Riv pyramiderna och res hållbarhet

KRÖNIKA | Är dagens sätt att organisera ett fastighetsbolag förlegat?
Thorbjörn Hammerth resonerar om ett nytt sätt att organisera, med utgångspunkt från fyra hållbarhetsperspektiv.

Allt oftare funderar jag på hur man skulle organisera ett bostadsbolag om man skulle börja om från scratch idag. Dagens bolag är byggda utifrån funktioner och specialisering där alla avdelningar ska fungera som kuggar i ett urverk. Där varje funktion kuggar in och hänger ihop med hela systemet. Vi har funktioner för renovering, kundservice, uthyrning, ekonomi, HR, kommunikation, teknik, förvaltning, inköp, kvalitet, stab, IT, säkerhet och så vidare. Många delar blir det.

Det är logiskt med tanke på att det är det man gör och de flesta bolag kämpar med att hitta smarta gränssnitt och samarbeten mellan dessa delar för att undvika stuprör och suboptimeringar. Samordning diskuteras flitigt och frågan är var denna ska ligga och om man ska ha mer centralt eller mer lokalt. Eviga frågor. Hur mycket rutiner, processer, modeller kontra att lösa situationen. Avvägningen är att både ha systematik och entreprenörskap. Grundritningen börjar i den egna verksamheten istället för samhällets utmaningar och agenda. Det gör det svårt att lösa gränsöverskridande problem och komplexa situationer när man är byggd inifrån och ut.

Hållbarhetsfrågan brukar definieras som den ekologiska dimensionen, det sociala och ekonomiska området. Jag saknar den tekniska dimensionen i dessa modeller eftersom mycket av all data, teknologi och teknik påverkar hållbarheten högst påtagligt

Alltmer har hållbarhetsfrågorna och samhällets omställning börjat prägla de flesta avdelningar inom bostadsbranschen. Vi har extremt svåra utmaningar inom klimatomställning och digitalisering av fastigheter och att rusta för beredskaps- och krissituationer och segregationen kräver nya arbetssätt.

Hållbarhetsfrågan brukar definieras som den ekologiska dimensionen, det sociala och ekonomiska området. Jag saknar den tekniska dimensionen i dessa modeller eftersom mycket av all data, teknologi och teknik påverkar hållbarheten högst påtagligt. För mig bör denna ingå så att vi har alla väderstreck i kompassen.

Dagens organisering är oftast stelbent, hierarkisk, regelstyrd och påminner om inlandsisen

Ponera nu att man skulle organisera ett företag utifrån dessa fyra perspektiv och visa på hur dessa fyra delar förstärker varandra och fokuserar på helheten istället för delar. Genom att ”bara” jobba med fyra perspektiv så blir det lättare att förstå och relatera allas arbetsuppgifter och uppdrag. Dagens organisering är oftast stelbent, hierarkisk, regelstyrd och påminner om inlandsisen. Ritningen från delar till helhet blir lättare om man organiserar utifrån hållbarhetens öppna perspektiv:

Ekonomisk hållbarhet
Ekonomi handlar om att hushålla med begränsade resurser. Redan det är hållbarhet i sann bemärkelse. I detta område ingår intäktsansvaret, utveckling av nya tjänster som ger nya pengar, kostnadsjakt på alla fakturor och investeringar som bidrar till kassaflöde och god lönsamhet. I detta område kan nya enheter samsas som ekonomi, uthyrning, marknad, controller, projektinvesteringar i inköp och upphandlingar och så vidare. Alltså alla som jobbar med kassaflöden, resultat- och balansräkningen.

Social hållbarhet
Här handlar det om att skapa trygga bostadsområden och där hyresgästerna har inflytande och kan påverka. I detta område ligger som jag ser det kundservice och förvaltningen med en lokal närvaro där fokus är trygghet och trivsel. Bolagen bör renodla sin roll på hyresgäster, service, inflytande, reparationer, skötsel och medverkar till att utveckla skola, sysselsättning och fritid. Att jobba med utsatta bostadsområden är ett fullmäktigebeslut och kräver en gemensam masterplan där alla bolag, förvaltningar, regioner, myndigheter samverkar med mätbara mål och finansiering. Ingen kan göra allt själv om det ska få hållbar utveckling.

Ekologisk hållbarhet
Inom detta område har bostadsbolaget stora samhällsutmaningar framför sig. Det är allt ifrån giftfria miljöer, fossilfri verksamhet, minska koldioxidbelastning í renoveringar och driften av våra hus samt ge förutsättningar för hyresgästerna att minska bilåkande och leva hållbart. Till detta tillkommer också att klimatanpassa fastigheterna mot extremväder och fånga in koldioxid. I detta område finns miljö, teknik, bygg, förvaltningssupport som behöver samarbeta inom många olika nivåer.

Teknisk hållbarhet
Grunden för ett bostadsbolag är välskötta fastigheter och nöjda hyresgäster. Hus och hyresgästerna genererar mycket data som behöver förädlas på ett proffsigare sätt än hittills. Idag är analyserna svaga och här finns ny AI-teknologi att utveckla som kan ge bättre förutsägelser, underlag, visualiseringar och insikter. Men också nya överordnade styrsystem som kopplar ihop alla delsystem till en helhet. Nya tekniska frågor kring beredskap, informationssäkerhet, skyddsrum, lagring av energi, reservsystem för drift pockar på lösningar. I detta område finns säkerhet, IT, teknik och drift.

Poängen med detta tankeexperiment är att tänka om. Att organisera ett bolag i perspektiv istället för funktioner och många smådelar. Om man satte ihop en organisation i fyra perspektiv så blir uppdraget tydligare och enklare. Dagens bolag har en tendens av intern administration och byråkrati mer än att lösa reella kundproblem och samhällsutmaningar.

”Om förändringstakten är högre på utsidan än på insidan så är slutet nära” sa redan Jack Welch på 1990-talet

Med nya mätmetoder i CSRD kommer frågorna tränga sig på oavsett vad bolagen gör. ”Om förändringstakten är högre på utsidan än på insidan så är slutet nära” sa redan Jack Welch på 1990-talet.  Är vi redo att tänka om eller kör vi på i samma upplöjda hjulspår som blir djupare när komplexiteten tilltar?

Thorbjörn Hammerth
Vd, Familjebostäder i Göteborg