Rapport

Ny Jörnmark-rapport: Göteborg – förändringen som stannade av

Ekonomihistorikern Jan Jörnmark har på uppdrag av Egnahemsbolaget genomfört en studie om bostadsutvecklingen i Göteborg. Studien visar hur olika bostadsreformer systematiskt missgynnat stadens utsatta områden under de senaste decennierna. Den pekar också på bristande handlingskraft i genomförandet av olika idéer för förbättringar som funnits i stadens planer. Möjligheter har formulerats, men har ofta bara runnit ut i sanden, utan uppföljning.

Ett av de mest fatala resultaten är bristen på småhus. Den har dels lett till utflyttning av skattekraft. Dels har staden missat chansen att använda utbyggnad av småhus som ett sätt att bygga samman staden och göra de utsatta områdena mer attraktiva och mindre segregerade.

Jörnmark går i studien även igenom metodik och exempel som framgångsrikt använts i Tyskland och Nederländerna för jämförbara områden.

Läs hela rapporten här. 

Rapport

Rätt (?) bostäder på fel platser

 

Decennier av misslyckad bostadspolitik påverkar såväl arbetsmarknad och segregation som rädslan för prisbubbla i storstäder. Det visar Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, i en ny rapport skriven för Ratio. Rapporten bygger på ett stort empiriskt och nyligen sammanställt material.

– Prisutvecklingen på bostäder i den starkare delen av landet har lett till oro för en prisbubbla, vilket fått många att förespråka en återgång till det reglerade och subventionerade bostadsbyggande som dominerade 1942 till 1993. En sådan återgång skulle kunna få riktigt negativa konsekvenser, både statsfinansiellt och för landets fortsatta tillväxtförutsättningar, sett till den empiri jag analyserat i den här rapporten, säger Jan Jörnmark.

I rapporten gör Jörnmark en genomgång av svensk bostadspolitik och dess faktiska effekter på bostadsbeståndet under åren 1942-1993. Här framkommer att en kombination av regleringar, produktionskvoter, missriktad regionalpolitik och ett oförutsägbart lagsystem har snedvridit byggandet i Sverige.

I stället för att bygga på platser där det finns jobbtillfällen, har det byggts där arbetsmarknaderna är svaga. Konsekvenserna av detta snedvridna byggande märks än i dag. I fler än 150 av landets glesbygdskommuner finns överskottsproduktionen från efterkrigsdecennierna kvar. Underhålls- och rivningsbehovet för dessa bostäder är nu mycket stort.

– Situationen förvärras av de problem som skapats av att flyktingmottagandet och den så kallade sociala dumpningen som koncentrerats till just dessa struktursvaga kommuner – och anledningen till att den koncentrationen gjordes beror på att de hade ett stort utbud av tomma lägenheter.

Läs rapporten här.

Rapport

Rapport: Sverige går mot samhällsbyggnadskris – nu krävs riskdelning mellan marknad och stat

En ny rapport från Veidekke visar på risken för en långvarig samhällsbyggnadskris som hotar det gröna industriskiftet i norr och arbetsmarknaden i Sveriges större städer. 

En ny rapport från Veidekke visar att bostadsbyggandet i Sverige kollapsat. Jämfört med 2021, då antalet påbörjade bostäder uppgick till 67 000, beräknas antalet påbörjade bostäder 2023 stanna vid ca 29 000 och falla ned mot 25 000 2024. Utvecklingen är en direkt följd av den inflations- och räntechock som drabbade hushållen efter Ukrainakriget.

I rapporten analyseras effekterna av hushållens minskade köpkraft, ökade byggkostnader och förändrade finansiella villkor. Förändringen av hushållens köpkraft i kombination med andra faktorer är så stark att allt tyder på att nedgången blir långvarig, minst till och med 2026 men sannolikt under återstoden av 2020-talet.

– Det verkligt allvarliga är att all tillgänglig data tyder på att nedgången kommer att bli långvarig. Därmed riskerar kollapsen på bostadsmarknaden övergå i en långvarig samhällsbyggnadskris som hotar det gröna industriskiftet i norr och arbetsmarknaden i Sveriges storstadsregioner, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke.

Veidekkes rapport visar att byggandet av hyresbostäder komma minska i minst samma omfattning som bostadsrätter och villor.

– Fastighetsbolagen pressas nu från två håll. Hyressystemet gör att man inte kan kompensera sig för kostnadsökningar. Det leder till värdefall som urholkar bolagens balansräkningar. Därmed pausar man planerade projekt. Dessutom är eran med billigt kapital historia, något som förändrar villkoren i grunden, säger Lennart Weiss.

