Rapport

Utbyggnad av allmänna anläggningar vid stadsutveckling 

 

RAPPORT | Genomförandetekniska och ekonomiska villkor har avgörande betydelse för möjligheten att realisera ett stadsbyggnadsprojekt. Utbyggnad av allmän plats och kvartersmark kan underlättas genom samordning. Ibland uppstår dock osäkerhet vid tillämpning av regelverket, som i onödan är kostnadsdrivande och leder till tidsfördröjning, visar Bygg i Tids nya rapport.

Rapporten fokuserar på situationen där kommunen överlåter till exploatören att bygga ut och sedan överlämna allmän plats – utan ersättning – till kommunen. Frågor hanteras som rör utbyggnad av allmän plats och VA-anläggningar i relation till PBL, lagen om offentlig upphandling (LOU/LUF), lagen om allmänna vattentjänster (LAV) samt mervärdesskattelagen (ML). En arbetsmodell med tillämpningsexempel presenteras också, för att underlätta i frågor om kostnadsfördelning och upphandlingsplikt. 

”Med rapporten undanröjs förhoppningsvis några av de osäkerheter som idag saktar ner plan- och exploateringsprocesserna för nya bostäder”, skriver Bygg i Tid.

Läs rapporten här.

Rapport

Generationsbingot: Unga förlorare på bostadsmarknaden

 

RAPPORT | En stor majoritet av de svenska hushållen har en tydlig preferens för det ägda boendet. För många hushåll har också det ägda boendet bidragit till en förmögenhetsbildning som gjort det möjligt att successivt byta upp sitt boende i storlek, standard och läge. Unga som vill köpa en bostad idag ställs dock inför helt andra villkor jämfört med tidigare generationer.

Det har blivit allt svårare att göra entré på bostadsmarknaden. Orsakerna är flera. Den högre prisnivån för bostäder och återregleringen av bolånemarknaden har lett till att många unga hushåll idag ställs utanför möjligheten att äga sin bostad om man inte kan räkna med ekonomiskt stöd från föräldrar eller närstående. Stränga och missriktade amorteringskrav, höga kontantinsatser och hårda kreditregler skapar hinder som gör det svårt för unga att ens drömma om att köpa en bostad.

Ökande svårigheter gör det intressant att jämföra dagens unga generations förutsättningar på bostadsmarknaden med äldre generationers möjligheter. Den grundläggande frågan i denna rapport är om det går att mäta hur villkoren för etablering på bostadsmarknaden har förändrats över tid men också vad sådana mått säger om hur olika generationers möjligheter på bostadsmarknaden har utvecklats. Rapporten har tagits fram av Evidens på uppdrag av Mäklarsamfundet.

Läs rapporten här.

Rapport

Du är placerad i bostadskö – var god dröj (?)

RAPPORT | Vad ska avgöra vem som får en ledig lägenhet: kötid, behov, först till kvarn eller slumpen? Sveriges Allmännytta presenterar nu en rapport om hur fler kan ges möjlighet att bo i en hyresrätt oavsett om de hunnit samla köpoäng eller inte. Rapporten visar att bostadskön, som ofta känns oöverkomligt lång, rymmer outnyttjade möjligheter.

Rapporten presenterar bland annat exempel på andra urvalsgrunder än det traditionella kösystemet: Poängfria snabbspår; internköer och reservationer för vissa målgrupper; Lottning av lägenheter

En av rapportens slutsatser är att traditionella kösystem paradoxalt nog kan göra det svårt att hyra ut även attraktiva lägenheter. Eftersom kötiden går förlorad när ett kontrakt skrivs avvaktar ofta personer med många poäng att tacka ja till en lägenhet. Konsekvensen för bostadsföretagens del blir att uthyrningsprocessen förlängs och att de drabbas av ökade kostnader.

Genom att korta uthyrningstiderna och minska administrationen kan hyresvärdar samtidigt sänka sina kostnader och minimera risken för tomma lägenheter.

Sveriges Allmännytta hoppas att fler medlemsföretag tar till sig de lösningar som redan fungerar väl och anpassar dem efter sina lokala behov.

Läs rapporten här.

