Lennart tillhör sedan 2012 Veidekke Sveriges ledning. Tidigare kommunikationschef för Veidekke Bostad. Han har bakgrund som VD för NAI Svefa, marknadschef på HSB, politisk sakkunnig på Civildepartementet och i SSU:s ledning under 80-talet. Lennart företräder Veidekke i bostadsdebatten men deltar också som fri socialdemokratisk debattör.
RAPPORT | Titeln för den marknadsanalys som Veidekke presenterade i september 2021 var Happy days are here again. Sedan dess har det samhällsekonomiska klimatet förändrats i en rad avseenden. Med tydliga tecken på inflation inom flera samhällssektorer, bland annat inom byggsektorn, är det mycket som talar för stigande räntor inom det närmaste året och därmed dämpad ekonomisk tillväxt.
Omsvängningen har skett med sådan hastighet att det just nu saknas tillförlitliga data. Att riskerna inom samhällsekonomin ökat är dock uppenbart. I nuvarande läge är det därför svårt att dra några säkra slutsatser om läget vilket fått till följd att Veidekke väljer att presentera tre scenarier, ett basscenario, ett optimistiskt och ett pessimistiskt, istället för med prognoser för det närmaste året.
Övergripande slutsatser
Redan under slutet av förra året kunde vi se tecken på stigande räntor i USA, i huvudsak en följd av kvardröjande effekter av pandemin som visade att det tar tid att återställa leveranskedjor och skala upp produktionen av viktiga insatsvaror. I Sverige fanns tecken på ökad inflation till följd av kraftigt stigande energipriser.
Även om det finns andra bedömare som menar att fenomenet skulle bli kortvarigt, konstaterar Veidekke att motsvarande tendenser har funnits inom byggbranschen under hela pandemin och att tendensen till stigande priser på viktiga insatsvaror som stål, cement, gips och sågade trävaror fortsätter att öka. Till detta finns tecken på att de transportproblemen som uppstod under pandemin återkommit eller till och med förstärkts.
För utvecklingen framåt spelar givetvis kriget i Ukraina en viktig roll. Eftersom ingen vet hur länge kriget varar och hur det möjligen avslutas är osäkerheten stor för den nära framtiden. Veidekkes samlade bedömning är dock att riskerna för stigande inflation och därmed ökade räntor är betydande för de närmaste 1–2 åren. På något lägre sikt framstår det emellertid som sannolikt att leveranskedjor, produktionskapacitet och arbetskraftsförsörjning kommer att återställas. Eftersom de offentliga finanserna är i god ordning har staten förmåga att sätta in stimulanser om den ekonomiska avmattningen skulle tillta. Det gör att det finns anledning att tro på en normalisering och ekonomisk återhämtning i relativ närtid.
Läs här: Rapport – Festen som kom av sig
NY RAPPORT | I september släppte Veidekke en ny samhällsbyggnadsrapport med analyser och prognoser för närmsta åren. Precis som titeln antyder så är det mycket som talar för att vi går in i en god konjunktur, men en konstaterar även att ”… cementkris och avsaknad av politiska beslut kan snabbt få musiken att tystna”.
Veidekkes samhällsbyggnadsrapport pekar på en stark utveckling för fastighets- och byggsektorn de närmaste åren. Däremot är det mycket som tyder på att såväl myndigheter som media dragit förhastade eller för långtgående slutsatser om pandemins effekter på priser och efterfrågemönster för såväl bostäder som kontor.
E-handeln har växt i snabbare takt än beräknat under pandemin, vilket successivt kan leda till butiksdöd och relativt stora omställningsbehov för flera köp- och handelscentra.
På kort sikt kommer byggandet av hyresrätter att bestå på nuvarande höga nivåer. Flera lokala marknader visar dock tecken på överproduktion i form av fallande kötider och ett stigande antal omflyttningsvakanser. Låga räntor i kombination med hushållens starka finansiella ställning gör att bostadsrättsbyggandet förväntas öka.