Veidekkes rapport inleds med ett förord av Lennart Weiss och Stefan Attefall, som tillsammans konstaterar:

– Den absolut viktigaste råvaran i byggandet av nya bostäder utgörs av kapital. Alltså måste det politiska systemet finna ett svar på de finansiella utmaningarna. Nu krävs en ny typ av ”riskdelning” mellan stat och kommun, respektive hushåll, bransch och banker. Annars kommer det att bli svårt att säkerställa arbetsmarknadens behov av fler bostäder.

Läs hela rapporten här.

Rapport

För få flyttar och ensidig nyproduktion kan försena industrisatsningar i norra Norrland

Industrisatsningarna i Skellefteå, Luleå och Boden kräver stor inflyttning av arbetskraft och pressar lokala bostadsmarknader. Den planerade nyproduktionen tar inte tillräcklig hänsyn till vad inflyttarna efterfrågar och rörligheten i kommunerna är otillräcklig. Konsekvensen kan bli försenade etableringar och stora förluster för kommunerna i form av icke-realiserade skatteintäkter. Det visar rapporten Den stora bostadsutmaningen från Mäklarsamfundet och analysföretaget Juni Strategi och Analys.

– Rapporten belyser bostadsfrågornas betydelse för att satsningarna i norra Norrland går enligt plan. Vi har bland annat undersökt inflyttarnas förväntade boendepreferenser och hur efterfrågan förhåller sig till nyproduktionen, hur ökad rörlighet kan bidra, och slutligen hur stor den potentiella förlusten blir om bostadsmarknadsproblem leder till försenade etableringar, säger André Nilsson, bostadspolitisk expert, Mäklarsamfundet.

Ladda ner rapporten här. 

Rapport

Hemlöshetsrapporten 2023 – Tema: Svårare att få stöd

Det blir allt svårare för människor i strukturell hemlöshet att få hjälp av kommunerna med bostad. Det visar den nya rapporten ”Hemlös 2023” från Sveriges Stadsmissioner. Tio kommuner har granskats där Stadsmissionen bedriver social verksamhet. Nu kräver Stadsmissionen att regeringen agerar för att minska hemlösheten.

I en granskning av tio kommuners stöd till människor i hemlöshet dras slutsatsen att det blivit svårare att få stöd för människor i strukturell hemlöshet, det vill säga människor som lever i hemlöshet på grund av ekonomisk utsatthet.

Stadsmissionen har intervjuat tjänstemän som vittnar om att ekonomin i kommunerna fått en mer styrande roll i hur hjälpsökande personer bemöts – till nackdel för de som behöver stöd.

# Tröskeln att få stöd av socialtjänsten har inte höjts genom övergripande politiska beslut – ändå är upplevelsen att tröskeln i praktiken har höjts då politiken låter ekonomin alltmer styra socialtjänstens insatser.

# Det är fortsatt få kommuner som kartlägger hemlöshet – bristen på kunskap om hur hemlösheten ser ut lokalt är allt för stor och försvårar stöd till människor i hemlöshet.

# Det finns stora olikheter i kommunernas arbete med hemlöshet – det saknas struktur och jämlikhet – där kommuntillhörigheten avgör vilken hjälp som finns att få.

# Vräkningarna ökar, speciellt bland barnfamiljer.

Läs rapporten här. 

Rapport

Så löser vi boendesegrationen i utsatta områden

Rapporten ”Så löser vi boendesegrationen i utsatta områden” är framtagen av analysföretaget Evidens på uppdrag av HSB och Veidekke. Den visar tydligt att stadens utformning och bostadsutbudet i olika områden spelar stor roll för hur segregationen utvecklas.

– För att bryta segregationen krävs det en gemensam kraftansträngning från hela samhället, där spelar bostadspolitiken en nyckelroll. Fler måste få möjlighet att välja ett boende som passar dem utan att behöva lämna bostadsområdet där de trivs, säger Johan Nyhus, förbundsordförande HSB.

– Rapporten visar att boendesegregation drivs på av de mest resursstarka hushållen som ofta väljer att flytta. För att bryta den negativa spiralen behöver därför utsatta områden tillföras egenskaper som gör att människor som lyckats skaffa jobb och utbildning väljer att bo kvar och att bostadsområdet blir attraktivt för andra. Åtgärder inom skolan och arbetsmarknaden är viktiga men för att bryta segregationen på lång sikt måste även bostadspolitiken förändras, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke.

I rapporten kan man hitta en rad slutsatser kring vad som driver på segregationen och vad som krävs för att bryta den. Hushåll i familjebildande åldrar och med större valmöjligheter har starka preferenser för större, ägda bostäder. När dessa inte finns i bostadsområdet leder det till utflytt till andra områden. Ifall individerna dessutom är starkare än övriga inom samma bostadsområde vad gäller utbildningsnivå, inkomst, etablering på arbetsmarknaden och tillgång till nätverk förstärks den negativa spiralen och segregationen för de som bor kvar.

– Boendesegregationen är ett allvarligt samhällsproblem som påverkar nästan alla aspekter av våra liv. För att bryta den negativa spiralen måste politiken lyssna och agera. Kommunerna måste ta en aktiv roll i att utveckla markpolitiken men inriktning på en breddning av utbudet av bostäder i socioekonomiskt segregerade områden. Och regeringen behöver bland annat införa ett startlån som skapar nya möjligheter för cirka 400 000 förstagångsköpare att köpa en egen bostad. Flera av dessa finns i utsatta områden och startlån skulle därmed bidra till att minska boendesegregationen, säger Johan Nyhus.

Här kan du läsa rapporten i sin helhet.

Rapport

Unga vuxna förlorare när bostadsbyggandet faller

Runt hälften av de som flyttar in i nyproducerade bostäder är mellan 20 och 30 år. Även i den efterföljande flyttkedjan är andelen unga vuxna hög. När bostadsbyggandet faller slår det därför extra hårt mot unga vuxna – vid ett fall på 25 procent går 11 000 unga miste om en bostad. Det visar en ny rapport som Evidens har tagit fram på uppdrag av HSB.

– Det finns en bild av att det inte är unga som flyttar in i nyproducerade bostäder. Den uppfattningen får sig en rejäl knäck i denna rapport. Just gruppen unga vuxna gynnas särskilt mycket av när nyproduktionstakten är hög – en större andel flyttar då in i de nybyggda bostäderna och drar också fördel av den flyttkedja som skapas nedströms, säger Johan Nyhus, förbundsordförande HSB.

Allt tyder på att vi står inför ett betydande fall i bostadsbyggandet under nästa år. Exakt hur mycket är svårt att sia om, men Boverket räknar i sin senaste prognos med en halvering. I HSB:s rapport “Bostadsbyggandets betydelse för unga vuxna” räknas på hur ett fall på 25 procent slår mot unga vuxna. Det skulle innebära att 5 300 färre unga vuxna kan flytta till en nybyggd bostad under 2023 jämfört med 2022. När hänsyn dessutom tas till den flyttkedja som skapas är det ytterligare cirka 5 700 unga hushåll som hindras att flytta till en passande bostad. Totalt är det alltså runt 11 000 färre unga vuxna som kan flytta om bostadsbyggandet sjunker 25 procent under 2023.

I rapporten framkommer att mer än 50 procent av alla inflyttare till nya hyresrätter utgörs av unga vuxna, liksom 40 procent av inflyttarna till nya bostadsrätter. Samtidigt skapar nyproduktionen flyttkedjor i det befintliga bostadsbeståndet och det öppnar för fler möjligheter för unga vuxna att hitta en bostad. Evidens analys av data från SCB visar att cirka 35 procent av alla inflyttare i de flyttkedjor som uppstår tack vare nyproduktion är unga vuxna.

Läs hela rapporten här. 

Rapport

Bygg i tid: 16 förslag för kortare ledtider i plan- och byggprocesser

Initiativet Bygg i Tid lanserar en reformagenda med 16 skarpa förslag för att påskynda byggandet av bostäder.

Det handlar både om att se över befintlig lagstiftning och förordningar, men också om att effektivisera berörda myndigheters arbetssätt och främja en ökad samverkan.

– Idag tar det i snitt fem år från att en planprocess inleds till dess att ett första spadtag kan tas. Det bromsar upp bostadsbyggandet och påverkar hela samhällsutvecklingen. Det vill vi ändra på, säger Initiativets ordförande Nancy Mattsson, projektutvecklingschef JM.

Tillsammans med ett antal experter och branschaktörer har Initiativet arbetat fram 16 konkreta förslag till områden att reformera.

Läs rapporten här.

Rapport

Handelskammaren: Andrahandshyror dubbelt så dyra som förstahandshyror

Hyrorna på andrahandsmarknaden är dubbelt så höga jämfört med hyresnivåerna på förstahandsmarknaden och även högre än presumtiva marknadshyror. Det framgår i rapporten ”Den låsta dörren till hyresmarknaden” från Stockholms Handelskammare som analyserat över hundra tusen bostadsannonser och nästan fyra miljoner bostadsansökningar i Stockholmsregionen.

I rapporten framgår att andrahandshyrorna är dubbelt så höga som förstahandshyrorna i Stockholms län och 149 procent högre än i Stockholm Stad. För en person med ett förstahandskontrakt som hyr en tvåa i Stockholms Stad ligger snitthyran på 7 000 kronor, medan den som hyr i andrahand betalar 17 000 kronor för motsvarande lägenhet. I samma jämförelse men för Stockholms län ligger förstahandshyran i snitt på 6 500 kronor medan andrahandshyran landar på 13 000 kronor.

För en ensamstående person i åldern 20–34 år som hyr en tvåa i andrahand betyder det att 60 procent av den disponibla inkomsten läggs på att bo.

– De som är förpassade till andrahandsmarknaden, ofta samhällets svagare hushåll, riskerar att hamna i en fattigdomsfälla. I dag har vi en situation med en tydlig förmögenhetstransferering från dem som betalar en hög andrahandshyra till insiders som har en låg förstahandshyra, säger Stefan Westerberg, chefekonom på Stockholms Handelskammare

I rapporten påvisas också att plausibla marknadshyror, som diskuterats i politiken under förra mandatperioden, skulle vara avsevärt mycket lägre än de hyror som dagens andrahandshyresgäster betalar. I Stockholms län totalt skulle marknadshyrorna vara 23 procent lägre än dagens andrahandshyror.

Trots de höga hyresnivåerna på andrahandsmarknaden är söktrycket stort. För varje utannonserad andrahandslägenhet i Stockholms stad är det 49 sökande och för en lägenhet i Stockholms län är det 28 sökande. Det vittnar om en påtaglig bostadsbrist och i praktiken usla förutsättningar för dem som vill in på hyresmarknaden.

Fler än 700 000 personer står i bostadskö till ett förstahandskontrakt i Stockholms län och den genomsnittliga kötiden är nio år. Utifrån att den genomsnittliga uthyrningstiden på andrahandsmarknaden i Stockholms län är under ett år (339 dagar) kan en bostadssökande i teorin hinna bo i tio andrahandslägenheter innan hon eller han blir tilldelad ett förstahandskontrakt.

I rapporten presenterar Stockholms Handelskammare fyra reformer som skapar en bättre fungerande och socialt hållbar hyresmarknad: En ansvarsfull omreglering av hyresmarknaden med ett ökat marknadsinslag, ett moderniserat bostadsbidrag, ett subventionerat hyresbestånd i kombination med omregleringen, samt en översyn av regelverket kring hyresrätten som upplåtelseform.

– Reformförslagen syftar till att få till stånd en välfungerande hyresmarknad med större rörlighet och dynamik än idag, men också med en starkare social dimension som inkluderar människor med låga inkomster. Vi behöver även en bostadspolitik med bättre förutsättningar för att öka antalet hyresrätter, så att vi får upp det totala utbudet av lägenheter. Vi anser att det är rimligt att den nya regeringen ser och tar itu med de stora problem som finns på bostadsmarknaden, säger Stefan Westerberg.

Läs rapporten här. 

 

Rapport

Veidekke: Perfekt storm på bostads- och fastighetsmarknaden

Veidekkes färska samhällsbyggnadsrapport redovisar en delad bild av den svenska samhällsbyggnadssektorn. Medan kontor, samhällsfastigheter samt lager- och logistik uppvisar stabilitet finns risk för en perfekt storm på bostads- och fastighetsmarknaden.

Baserat på tillgängliga data kommer bostadsbyggandet att minska med 25–30 procent 2023, jämfört med toppåret 2021. Efter sommaren har det dock skett ett kraftigt skifte på marknaden som inte fångas av äldre statistik.

– Följdeffekterna av kriget i Ukraina har skapat en giftig bägare av skenande prisutveckling på energi och livsmedel, stigande räntor och oro på de finansiella marknaderna. Kombinationen av höga byggkostnader, fallande bostadspriser och press på hushållen kommer att prägla utvecklingen på marknaderna de närmaste ett till två åren. Risken är stor för en halvering av bostadsbyggandet (påbörjade bostäder), säger Lennart Weiss, kommersiell direktör och analysansvarig på Veidekke.

Veidekke varnar också för att alltför kraftiga räntehöjningar kan leda till självförstärkande händelsekedja som i värsta fall kan utlösa en ny fastighetskris och avslutar sin analys med fem råd till politiker och myndigheter:

  1. Inför särregler för lån till reala investeringar, det vill säga nyproduktion. Den redan befintliga möjligheten till amorteringsfrihet de första fem åren för nyproducerade bostäder behöver verkställas.
  2. Säkerställ att refinansieringsmarknaden för kommersiella fastigheter fungerar.
  3. Utvidga bankernas möjligheter till amorteringslättnader för hushåll med hög belåning. Hushåll med belåningsgrad över 70 procent bör erbjudas en tillfällig generell amorteringslättnad.
  4. Stötta unga familjer att etablera sig på bostadsmarknaden genom startlån och skattegynnat bosparande.
  5. Inrätta ett tillfälligt bostadsbidrag till hushåll med höga hyror, låga inkomster eller hushåll som är särskilt hårt pressade av höga energikostnader.

Läs hela rapporten här.