Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Så blev den äntligen offentlig i slutet av mars i år, den så kallade paketeringsutredningen, eller utredningen ”Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” (SOU 2017:27). Branschen har ”bitit på naglarna” i spänd väntan på resultatet. Många är de som, efter offentliggörandet, har luftat sina åsikter om innehållet och tänkbara effekter av denna utredning. Här kommer ytterligare lite reflektioner och med koppling till några tankar kring tänkbara effekter av ränteavdragsbegränsningar i kommande regler och lite annat som inte omfattas av denna s.k. paketeringsutredning. I slutet av denna artikel kommer jag att resonera om tänkbara effekter när det gäller transaktionsintensiteten och värdet på fastigheterna.

På senare år har ca 90 % av fastighetstransaktionerna skett i form av bolagsaffärer. I korthet innebär utredningsförslaget att fastigheter som ligger i bolag normalt ska avskattas utifrån marknadsvärdet på fastigheterna när det bestämmande inflytandet över det fastighetsägande bolaget upphör. Avskattningen går till så att marknadsvärdet på fastigheterna då tas upp till beskattning i det fastighetsägande bolaget och avdrag medges med skattemässigt värde, i praktiken en fiktiv försäljning av själva fastigheten. Vinsten beskattas med för närvarande 22 procent i ett fastighetsägande aktiebolag. Det fastighetsägande bolaget får då ett nytt skattemässigt anskaffningsvärde på fastigheten (marknadsvärdet) som påverkar möjligheter avseende framtida skattemässiga värdeminskningsavdrag positivt. Denna nyss nämnda positiva effekt uppväger dock inte den tidigare nämnda avskattningseffekten värdemässigt. Vidare skärps reglerna avseende fastighetsbildningsåtgärder i syfte att motverka möjligheter att undkomma stämpelskatt. Dock föreslås stämpelskatten sänkas från nuvarande 4,25 till 2 procent.

Kritiken mot utredningsförslaget har haglat men trots detta skickas utredningsförslaget ut på remiss och synpunkter ska ha inkommit senast 14 augusti i år. Denna artikel handlar inte om kritiken i detalj eftersom utrymme då skulle saknas för att belysa och diskutera andra effekter, men i korthet har framförts att förslaget innehåller retroaktivitetsinslag i och med att övergångsregler för tidigare transaktioner (före ikraftträdandet) saknas och dessutom kommer framtida behövliga omstruktureringar att försvåras. Utöver detta framförs kritik med avseende på att förslaget strider mot grundläggande beskattningsprinciper så som förutsebarhet och skatteförmågeprincipen. Även en negativ värdepåverkan på fastigheter förutspås generellt. Återgivandet här av framförd kritik är inte uttömmande.

När det gäller effekterna på marknaden konstateras redan i utredningen att utredningsförslaget sannolikt kommer att få följande effekter på fastighetmarknaden:

  • Lägre fastighetspriser
  • Minskat byggande
  • Mindre fastighetsbestånd
  • Högre hyror

När det gäller punkten om lägre fastighetspriser har olika bedömare typiskt sett beräknat effekterna för en typfastighet och angivit effekter på ca 6 till 8 procent i värdenedgång. I anslutning till dessa negativa värde-/priskorrigeringsförutsägelser har även angivits att betydligt lägre transaktionsvolymer sannolikt blir en följd av utredningen.

När det gäller de övriga tre punkterna sätts dessa ofta in i ett sammanhang där det anges att bostadsbyggandet sannolikt kommer att minska istället för att öka eller hålla sig på en fortsatt hög nivå. Utifrån dagens uppfattningar om framtida bostadsbehov framhålls denna effekt av olika bedömare som negativ, viktig och i behov av att analyseras och belysas tydligare.

6-8 procent ner på tillgångsvärdena låter kanske inte så dramatiskt men då måste beaktas att detta är en grovt uppskattad snittsiffra för en typfastighet. I enskilda fall kan med största sannolikhet effekten bli både väsentligt lägre och högre. Fortsätter man sedan resonemanget och lägger på tänkbara effekter av framtida kommande ränteavdragsbegränsningar som följer av EU-direktiv blir inte saken bättre. Att försöka bedöma effekter av framtida begränsningar i detta avseende är svårt eftersom reglerna kan implementeras i svensk rätt på olika sätt. Redan med den ”snällaste” bedömningen (en avdragsbegränsning utifrån ett skattemässigt EBITDA om 30 procent) ger bedömningar att detta sannolikt, i normalfallet, inte ens medger avdrag för alla räntekostnader i dagens lågränteklimat. Reglerna kan dock bli strängare. Skattemässigt EBITDA motsvarar i princip redovisat driftnetto minskat med central administration samt minskat med skattemässiga avdrag för reparationer som överstiger kostnadsfört underhåll i resultaträkningen. Försämrade avdragsmöjligheter för skuldräntor borde i det långa loppet höja kostnaden för kapital och avkastningskrav vilket allt annat lika sänker värdet på tillgångarna. Lägg därtill att de svenska bankerna blir mer och mer betänksamma när det gäller volymer utlåning mot fastighetsbranschen av olika orsaker och det börjar redan funderas kring behov av sänkta belåningsgrader. God tillgång på kapital är normalt pris-/värdepåverkande i positiv riktning när det gäller fastigheter och motsatsen gäller också vid kontraktion avseende tillgång på kapital. Därmed tillkommer ytterligare en svårbedömd effekt på framtida fastighetspriser/-värden. Dessvärre pekar de olika indikatorerna som tagits upp i denna artikel åt samma håll – ”söderut”. Jag delar även uppfattningen framförd av andra att transaktionsintensiteten kommer att gå ner på fastighetsmarknaden. Sannolikt blir dock transaktionsmarknaden för fastigheter mer transparent då lagfartsköpen troligen ökar i omfattning och relativ andel. Lånsiktiga innehavare av fastigheter som sällan eller aldrig gör transaktioner berörs förmodligen betydligt mindre av föreslagna ändringar.

Med andra ord gäller det att ”tassa lite försiktigt” och noga överväga konsekvenser innan beslut tas om åtgärder som väsentligt skulle kunna påverka värdet på den dominerande delen av nationalförmögenheten (det vill säga fastigheter inklusive bostäder) negativt. Enligt min uppfattning är ekonomi dessutom mer ”förtroende och psykologi” än hårda siffror i det längre perspektivet. Risk finns att en trend som sätter priser-/värden under press nedåt kan bli självuppfyllande och driva på ytterligare nedåt. Nationalekonomiska teoretikers jämnviktsmodeller får ha överseende…

Utöver ovan nämnda frågor kan redan nu nämnas att ändringar av det slag som föreslås i paketeringsutredningen säkert kommer att ställa till en del stök och funderingar i de olika system som finns när det gäller externredovisning, men det får bli ämnet i en annan artikel.

 

Bo Nordlund

Tekn. dr – Redovisnings- och värderingsspecialist fastigheter

Verksam på KTH och i egna bolaget BREC-Bo Nordlund REC AB

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.