Marknaden för samhällsfastigheter är fortsatt gynnsam och kommer att växa ytterligare under de närmaste åren.
Läs hela rapporten: Happy days are here again
NY RAPPORT | Den svenska bostadsmarknaden är en rapportserie som ges ut av Veidekke två gånger per år och tar temperaturen på konjunkturen, prisutvecklingen och bostadsbyggandet. I denna utgåva uppmärksammas i ett särskilt kapitel de negativa effekterna på BNP-tillväxten, som en följd av införda kreditrestriktioner. Rapporten i kort sammanfattning:
Historiskt ras för bostadsbyggandet. Från toppen 2017 har antalet påbörjade bostäder gått ned med 27 procent i hela riket och torde 2020 fortsätta nedåt mot minus cirka 40 procent.
Minskad BNP-tillväxt. Införda kreditrestriktioner har sänkt BNP-tillväxten med cirka 1 procentenhet, cirka 0,5 procent från minskad byggaktivitet och cirka 0,5 procent som en följd av ökat sparande och därmed minskad konsumtion.
Utflyttning från Stockholmsregionen – särskilt av unga hushåll. Rapporten redovisar anmärkningsvärda siffror som visar hur kreditrestriktionerna slår mot de unga hushållens möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden. Resultatet syns i form av negativt inrikes flyttnetto och har betydande effekter på regionens BRP. Kreditrestriktionerna tvingar unga familjer att flytta till andra orter och får på det sättet betala med längre pendlingstider.
Tunn efterfrågan på nya hyresrätter. Precis som tidigare Veidekke-rapporter visat (se till exempel Finansiella förutsättningar för byggande av fler hyresbostäder) finns det inget som tyder på att fler hyresrätter kommer att kompensera bortfallet av bostadsrätter och villor. Tvärtom visar rapportens analys av så kallade ”efterfrågekurvor” att efterfrågan på nya dyra hyresrätter är tunn. Detta kommer att observeras av fastighetsbranschen och verka återhållande på investeringsviljan.
Omstöpning av branschen. Den nya kreditmarknaden med krav på mer eget kapital och högre säljgrader för säljstarter är i det tysta på väg att stöpa om branschen. Finansiellt svagare aktörer slås ut, pensionskapitalfinansierade fastighetsbolag flyttar fram sina positioner med följd att konkurrensen försämras.
Läs hela rapporten
Sedan toppen 2017 har bostadsbyggandet fallit med 30 procent i landet som helhet och med mer än 50 procent i Stockholmsregionen. Trots regeringens investeringsstöd faller även byggandet av hyresbostäder. Sedan 2010, då bolånetaket infördes, har emellertid en våg av kreditregleringar sköljt över hushåll och banker. Dessa har fått till följd att bostadsfinansieringen fungerar allt sämre och att hushållen fått ökade kostnader.
Det är ingen tillfällighet att detta skett samtidigt som Riksbanken och Finansinspektionen expanderat sina mandat. Myndighetscheferna drar sig inte för att uttala åsikter om vare sig marknadshyror, bostadspriser, bostadsbolagens affärsmodeller eller ungas behov av bostäder. Det kan verka harmlöst men när aktiv opinionsbildning kombineras med mandat att vidta policyåtgärder påverkas balansen mellan politik och myndigheter.
Hur faktabaserade är egentligen de påståenden som ligger till grund för den återreglering av kreditmarknaden som pågått under snart ett decennium? För att bidra med bränsle till debatten har Veidekke i samarbete med analysföretaget Evidens ringat in tio centrala påståenden i debatten om hushållens skulder som ofta upprepas av Finansinspektionen och Riksbanken.
Läs hela rapporten
I bostadsdebatten är det många som ser hyresbostäder som svaret på såväl bostadsbristen, hushållens skuldsättning som olika bostadssociala utmaningar. Inte minst är det många som idag förutsätter att ett minskat byggande av bostadsrätter per automatik kommer att leda till såväl ett ökat utbud som en ökad efterfrågan av hyresrätter.
Men är det verkligen så? Av en ny rapport från Veidekke framgår att debatten om hyresrättens villkor hittills förts på en alldeles för förenklad nivå. Även hyresrättsbyggandet möter finansiella begränsningar, att höga hyror begränsar efterfrågan, att även hyresrätter är räntekänsliga och att flertalet hushåll föredrar att bo i bostadsrätt eller villa.
Läs hela rapporten
I Veidekkes senaste marknadsanalys spås antalet påbörjade bostäder ligga kring 40 000 per år de närmaste åren, från den nivån kan ytterligare ca 3 000–5 000 bostäder adderas beroende på hur mycket pengar som kommer att avsättas till investeringsstöd och vilka hyresnivåer stödet kommer att villkoras av. Det innebär att bostadsbyggandet ser ut att plana ut men på en betydligt lägre nivå än under toppåret 2017. Osäkerheten är dock stor och läget skört. Ogenomtänkta politiska beslut riskerar att sänka bostadsbyggandet ytterligare. Kan vi få be om största möjliga… försiktighet?
Förutom prognosen för bostadsbyggandet innehåller vårens rapport en fördjupning om bostadspriserna. Hur sätts priser för nyproducerade bostadsrätter och hur kommer det sig att de sjönk mer dramatiskt under hösten 2017 än priserna på secessionsmarknaden? I debatten talas om att den traditionella affärsmodellen – att sälja på ritning – behöver ersättas av en modell där bostadsutvecklaren bygger med eget kapital. Vad skulle egentligen ett sådan systemskifte innebära för branschen och bostadsbyggandet?
Läs hela rapporten
I föregående marknadsrapport spådde Veidekke en nedgång av det totala bostadsbyggandet med ca 30 procent, med risk för ett fall ned mot ca 50 procent. Med nu föreliggande data finns ingen anledning att ändra den prognosen. De närmaste åren beräknas antalet påbörjade bostäder falla ned mot ca 35 000 bostäder, en halvering mot toppnoteringarna 2016 och 2017 och en minskning med närmare 40 procent i förhållande till de ca 55 000 bostäder som beräknas färdigställas i år.
Ett vanligt antagande i debatten är att fler hyresrätter både är en önskvärd och trolig utveckling om efterfrågan på ägda bostäder minskar. Den frågan ägnas därför särskild uppmärksamhet i rapportens avslutande temaavsnitt. Veidekke har dels studerat den faktiska utvecklingen, dels analyserat sex olika parametrar för att bedöma sannolikheten för ett ökat byggande av hyresbostäder. Knappast något talar för en sådan utveckling.
Alla pratar om behovet av en blocköverskridande överenskommelse om bostadsfrågan efter valet men hur ska den se ut? Stefan Attefall som är kristdemokrat och fd. bostadsminister och Lennart Weiss som har lett socialdemokraternas bostadspolitiska arbetsgrupp tror sig ha svaret. Tillsammans presenterar de AtteWeiss blå-röda valmanifest! 15 förslag till en blocköverskridande överenskommelse om bostadspolitiken efter valet den 9 september 2018.
Bostadsbyggandet sjunker dramatiskt trots högkonjunktur och ett stort behov av nya bostäder. Veidekke har bett Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, och Ted Lindqvist, vd för analysföretaget Evidens, djupdyka i en rad frågeställningar. Vilka effekter ger dagens kreditrestriktioner? Hur har kapitalmarknadsregleringarna sett ut historiskt och vilka följder har dessa fått? Är dagens hushåll överskuldsatta? Och avslutningsvis – vilka finansieringsalternativ står till buds? I rapporten Vem ska finansiera framtidens bostäder? ger dem svar.
Den socialdemokratiska expertgruppen för en ny social bostadspolitik tillsattes våren 2017. Det skedde på initiativ av socialdemokraternas partisekreterare Lena Rådström Baastad. Uppdraget som partisekreteraren formulerade var av långsiktig karaktär. Arbetsgruppen skulle med ett fritt mandat analysera förutsättningarna för en ”ny social bostadspolitik”. Arbetsgruppen skulle se bortom partiets dagspolitiska ståndpunkter och snarare bidra till partiets långsiktiga politikutveckling. Rapporten lanserades i juni 2018.
Från byggboom, till normalisering, till byggkris. I årets första utgåva av Veidekkes rapportserie Den svenska bostadsmarknaden analyseras de bakomliggande orsakerna till prisförändringen under hösten 2017 och dess konsekvenser på bostadsbyggandet de kommande åren.
I rapporten lyfts likt tidigare det makroekonomiska läget i svensk ekonomi, baserat på det och marknadsläget prognostiseras prisutvecklingen och antalet färdigställda bostäder de kommande åren. Utöver det ger rapporten också en fördjupad analys av kreditrestriktionernas sociala konsekvenser.
I höstens konjunkturrapport lyfts det makroekonomiska läget i svensk ekonomi, antalet färdigställda bostäder de kommande åren skattas och risken för boprisfall analyseras. Utöver det analyserar vi konsekvenserna av de förslag som idag ligger på myndigheternas och politikernas bord.
Rapportens titel är inte formulerad av en slump. Den har tillkommit i efterhand som bakgrundsanalysen fått klarare konturer. I en studie av 12 andra jämförbara länder som arbetar med ”social bostadspolitik” visar det sig att Sverige å ena sidan utmärker sig som ett land med anmärkningsvärt blygsamma ambitioner men å andra sidan att det finns en rad internationella exempel att inspireras av, både när det gäller den hyrda och den ägda bostadsmarknaden. Vi kan urskilja sex tydliga principer som tillsammans skulle kunna utgöra basen för en ny modern svensk modell, en social bostadspolitik 2.0.
Det fanns en tid då den sociala bostadspolitiken gav Sverige internationell ryktbarhet. Om Sverige åter vill bli ett föregångsland måste vi vara beredda att lära av andra länder och söka nya svar på gamla frågor.
Boverkets byggmål är omöjligt att nå. Det framgår av Veidekkes färska konjunkturrapport, Den svenska bostadsmarknaden – konjunkturrapport och prognos för det framtida bostadsbyggandet. Med utgångspunkt från fyra avgörande konjunkturvariabler samt en analys av antalet påbörjade bostäder kan Veidekke visa att bostadsbyggandet nu planar ut på en klart lägre nivå än vad som behövs med hänsyn till befolkningsutvecklingen, urbaniseringen och de behov som ekonomiska svaga grupper har. Veidekkes rapport varnar också för att det finns betydande risker på nedsidan. Från såväl svenska som internationella myndigheter aviseras för närvarande en rad åtgärder som enskilt eller tillsammans med stigande räntor kan medföra dramatiska prisfall och en kraftig nedgång i bostadsbyggandet.
Veidekkes nya rapportserie är tänkt att komma ut två gånger per år. Våreditionen fokuserar på konjunkturen medan höstrapporten mer kommer att belysa specifika faktorer med stor påverkan på det framtida bostadsbyggandet.
Läs hela rapporten
Med den här rapporten presenterar Lennart Weiss och Stefan Attefall på Veidekkes uppdrag konkreta förslag till en ny social bostadspolitik, med det ägda boendet som bas. Delvis inspirerat av vårt norska grannland presenterar Veidekke fyra åtgärder som om de genomfördes skulle bidra till att lösa bostadskrisen 1. Startlån för förstagångsköpare, 2. Subventionerat bosparande för unga, 3. Landsbygdslån, 4. Tillfälligt omställningsstöd, till stöd för arbetsmarknaden och hushåll med övergångsbehov.