Rapport

Bostadsbyggande – demografi eller ekonomi?

RAPPORT | Befolkningsökningen i Sverige minskar. Hur påverkar detta bostadsbehovet?
Evidens har på uppdrag av Bofrämjandet undersökt sambanden och slutsatsen är att ekonomiska parametrar är mycket mer avgörande än demografiska.

Rapporten analyserar sambandet mellan befolkningstillväxt och bostadsbyggande i Sverige. Syftet är att förstå i vilken utsträckning befolkningstillväxten kan förklara bostadsbyggandets utveckling och vilka faktorer vid sidan av demografiska förändringar som påverkar bostadsbyggandets volymer över tid.

Ur rapporten: ”Slutsatsen är att förändringar i befolkningstillväxten inte är en bra prognosvariabel för bostadsbyggandet utveckling de närmaste åren. De senaste 20 åren har de ekonomiska faktorerna förklarat i princip all förändring av bostadsbyggandet över tid, vilket gör det rimligt att tro att ekonomin också kommer att diktera byggandets utveckling framåt.”

Läs hela rapporten här.

 

Rapport

Byggmarknadsindikatorn – nytt format som tar temperaturen på den samlade svenska byggmarknaden

Sedan 2017 har Veidekke i Sverige två gånger per år tagit temperaturen på den svenska bostadsmarknaden. Den huvudsakliga fokuseringen på bostadsmarknaden hade sin naturliga förklaring i att bostadsbyggandet till nyligen svarat för cirka 50 procent av sektorns omsättning.

Under senare år har dock fastighetsmarknaden successivt ändrat karaktär och blivit mer mångfacetterad. Den snabba utvecklingen av e-handeln har ändrat villkoren för butiksfastigheter och medfört att lager och logistik spelar en allt större roll.

Kommunernas outsourcing av driften av skolor samt barn och äldreomsorg har banat väg för en ny kategori, så kallade samhällsfastigheter. Med NATO-inträdet har statens fastighetsinnehav, återuppbyggandet av fortifikationsverk för militära ändamål samt tillhörande behov av infrastruktur medfört en omfattande allokering av investeringar i statliga fastigheter.

Med omvärldsförändringarna finns ett uppenbart behov av att bredda fokus.

Här och nu är det många som frågar sig, när vänder bostadsbyggandet uppåt igen och vilka volymer kan vi förvänta i ett läge när byggkostnaderna bitit sig fast på en klart högre nivå än före pandemin och Ukrainakriget samt räntorna förväntas stabiliseras på en högre nivå än under 2010-talet

Som framgår av namnet är själva syftet med denna rapport att ta temperaturen på den samlade byggmarknadssektorn. Det sker på sedvanligt sätt genom att presentera och analysera relevant data men det sker också med ett nytt verktyg – ”mätaren” – som presenteras på sidan 17. Byggmarknadsbarometern tas fram i samarbete mellan analysföretaget Evidens och Veidekkes ansvarige för omvärlds- och marknadsbevakning, Lennart Weiss.

Läs rapporten här.

Rapport

Byggemenskaper

Den svenska subventions- och byggkrisen i skiftet av 1980- och 1990-talen hade en i det närmaste exakt motsvarighet i den kris som samtidigt pågick i Tyskland. I rapporten från Timbro, som Jan Jörnmark har skrivit,  lyfts byggemenskapernas möjligheter i en svensk omgivning genom att lyfta den uppmärksammade samhällsombyggnad som nu pågår i Östra Göinge och Hanaskog. De begränsningar och förutsättningar för att skapa en attraktiv ny bostadsmiljö påminner starkt om de som fanns i södra Tyskland vid mitten av 1990-talet.

Byggemenskaper kan aldrig bli en dominerande del av en marknad. Men i vissa fall kan formen täcka svagheter som finns i lägen där marknader framstår som oklara eller osäkra. De tyska fall där de fick särskilt stor betydelse i Tübingen och Freiburg illustrerar väl detta, och samma sak visas av exempel från mindre orter i södra Tyskland och Nederländerna. Från den erfarenheten pekar all tillgänglig erfarenhet på att byggemenskapernas roll kan ökas kraftigt om såväl ägandeförhållanden, byggkrav och finansiering standardiseras på ett systematiskt sätt. De tyska exemplen är också entydiga i slutsatsen att standardisering och upprepningsbarhet är avgörande för att sänka transaktionskostnaderna för byggemenskaper. Det är i sin tur avgörande för att både bostadskonsumenter och banker ska känna förtroende för formen.

