LEDARE | Bostad 2030 har släppt en ny rapport på det gamla temat att hyresrätten är skattemässigt missgynnad.
Tyvärr verkar slutsatserna ha skrivits före analysen.
Med jämna mellanrum dyker det upp rapporter i en serie som heter Bostad 2030. Organisatorisk hemvist är Arenagruppen, en fristående tankesmedja inom den socialdemokratiska, ”gröna”, och vänsterliberala sfären. Arenagruppens verksamhet bygger både på kommersiella intäkter från bokutgivning med mera men också anslagsdriven verksamhet i form av projekt som finansieras av olika intresseorganisationer som LO, Hyresgästföreningen med flera. Arenas syfte är således att vara navet för mer kvalificerad debatt men utan att ta ställning i enskilda frågor eller driva en specifik agenda. För opinionsbildningen svarar initiativtagaren eller den enskilde avsändaren. Således debatt och opinionsbildning i den öppna och transparenta form som behövs och som är helt legitim i ett land som av tradition bygger på relationen mellan parter och organiserade särintressen.
I sedvanlig Mats Wingborg-stil är den välskriven men tyvärr känns det som att slutsatserna skrevs före analysen
Den senaste rapporten från Bostads 2030 heter ”Bättre balans på bostadsmarknaden – förslag för minskade orättvisor mellan ägt och hyrt boende”, är författad av Mats Wingborg och driver det välkända temat att hyresrätten är skattemässigt missgynnad i förhållande till ”ägda” bostäder (företrädesvis egna hem och bostadsrätter). Även om temat är välkänt, liksom alla de missförstånd, dunkla påståenden och felaktigheter som pumpats ut genom åren från såväl Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännytta som Fastighetsägarna blev jag en smula nyfiken. Författare är den erkänt skicklige utredaren Mats Wingborg som vanligtvis hellre håller sig till fakta än kör på fördummande hejaklacksretorik.
Så är detta en bra rapport? Nej, tyvärr inte. I sedvanlig Mats Wingborg-stil är den välskriven men tyvärr känns det som att slutsatserna skrevs före analysen. Följden blir att välkända påståenden, som att hyresrätten är skattemässigt missgynnad, att rot-avdraget gynnar ägt boende, att ränteavdragen ger boende i ägda bostäder fördelar i form av förmögenhetsuppbyggnad och lägre boendeutgifter, upprepas utan vettiga jämförelser eller problematiserande fördjupningar.
Problemet är inte debatten i sig. Den behöver föras, inte minst med syfte att vederlägga fakta som ger politiken information om vilka åtgärder som behöver vidtas för att antingen stimulera nyproduktionen, balansera förmögenhetsklyftor eller föreslå åtgärder som parerar för oönskade effekter av beskattning eller regelverk.
Här brister det rejält i Wingborgs rapport och blir närmast ett eko av Hyresgästföreningens och Marie Linders ofta illa sammanhängande retorik
En förutsättning för att man ska lyckas med en sådan uppgift är dock att man sorterar en smula i begreppen och att enskilda pusselbitar sitter ihop med själva temat. Här brister det rejält i Wingborgs rapport och blir närmast ett eko av Hyresgästföreningens och Marie Linders ofta illa sammanhängande retorik. Några exempel:
# De som bor i ägda bostäder subventioneras av staten via avdragen för skuldräntor, något som redovisas år för år, från 2020 – 2025. Okej, då talar vi om en aspekt av kapitalbeskattningen. Men för staten har saken också en inkomstsida i form av reavinstbeskattning när bostaden vid någon tidpunkt säljs. Inkomstsidan redovisas inte. Ränteavdragen, menar Wingborg, bör fasas ut men han säger inget om reavinstskatten. Ska den bestå eller också reduceras? Och vilka fördelningspolitiska effekter skulle uppstå om ägda bostäder endast kunde efterfrågas av kapitalstarka hushåll? Diskuteras inte alls.
Så hur ska man då jämföra bostadsägarens risk/ vinst med de alternativintäkter (på andra möjliga investeringar) som en hyresgäst kan göra som inte behöver binda kapital i en bostad?
# Priset på ägda bostäder har ökat kraftigt från 1990-talet fram till idag vilket bidragit till en förmögenhetsuppbyggnad, underförstått missgynnat hyresgäster som inte fått del av förmögenhetstillväxten. Ja, menar Wingborg priser realt eller nominellt? Realt är bostadspriserna idag på samma nivå som 2015 och precis som Wingborg påpekar är bostadsägande förenat med prisrisker medan hyresgäster bor till bruksvärde och därmed har förutsägbara boendeutgifter. Så hur ska man då jämföra bostadsägarens risk/ vinst med de alternativintäkter (på andra möjliga investeringar) som en hyresgäst kan göra som inte behöver binda kapital i en bostad?
