Efter många års exceptionellt gynnsamma förutsättningar för fastighetsinvesteringar främst i form av tillgången på billig finansiering ser konsultbyrån JLL nu en korrigering i prissättningen av fastigheter i sin nya rapport JLL Nordic Outlook.
Finansieringskostnaderna har stigit och det i kombination med svagare utsikter för ekonomin leder till högre avkastningskrav. JLL bedömer att avkastningskraven har stigit inom alla segment och att vi kan förvänta oss lägre värderingar i takt med att detta bekräftas av genomförda transaktioner.
Den rekordhöga inflationsjusteringen av indexerade hyror som slår igenom vid årsskiftet och en fortsatt stark underliggande hyresmarknad verkar dock dämpande och under nästa år kommer utvecklingen av kassaflödena från fastigheterna att bli en viktig värdedrivare för fastighetsinvesterare.
Olika typer av fastigheter påverkas olika där bostäder tydligast drabbas av initiala kostnadsökningar utan att få hyresökningar, vilka över tid brukar vara i nivå med, eller strax över inflationen.
Förutsättningarna för handel ser också osäkra ut till följd av förväntad lägre konsumtion. Utsikterna för kontor, logistik och samhällsfastigheter ser däremot bättre ut. Inflationen är den högsta på 30 år vilket tvingat centralbanker att agera kraftfullt men ur ett historiskt perspektiv speglar dock den nya räntenivån snarare en normalisering. Inflation har ofta gynnat investerare i reala tillgångar såsom fastigheter och fortsatt låg realränta skapar intressanta möjligheter för investerare med ett långsiktigt perspektiv, menar JLL.
– Avkastningskraven ökar i ljuset av stigande finansieringskostnader och de senaste årens starka marknad dämpas i avvaktan på att köpare och säljare hittar ny jämviktsnivå. Vi ser ungefär samma utveckling som i andra länder i Europa, säger Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics, på JLL.
Transaktionsmarknaden har fortsatt att vara stark även om utsikterna är mer osäkra
Transaktionsvolymerna för Norden översteg 26 miljarder Euro under första halvan av 2022 vilket är en ökning om fem procent justerat för strukturaffärer. Ett orosmoln är dock det högre ränteläget, vilket i dagsläget dämpar efterfrågan givet att det förväntas kvarstå på högre nivå trots att inflationen förväntas falla tillbaka under 2023 och 2024. Än så länge är dock realräntan negativ och det i kombination med relativt god tillgång till kapital för institutionella investerare gör fastigheter fortsatt intressant.