VECKANS AKTUELLT | Den här veckan kommenterar vår expert Viktor Mandel flera globala trender och landar i att det av många olika anledningar inte är bra att det markanvisas mindre än på länge i Sverige. Han är inte överraskad över svenska EU-parlamentarikers ointresse för bostadsfrågan – men tycker att det hade varit bra om de tog till sig av europeisk kritik. Han kommenterar också Boverkets uppdrag om att minska felen i byggsektorn – som uppges kosta 111 miljarder om året – de nya förhandlingarna i Sverige- och Stockholmsöverenskommelserna och hur den ändrade synen på ränteutvecklingen påverkar bostadsbyggandet. Programledare: Anna Bellman.
Markanvisning.se genomförde sitt event Vem fick marken där man gick igenom markanvisningsåret 2024. För Stockholms del markanvisades 3265 bostäder och det är den lägsta siffran sen 2010. Hela 88 procent av bostäderna direktanvisades.
– I linje med de politiska målen i Stockholm är det väldigt mycket som anvisas till de kommunala bolagen, cirka 70 procent av hyresrätterna skulle jag uppskatta det till. Och det kan man såklart ifrågasätta om det är lämpligt, säger Viktor Mandel i podden.
– Generellt tycker jag att man borde markanvisa på olika sätt. Över en konjunkturcykel kan det vara lämpligt med en tredjedel direktanvisningar, en tredjedel auktioner med krav på snabba byggstarter och en tredjedel arkitekttävlingar för att främja kreativiteten.
Högre ränteutsikter försvårar för bostadsbyggandet
Riksbanken meddelade att styrräntan lämnas oförändrad, på 2,25 procent. Samtidigt tror allt fler att det inte blir några fler räntesänkningar under den här cykeln, som många trodde för bara ett par månader sedan, vilket påverkar byggtakten.
– Prognoserna kan ändras fort, det var inte länge sedan man trodde på höga räntor länge, sedan skulle den sänkas mycket och snabbt, nu tror man på stillastående. Det där är väldigt svårt att förutsäga. Självklart hade det varit välkommet för byggandet med fler sänkningar. Speciellt när det gäller bostadsrätter och småhus är nuvarande räntenivå för hög för att man ska få igång någon betydande produktion. På hyressidan såg det runt årsskiftet ganska bra, nu ser det tuffare ut. Samtidigt går det att genomföra bra investeringar. Men tveksamma investeringar eller affärer med lite högre risk kanske inte blir gjorda.
– Riksbanken kan inte gå i otakt med andra centralbanker men man ska vara medveten om konsekvenserna. Nu har vi två stora problem i lågt bostadsbyggande och en hög arbetslöshet. Och man kan inte lita på räntan för att komma till rätta med problemen.
Rimligt att förhandla om
Bostads- och infrastrukturminister Andreas Carlson meddelade att delar av Sverigeförhandlingen och Stockholmsförhandlingen ska göras om. Det här handlar om överenskommelser mellan staten, regionen och ett antal Stockholmskommuner, där staten tar en stor del av kostnaden för infrastrukturinvesteringar medan kommunerna har åtagit sig att bygga nya bostäder.
– Det är rimligt att omförhandla, de överenskommelser som är träffade är obsoleta. Generellt kan jag tycka att infrastrukturen borde gå före, så kommer bostäderna och kontoren efter. På vissa ställen finns det nu bostäder och kontor som har byggts på premisserna att man trodde att det skulle finnas en tunnelbana klar, men det det finns det inte, vilket har resulterat i mycket lägre priser än man tänkt. När det gäller Östlig förbindelse så är den färdigutredd som jag ser det. Man vet att det finns ett behov och att det kommer att bli bra, det borde gå att projektera för den omedelbart.
Fel och brister för 111 miljarder
Andreas Carlson har också gett i uppdrag till Boverket att förebygga att det uppkommer fel, brister och skador vid byggprojekt. Boverket uppskattar att kostnaden för det här är 111 miljarder årligen.