# Rot-avdraget kostar staten stora pengar och gynnar ägt boende. Wingborg är dock hederlig nog att påpeka att även fastighetsägare kan dra av för reparationer och underhåll innan resultatet beskattas. (Den sortens avdragsrätt saknas för bostadsrättsföreningar.) Orättvisan sägs bestå av att fastighetsägaren kan minska sin beskattning medan hyresgästen betalar hyran med skattade pengar. Ja, men hyror sätts fortfarande utifrån bruksvärdet och hyresgäster tar som bekant inga risker i form av lån och därmed ränterisker som faller på fastighetsägaren. Eller menar Wingborg att hyresgäster ska ha avdragsrätt för en kapitalkostnad som hen inte har?
Andra teman som passerar revy är avvecklingen av investeringsstödet, fastighetsskatten som minskade genom införandet av en generell fastighetsavgift, de successivt urholkade bostadsbidraget med mera, det vill säga frågor som var och en för sig förtjänar sin diskussion.
Däremot är det ett faktum att investeringar i hyresrätter missgynnas av att den som investerar betalar både fastighetsskatt och bolagsskatt
Men. Om debatten ska bli meningsfull fordras en grundläggande nivå av sortering. Vad gäller skatterna; talar vi om hushållets eller bostadens skattesituation? Bostadsbyggandet; talar vi om investeringsvillkoren för hyrt respektive ägt boende och om dessa är utformade på tvärs med de boendes preferenser? Det är en rimlig ingång men behöver i så fall också fånga det faktum att hyresrätter ofta erhåller en betydande rabatt på marken medan mark till ägda bostäder förvärvas till marknadspris. Däremot är det ett faktum att investeringar i hyresrätter missgynnas av att den som investerar betalar både fastighetsskatt och bolagsskatt. Något som Wingborg inte alls berör.
Nej, tyvärr blir bidraget från Bostad 2030 bara ytterligare ett exempel på ”myter och missförstånd i bostadsdebatten”
Boendekostnader; kan man alls diskutera saken utan att beakta att bostäder (hyrda som ägda) förr finansierades med kraftiga statliga subventioner av såväl bottenlån som topplån medan det idag råder marknadspris på pengar? Med följd att den som äger sin bostad binder kapital och tar prisrisker medan den som hyr slipper den sortens risker men i gengäld på hyran får betala för fastighetsägarens avkastningskrav (riskpåslag) på eget kapital?
Nej, tyvärr blir bidraget från Bostad 2030 bara ytterligare ett exempel på ”myter och missförstånd i bostadsdebatten”. För en bättre sortering av just den här frågan ber jag ödmjukt att få hänvisa till kapitel 9 i en färsk rapport med samma titel.
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Tycker nog att det här var lite förvirrat. Nog finns skäl att lägga principiella skattetekniska resonemang på stöd och avgifter till boendet. Men till syvende och sist hamnar det om pengar som hamnar nånstans. Och inte är det i hyresrätten.
Det är en segregationsdrivande politik och idag är hyresrätten fattigmans boende. Då var det inte så sent som på 80-talet när vi hade en bostadspolitik som eftersträvade att staten inte skulle gynna en upplåtelseform framför andra och på så sätt styra medborgarnas val.
Utmärkt recension! Man kanske också bör påpeka att arbetar- och hyresgäströrelserna var drivande i att etablera det kooperativa ägandet av bostäder (BRF) därför att det i längden blir billigare att använda sitt eget kapital än hyresvärdens.
Problemet med Bostad 2030-rapporten är att den blandar ihop boendekostnader med frågan om neutralitet mellan olika upplåtelse- och ägarformer. Hushållens kostnad för att bo är väl närmast en fördelningspolitisk fråga medan strävan efter neutralitet mellan upplåtelse- och ägarformer handlar om att staten inte genom t.ex. skatteregler och subventioner ska gynna eller missgynna någon särskild del av bostadsbeståndet. Frågan om neutralitet handlar om villkor och förutsättningar för ägande och användning av fastigheter. Boendekostnader är en helt annan sak. Exempel: två likadana villor ligger bredvid varandra på samma gata. De har samma fastighetsskatt och ägarna har identiska villkor avseende ränteavdrag, ROT etc. Boendekostnaderna kan emellertid vara helt olika beroende på t.ex. belåning. Hyresgästen, som ju köper en tjänst, är inte med i frågan om neutralitet, annat än indirekt. Om den sammantagna bilden av de regler som påverkar ägande av hyresfastigheter visar att dessa missgynnas jämfört med andra slags ägare, vilket det finns skäl att tro, då behöver detta rättas till för att bostadsmarknaden ska fungera bättre. Frågor om bostadsbidrag hör dock inte till den diskussionen.