I rapportens sista avsnitt lyfts bygemenskapernas möjligheter i en svensk omgivning genom att lyfta den uppmärksammade samhällsombyggnad som nu pågår i Östra Göinge och Hanaskog. De begränsningar och förutsättningar för att skapa en attraktiv ny bostadsmiljö påminner starkt om de som fanns i södra Tyskland vid mitten av 1990-talet.

Läs rapporten här.

Rapport

Höga inträdeströsklar till bostadsmarknaden i Sverige

Behövs ett genomgående strukturgrepp i Sverige för att öppna bostadsmarknaden för fler? Vad kan vi lära oss från bostadsmarknaden i våra grannländer?

I en ny rapport har Danske Banks research-avdelning analyserat skillnaderna mellan de nordiska länderna inom det bostadssociala området och hur skillnaderna i stödsystem påverkar möjligheten att ta sig in på bostadsmarknaden.

Sverige sticker ut i rapporten, främst genom att Sverige har färre statliga stödsystem riktade mot svagare grupper än de andra nordiska länderna. Jämfört med våra nordiska grannar är också antalet hemlösa fler samtidigt som trångboddheten är högre i Sverige.

  • Norge: Skattesubventionerade bosparkonton och riktade startlån för nya bostadsköpare. En högre grad av marknadsbaserad hyressättning och stora skattelättnader för andrahandsuthyrning.
  • Finland: Riktade produktionsstöd för bostäder och mer generösa bostadsbidrag till svagare grupper. En högre grad av marknadsbaserad hyressättning.
  • Danmark: Marknadsbaserad prissättning av bolån med en högre grad av flexibilitet för hushållen, inklusive betydligt längre räntebindningstider än i Sverige. Separat reglerad allmännytta som möjliggör en kostnadsbaserad hyressättning inom detta segment.

Läs rapporten här.

Rapport

Nationellt Ledtidsindex: Trosa, Karlstad och Västerås i topp

Trosa (små kommuner) Karlstad (medelstora) och Västerås (stora) har Sveriges effektivaste plan-och bygglovsprocesser för bostadsbyggande. Halmstad klättrar mest jämfört med förra året. Det visar Nationellt Ledtidsindex 2024. Bakom rapporten står initiativet Bygg i Tid, Byggföretagen och Fastighetsägarna.

– Bostadsbyggandet är historiskt lågt, trots ett fortsatt stort behov av bostäder. De bakomliggande faktorerna är många och styrs av omvärlden. Tillståndsprocessernas effektivitet har betydande påverkan och just ledtider kan lokala beslutsfattare göra något åt. Vi gratulerar Trosa, Karlstad och Västerås, och hoppas att fler kommuner inspireras av deras kvalitets- och resultatmedvetna arbete, säger Nancy Mattsson, ordförande, Initiativet Bygg i Tid.

Nationellt Ledtidsindex visar också att fortsatt ökade utredningskrav driver kostnader på ett sätt som ytterligare fördyrar nyproduktion av bostäder. Kommunernas genomsnittliga ledtid har också blivit längre, trots att antalet ärenden sjunkit.

– Ledtiderna måste kortas för att inte hindra bostadsbyggande. Skillnaden mellan en ledtid på 4,7 år i stället för mer rimliga 2,5 år, är att drygt 4 000 färre bostäder kunnat byggas. Sverige har inte råd med ett sådant resursslöseri, säger Anna Broman, näringspolitisk expert, Byggföretagen.

Enligt Nationellt Ledtidsindex finns även ett samband mellan valår och längre ledtider. Allt mer komplexa projekt i kombination med minskade resurser till handläggare är andra faktorer med negativ påverkan på ledtiderna.

Nationellt Ledtidsindex är en sammanvägning av variabler som relaterar till ledtider, resurseffektivitet, servicegrad, produktionstakt och kommuntillväxt. Tyngdpunkten ligger på att mäta tidsåtgången i detaljplane- och bygglovsprocesser.

Läs rapporten här.

Rapport

Vad krävs för att locka inflyttare till norra Norrland?

RAPPORT | För att den pågående nyindustrialiseringen av norra Norrland ska lyckas krävs inflyttad arbetskraft. I flera av de berörda kommunerna går befolkningsökningen inte som planerat. I en ny analys har Mäklarsamfundet analyserat flyttmönster och identifierat insikter om vad de potentiella inflyttarna efterfrågar.

Den senaste flyttstatistiken från SCB visar att inflyttningen till Skellefteå, Luleå och Boden inte går i den takt som krävs. I en ny analys av flyttströmmar och flyttvilja i riket och några av de berörda kommunerna visar Mäklarsamfundet varför befolkningen inte ökar som planerat.

  • Unga vuxna flyttar mest. Barnfamiljer och seniorer minst. Flyttfrekvens och flyttbenägenhet minskar i takt med att familjebildning tilltar, särskilt för de som bor i småhus i tätort. Insatser som försöker förmå den här gruppen att byta geografi och flytta till de berörda kommunerna kommer med en mycket stor risk för misslyckande.
  • Insatser för att locka inflyttare bör framför allt inriktas på grupper med hög rörlighet och hög flyttbenägenhet. Högst sannolikhet för flytt finns bland unga vuxna under 35 år, som idag bor i lägenhet i mellanbefolkade eller glesbebodda områden.
  • Egenskaper och kvaliteter i bostadsområden och bostaden som den här, och andra grupper, prioriterar just nu är trygghet, lägre boendekostnader och närhet till natur och grönområden. Detta är kvaliteter som de berörda Norrlandskommunerna kan erbjuda. Kan det kombineras med god tillgång till familjeboenden, gärna småhus, så finns goda förutsättningar att locka den här gruppen. Med historiska flyttmönster som facit vet vi också att de som flyttar i den åldern och etablerar familje- och yrkesliv i regionen med stor sannolikhet också kommer att förbli invånare i de berörda kommunerna för en lång tid framöver.

Läs rapporten här.

Rapport

Boverket föreslår en modell för bostadsbyggande med statligt stöd

På eget initiativ har Boverket tagit fram en rapport med en modell som kan hjälpa hushåll som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Boverket skriver att förslaget inte är fullt utrett ”utan modellen utgör en grund för diskussion och vidare utredning”.

Bakgrunden är att bostadsförsörjningslagen ändrades i oktober 2022, och ändringen innebär bland annat att kommunerna ska analysera vilka bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden. Den analysen genomförs med stöd av ett underlag som Boverket förser kommunerna med. Kommunerna har sedan ett antal verktyg och styrmedel för att hantera de bostadsbehov som inte är tillgodosedda.

Boverket menar dock att man kan se behov av ytterligare verktyg som riktar sig till hushåll som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden.

På eget initiativ har Boverket därför tagit fram ett förslag till en svensk modell för inkluderande bostadsbyggande. Den bygger på samverkan mellan stat, kommun och byggaktörer för att inom ramen för nyproduktionen understödja bostadsförsörjningen för hushåll som ”har behov av att förbättra sin bostadssituation men svårigheter att få tag i en ekonomiskt överkomlig bostad som svarar mot behovet”.

Modellen innebär i korthet att kommunen anvisar mark för inkluderande bostadsbyggande, med krav på att en viss andel av lägenheterna ska ha lägre hyra och fördelas med förtur efter kriterier som kommunen fastställer. Intresserade byggaktörer tar fram koncept som inkluderar lägenheter med lägre hyra och staten möter upp med ett stöd, som kompenserar byggherren för minskade intäkter från de lägenheter som har lägre hyra.

Drivkraften har varit att hitta en modell som uppfyller tre krav:

# Att öka utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder

# Att förbättra träffsäkerheten i fördelningen av dessa bostäder

# Att bidra till att motverka boendesegregationen.

Läs rapporten Inkluderande bostadsbyggande med statligt stöd – en idéskiss här.