– Det här är jättespännande. Det är välkommet att Boverket tittar på det här. Jag gissar att en stor del av de där 111 miljarderna – som jag ser mer eller mindre som en gissning – inte handlar om direkta fel, utan om samhällsekonomiska kostnader av långsamma beslut och avbrutna upphandlingar och entreprenader. Sen har vi en högre feltolerans när vi bygger hus än när vi exempelvis bygger flygplan. Ett flygplan får inte byggas fel för då får det enorma konsekvenser. Ingreppen efter fel på hus är förhållandevis små, så samhällsekonomiskt är det kanske mer effektivt att ha den här lite högre felmarginalen.
Borde lyssna på kritiken från EU
Bostadspolitiken har ju tagit steget upp på EU-nivå, men det här verkar inte intressera de svenska Europaparlamentarikerna speciellt mycket. Bara den förre bostadsministern Johan Danielsson har valt att ta plats i det nya bostadsutskottet, och Danielsson ser som sitt viktigaste uppdrag där att ”backa EU ut ur svensk bostadspolitik”.
– Jag är inte överraskad över det låga engagemanget, det är ju också lågt engagemang för bostadsfrågorna inom svensk politik.
– Man jag är nyfiken på hur en starkare EU-linje skulle kunna se ut. Sverige har kritiserats av OECD för den dysfunktionella bostadsmarknaden – då kan jag tycka att det hade varit värdefullt för svenska politiker att få mer input av resterande EU för att bli bättre, det tycker jag inte att man ska vara rädd för.
Samma utveckling med fri hyressättning
Hyrorna stiger ju mer än de har gjort på många år, det gäller inte bara i Sverige, utan i hela västvärlden. The Economist skriver att i flera länder där huspriserna har fallit har hyrorna fortsatt upp – i Nya Zeeland har priserna fallit med 15 procent, medan hyrorna har stigit lika mycket. En sak det här leder till är att inflationen stiger – i vissa länder står hyreskostnaderna för en stor del av korgen som inflationen beräknas på, sex procent i snitt och i Schweiz hela 20 procent.
– Det jag reflekterar över är att vi har lagt så mycket möda och tid på de svenska förhandlade hyrorna och när man sedan då får en överblick över de friare marknaderna kan vi se att de har utvecklats på ungefär samma sätt. The Economist belyser intressanta kopplingar, de hänvisar till en studie som säger att en procents räntehöjning leder till 5,5 procents högre hyror. Sen leder detta till en känsla av att det finns en orättfärdig skillnad mellan dem som äger och dem som hyr – och det är något som man som politiker behöver tänka på.
Allt viktigare att ha ”rätt föräldrar”
The Economist i en annan ledare om ett fenomen som grundar sig på att huspriserna – och andra tillgångspriser, som aktier – i ett längre perspektiv leder till att det är förhållandevis mycket svårare än tidigare att bli rik genom arbete. Andelen som ärver rikedom snarare än arbetar sig till den blir allt större och detta, menar The Economist, är ”ett hot mot kapitalismen”.
– Det är stora frågor. De driver linjen att det är viktigt att man ska kunna arbeta sig till välstånd, men möjligheten minskar, inte minst i Europa där vi har låg tillväxt och höga tillgångspriser.
– När det byggs för lite skyddar man stora väljargrupper genom att man säkrar värden – när det är svårt att starta nya projekt leder det till högre tillgångspriser och det är ännu viktigare att ha rätt föräldrar. De säger att den största möjligheten att minska ojämlikheten är att anvisa tillräckligt mycket mark, bygga mer så att priserna blir mer attraktiva. Vilket leder oss tillbaka till frågan vi inledde med; att det anvisas rekordlite mark; det driver alltså på orättvisorna, enligt den här globala trenden.
– De förespråkar också höjda fastighetsskatter och som fastighetsekonom tror jag att det hade varit bra. Men det verkar politiskt omöjligt.