Önskas lägre hyror krävs statliga stöd och ständiga vakanser

Om lägre hyror för slutkund är målet är åtgärder för att sänka produktionskostnaderna inte vägen framåt. Det finns bara två sätt att sänka hyrorna för nyproducerade lägenheter; att införa en statlig reglering av dem eller, vilket jag förespråkar, att genom statliga stöd se till att det finns ett överutbud av lägenheter. Det skriver veckans krönikör, Martin Hofverberg som är chefsekonom på Hyresgästföreningen.


Jag hör det överallt. Bostadsministern, finansministern, Moderaternas bostadspolitiska talesperson, Centerns chefsekonom, alla eniga om att vi måste bygga billigare. Vad de menar är till lägre pris, eller det är ju åtminstone det de borde mena. Men när man hör de konkreta förslagen så är det inte priset, utan kostnaden som åsyftas.

Jag instämmer i ambitionen, det vore önskvärt att bygga billigare. Men kostnad och pris är olika saker, och att sänka det ena gör inte nödvändigtvis att det andra sjunker.

Missförstå mig rätt, jag gillar när den lokala allmännyttan fixar en smart upphandling som gör att ett projekt blev billigt nog att bygga utan nedskrivningsbehov. På orter eller i lägen där kostnaden överstiger värdet är kostnadspress det enda sättet att få något byggt över huvud taget.

Men, ingen av dagens aktörer bygger till självkostnad. Det som byggs ska säljas eller hyras ut till sitt värde. Undantag finns, man kan teoretiskt sett teckna presumtionsavtal på hyror som understiger bruksvärdeshyran för motsvarande nyproduktion, men få känner sig hågade.

Därför är också många av förslagen för att komma åt kostnaderna slag i luften. Åtminstone om det är priset för slutkunden vi i förlängningen är intresserade av att sänka. Rabatterad mark, förenklingar i Boverkets byggregler, skattesänkningar, förbud för kommunerna att lasta över kostnader på byggherren, m.m. Allt detta sänker potentiellt kostnaden, men priset? Det är inte lika säkert.

Ja, om vi hade en köparens/hyresgästens marknad, där det finns vakanser och priset pressas nedåt. I ett sånt scenario blir det intressant att sänka kostnaderna, eftersom att konkurrensen om köparen/hyresgästen då kommer pressa ner priset till en lägre nivå än innan. Men där är vi inte idag.

Det finns nämligen bara två sätt att få ner priset för slutkunden utan att tulla på kvaliteten. Att reglera slutpriset är ett.

Hårda regleringar, som statliga hyrestak eller hyresnivåer fastställda i exploateringsavtal, är klumpiga verktyg som kräver detaljstyrning och en omfattande administration. Därtill är det en skarpt blockskiljande åtgärd, även om Centerpartiet har börjat mjukna så länge bostäderna går till vissa inkomstgrupper.

Det andra sättet är att stimulera marknaden till att fortsätta bygga även när priset sjunker. Att bygga så att det uppstår vakanser. Då behövs inga på förhand fastställda pris- eller hyrestak, det räcker med hyreslagens skrivelser om att hyran ska förhandlas efter den generella brukarens värderingar, så som marknaden var i balans.

Men eftersom ingen enskild aktör kan förväntas riskera sitt eget kapital för att upprätthålla en sund vakansgrad, är det staten som behöver ta över delar av risken för att så ska ske. Med ett långsiktigt högt byggande över konjunkturcyklerna hinner dessutom byggindustrins kapacitet växa till sig, och konkurrensen skärpas.

Det i sin tur är nödvändigt för produktivitetsutvecklingen i branschen, och i förlängningen för kostnadsutvecklingen, dvs det lägsta möjliga priset.

Martin Hofverberg, chefsekonom Hyresgästföreningen

2 kommentarer

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Man kan också sänka standarden väsentligt, för att senare vid behov själv höja den.
    Man kan också låt byggherren själv göra detaljplan; det minskar tid och därmed räntor på tomtköp.
    Man kan också bygga högre vilket är ekonomiskt fördelaktigt.
    Man kan också……….osv

  2. Mycket klarsynt inlägg!
    Bostäder producerade under marknadspris blir tyvärr som regel föremål för spekulationsköp och försäljning på successionsmarknaden (om Brf eller äganderätt) eller föremål för andrahandsuthyrning (ev ombildning till Brf) och redan köpstarka aktörer utnyttjar möjligheten att bli ännu mer köpstark. Istället för att bostaden med rimligt pris når den med lägre betalningsförmåga.
    Det finns redan idag microlägen inom den svenska bostadsmarknaden där hyresvärden rabatterar hyran så att den erbjuds slutkunden till ett lägre pris än vad som framförhandlats med hyresgästföreningen, och där är det precis så… utbudet är större än efterfrågan, så marknadsvärdet är lägre än det framförhandlade priset på den reglerade marknaden.

    Utbud och efterfrågan styr även den reglerade marknaden.