LEDARE | Tillgängliga data pekar på en mycket långvarig kris för bostadsbyggandet.
Det krävs politiska reformer för att läget ska förbättras.
Men politiken saknar både analys och lösningar.
Det lackar mot jul. För alltför många inom bygg- och bostadsbranschen markeras 2023 av tråkiga besked och dystra erfarenheter. Allra värst är givetvis den fasansfulla hissolyckan i Sundbyberg den 15 december. När detaljerna nu börjar klarna finns all anledning att rikta fokus mot saken på det nya året. Att det både handlar om säkerheten på våra byggarbetsplatser och villkoren för dem som lever i det så kallade ”skuggsamhället” är uppenbart.
För bostadsbranschen råder dock ett närmast kompakt mörker
Men även om vi inte talar om liv och död har 2023 varit ett tungt år för den samlade bygg- och bostadsbranschen. En viss distinktion är dock på sin plats. Anläggnings- och infrastruktursektorn tuffar på med god fart. Med tanke på att Sverige står inför en stor grön samhällsomvandling, markerat av att nya fossilfria industrier växer fram, som i sin tur kräver en omfattande utbyggnad av vägar, räls, hamnar, kraftproduktion och transmission finns all anledning att känna optimism.
För bostadsbranschen råder dock ett närmast kompakt mörker. Den som idag besöker en småhusfabrik möter tomma produktionsband och ekande ödsliga lokaler. För arkitekter, projektutvecklingsbolag och materialproducenter med fokus på husbyggnad råder bistra tider. Mellan skål och vägg vittnar kollegor i branschen om färdigställda projekt med ett stort antal osålda bostäder. Därmed tvingas man välja mellan pest och kolera, att sälja med kraftig rabatt vilket slår hårt mot lönsamheten eller att köpa ut bostäderna och försöka hyra ut dem, något som tär på likviditeten.
En sådan utveckling förefaller helt orealistisk
Den fråga som alla ställer sig är: Hur långvarig blir bostadskrisen?
I Veidekkes nya marknadsrapport, Sju svåra år, som kommenteras närmare i veckans Bopolpodd, analyseras frågan. I slutskedet av arbetet med rapporten gav Veidekke analysföretaget Evidens i uppdrag att simulera olika scenarier. Som Veidekkes rapport visar är samspelet mellan bostadspriser på andrahandsmarknaden och byggkostnader av central betydelse. För att nå upp till 45 000 påbörjade bostäder 2025 (obs, Boverket menar att det skulle behöva byggas 67 300 bostäder per år till 2030 för att svara mot befolkningsutvecklingen) krävs att bostadspriserna ökar med tio procent i årstakt från och med Q4 2023 till Q4 2025 och att byggkostnaderna samtidigt faller med fem procent i årstakt under samma period, alltså till utgången av 2025.
Det betyder cirka 30 procent högre bostadspriser på andrahandsmarknaden än i dagsläget och samtidigt 15 procent lägre byggkostnader. En sådan utveckling förefaller helt orealistisk, även om vi tror att bostadspriserna så smått börjar ticka uppåt under 2024 och 2025. Om vi hypotetiskt tänker oss att priserna likväl skulle öka med 10 procent per år och byggkostnaderna utvecklas i linje med rapportens mest troliga antagande, något som kräver en mycket stark konjunktur, kommer antalet påbörjade bostäder i bästa fall komma upp till knappt 30 000 år 2025.
Det är med andra ord helt orealistiskt att inkomsterna ska bidra till en så pass kraftig prisutveckling på andrahandsmarknaden att antalet påbörjade bostäder 2026 ska uppgå till 45 000
En annan infallsvinkel på samma hypotes, det vill säga ett bostadsbyggande som uppgår till 45 000 påbörjade bostäder 2025, är att utgå från utvecklingen av hushållens löner. För att bostadspriserna ska öka med tio procent per år till 2026 (vilket ensamt inte räcker för att ge underlag för 45 000 påbörjade bostäder) krävs att realinkomsterna ska öka med 20 till 25 procent, allt annat lika under samma period. Prognosen i rapportens huvudscenario, är en svagt positiv årlig tillväxt om en till två procent under åren 2024 – 2026. Det är med andra ord helt orealistiskt att inkomsterna ska bidra till en så pass kraftig prisutveckling på andrahandsmarknaden att antalet påbörjade bostäder 2026 ska uppgå till 45 000.
Därmed kan vi med stor tillförlitlighet slå fast att bostadsbyggandet står inför minst sju svåra år
Men räntan då? Kommer inte bostadsmarknaden få ett uppsving när räntorna med all säkerhet kommer börja dala redan nästa år. För den som hoppas på ett sådan utveckling kan meddelas att Evidens analys bygger på att räntorna kommer börja falla i linje med konsensus i affärsbankernas antaganden, det vill säga cirka 1 – 1,5 procentenhet. För perioden 2023 – 2026 är det alltså uppenbart att bostadsbyggandet i bästa fall kommer att nå upp till hälften av Boverkets behovsanalys. Med två års byggtid betyder det att bostadsbyggandet kommer att återhämta sig först mot slutet av detta decennium. Därmed kan vi med stor tillförlitlighet slå fast att bostadsbyggandet står inför minst sju svåra år.
För oss som följer debatten är det en smula frustrerande att konstatera att politiken inte ens är i närheten av att adressera problemets kärnfrågor. Iakttagelsen fick en närmast plågsam illustration för den som råkade följa riksdagens bostadsdebatt via SVT Forum den 12 december. Återigen upprepades kända talepunkter om ”strukturreformer som kommer att få effekt på längre sikt” och oro för inflationseffekter som naturligtvis ingen ens bemödat sig att räkna på. (Som bekant har SBAB:s chefsekonom Robert Boije räknat på den möjliga inflationseffekten av en generell amorteringspaus. Svar; högst 0,1 procentenhet, se DN debatt 22-11-27.)
Alla som arbetar inom branschen vet att bostadsbyggandet just nu brottas med fyra finansiellt relaterade problem
Bostadsbyggande är per definition en kapitalkrävande verksamhet. Alla som arbetar inom branschen vet att bostadsbyggandet just nu brottas med fyra finansiellt relaterade problem:
# Svårt att få ihop rimliga kalkyler. Flertalet planerade nyproduktionsprojekt är idag olönsamma.
# Svårigheter att erhålla lång finansiering till rimliga villkor. Detta drabbar särskilt byggandet av hyresrätter.
# Skärpta villkor för kreditivfinansiering. Bankernas ökade krav på säljgrader och säkerheter sinkar projekt och gör dem dyrare.
# Svårt för hushållen att erhålla lånelöfte för köp av nyproduktion. Passerar man mot förmodan bankens KALP-kalkyl samt rådande kreditrestriktioner är det inte ovanligt att banken själv avråder från att köpa nyproduktion.
Här och nu är det bara att konstatera att regeringen, men i allt väsentligt tyvärr också oppositionen (även om Socialdemokraterna har tagit ett steg med sitt förslag om kreditgarantier) saknar en ekonomiskt grundad analys av bostadskrisen, än mindre ett ekonomiskt program för att lösa den.
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke