KRÖNIKA | Dagens system för boende är på så sätt ett högeffektivt sätt att förflytta tillgångar och välstånd från dem som har mindre till dem som har mer. Det är en slutsats baserad på matematik, inte trött vänsterjargong, skriver Jesper Lövkvist.
Det finansiella maskineriet som ligger till grund för hur vi i dag producerar och underhåller fastigheter omöjliggör omställningen till mer långsiktigt ekonomiskt hållbara och prisvärda bostäder för de många.
”Follow the money” som de säger i tv-deckarna. Och då inte nödvändigtvis för att hitta oegentligheter utan för att se de strukturer som uppenbarar sig. Vilka aktörer tjänar pengar på vad och på vilket sätt?
De riktiga makthavarna, de som är kreditgivare i bostadssektorn, har sällan någon egentlig anledning att bidra till en utveckling som sänker vare sig produktions- och driftkostnader eller hyresnivåer. För varför skulle de det så länge man når sina avkastningskrav och vi har ett betryggande underskott av bostäder där folk faktiskt vill bo?
Det gav en ganska tydlig fingervisning om var skon klämmer allra mest
Vi har emellertid nyss fått se vad som händer när kärvare tider pressar upp fastighetsbolagens, bostadsrättsföreningarnas och villaägarnas kostnader för underhåll, nyproduktion och inte minst kapital. Det gav en ganska tydlig fingervisning om var skon klämmer allra mest.
Vi fick under den tiden också med i princip löjlig förutsägbarhet höra allt mer av bostadsbranschens alltför välbekanta formellösningar för att pressa kostnaderna för nyproduktion skanderas allt oftare och högre.
Men den förmenta jakten på lägre produktionskostnad liknar i merparten av fallen bara newspeak för en önskan om nedmonterade krav på kvalitet och standard. För i de fall lägre produktionskostnader faktiskt kan åstadkommas så återspeglas de i princip aldrig i vad hyreskostnaden landar på i slutänden. Av en lång rad olika skäl som sträcker sig från marknadsekonomi lektion 1A till ”välmenande” lagar och regler.
Branschen hanterar samtidigt kreditgivarnas avkastningskrav som gudagivna. Och synen på bostäder som investeringsobjekt som en i princip lika grundmurad självklarhet. Inte konstigt med tanke på vad man lever av såklart. Desto konstigare ur perspektivet av de stora grupper människor som är i behov av vettiga bostäder till rimliga kostnader.
På en marknad med allt fler ägda bostäder till stadigt ökande priser så innebär det i praktiken att kreditgivare indirekt ska kunna äga en allt större del av allt fler bostäder
Det är önskvärt att fler ska ”kunna äga sin bostad” brukar det heta i debatten. När vi talar om privatbostäder och bostadsrätter så har det i folkmun blivit att man ska ”komma in på bostadsmarknaden”. Göra en ”bostadsresa”. Men en skuld kräver alltid en kreditgivare och en kreditgivare kräver en pant. På en marknad med allt fler ägda bostäder till stadigt ökande priser så innebär det i praktiken att kreditgivare indirekt ska kunna äga en allt större del av allt fler bostäder.
De som står utanför marknaden går miste säger man. Men det gör även de som står mitt i. För prisutvecklingen gör att deras barn, alldeles oavsett om de tillhör en välmående medelklass, kommer att ha det allt svårare att komma in på samma marknad. En fråga som allt för många av oss gärna skjuter på framtiden.
För varje steg i den här ekvationen så ökar kontantinsatsen du som ”köpare” behöver. Samtidigt som den disponibla inkomsten inte ökar och övriga levnadsomkostnader inte kan ses gå nedåt. Den dagen någon som inte gjort samma bostadsresa ska köpa din bostad går den personen till banken och lånar ett större belopp (i den mån man kan). Och får därmed betala en större del av sina boendekostnader i ränta.
Hjulen snurrar obönhörligen vidare
Större lån kommer att ackumulera större vinster hos kreditgivarna. Detta större kapital kommer sedan att behöva investeras. Och fastigheter är såklart världens i särklass största tillgång fritt tillgänglig att investera i genom långivning. Hjulen snurrar obönhörligen vidare.
Det är därför inte särskilt långsökt att anta att kostnaden för boende kommer att fortsätta ticka uppåt så länge det finns villiga kreditgivare och låntagare som är pressade att betala på en bostadsmarknad med allt för trångt utbud. Och att en allt större andel av våra boendekostnader kommer att vara relaterad till räntan vi betalar till kreditgivare.
Dagens system för boende är på så sätt ett högeffektivt sätt att förflytta tillgångar och välstånd från dem som har mindre till dem som har mer. Och det spelar liksom ingen roll hur mycket man tycker att den utsagan osar misstänkt mycket Marx. Så länge pengaströmmarna i samhället i allt högre utsträckning leds om till att betala ränta förknippade med boendekostnader så kommer de som redan har, alltså de som ställer ut krediterna, att få mer. Det är en slutsats baserad på matematik, inte trött vänsterjargong. Follow the money. Det är långt ifrån okänt vilka som är de största ägarna i de kreditgivare som står för lejonparten av landets lån till bostadsbolag, bostadsrättsföreningar och enskilda bostadsägare.
I detta ropas det förutsägbart nog efter höjt bolånetak och lägre amorteringstakt. Mer kiss i byxan alltså. Möjligen med lägre månadsbetalningar till banken men samtidigt högre räntekostnader för de boende. Vem är det bra för i ekonomiska termer?
För dem som är med på bostadsresan sedan ett tag tillbaka är det måhända en okej deal på kort sikt. För deras barn, not so much
Det skulle möjligen ge fler bostadsbehövande tak över huvudet men det skulle samtidigt innebära att de ännu tydligare skulle få dra sitt strå till stacken för att säkra stadigt ökande bostadspriser i framtiden. För dem som är med på bostadsresan sedan ett tag tillbaka är det måhända en okej deal på kort sikt. För deras barn, not so much. Och absolut inte för dem som står krav på perongen.
Frågorna blir flera:
Kan den här utvecklingen över huvud taget leda till ett ekonomiskt hållbart system för de många?
Hur långt kan vi i praktiken extrapolera utvecklingslinjen vi befinner oss på?
Oops, skrev jag om? Jag menade såklart när
Hur kommer en fortsatt utveckling i den här riktningen att påverka vår livskvalitet, vårt samhällsklimat och ekonomins dynamik och produktivitet i en inte allt för avlägsen framtid?
Och sist men inte minst. Vilka förändringar ska vi frukta, alternativt hoppas på, och inte minst förbereda oss för om det rådande systemet kärvar ihop? För det enda vi rimligen kan förutsäga är att de förändringarna riskerar att behöva bli tämligen dramatiska.
Oops, skrev jag om? Jag menade såklart när.
Jesper Lövkvist
Delägare och kommunikationsansvarig på Utopia Arkitekter och Rison Capital