KRÖNIKA | Nej, ränteavdraget innebär inte att ägt boende är gynnat gentemot det hyrda, skriver Kjell Cederstrand.
I debatten förs det ofta fram att det privatägda boendet är orimligt gynnat jämfört med det hyrda med anledning av ränteavdraget utan att det egentligen bemöts med något större motstånd. Det som glöms bort i sammanhanget är att det hyrda boendet inte kräver någon egen kapitalinsats.
Det är helt andra faktorer som är avgörande för skillnaden mellan ägt och hyrt boende
Förvisso kan ränteavdragets vara eller inte vara diskuteras ur andra aspekter men det är helt inkorrekt att hävda att det ägda boendet är mer fördelaktigt jämfört med det hyrda just på grund av ränteavdraget.
Att ränteavdraget innebär en lägre räntekostnad, förutsatt att man har lån, är naturligtvis helt korrekt. Men det är helt andra faktorer som är avgörande för skillnaden mellan ägt och hyrt boende. Om vi för jämförelsens skull utgår från en person som väljer mellan att hyra en bostad alternativt köpa en bostadsrätt, vi har en filantropisk hyresvärd som inte kräver någon avkastning på investerat kapital samt att investeringskostnaden och driftkostnaden är densamma för det hyrda respektive det köpta boendet.
I exemplet i tabellen nedan utgår vi ifrån en lägenhet om 70 kvadratmeter som har ett totalt investeringsvärde om 5 miljoner kronor, hen har 1,5 miljoner kronor på banken som hen funderar på om hen skall investera i en egen bostadsrätt eller om hen skall hyra en lägenhet och placera pengarna i säkra obligationer eller på banken. Både investeraren och hen lånar till 70 procent av värdet och stoppar in resten som insatskapital.
I exemplet så minskar naturligtvis boendekostnaden med ränteavdraget men det skall ställas mot den alternativa intäkt som placeringen av insatskapitalet kan ge i alternativet med den hyrda bostaden. Dessutom lånar professionella fastighetsägare till helt andra räntenivåer än privatpersoner vilket i storlek motsvarar ränteavdraget.
Det finns relativt få filantropiska hyresvärdar, fastighetsägaren vill ha avkastning och dessutom betalt för underhåll som man sköter själv i det ägda boendet
Allt annat lika så skulle det hyrda boendet vara mer fördelaktigt på grund av avkastningen på insatskapitalet samt en lägre upplåningsränta. Således är det helt andra orsaker som gör att det skiljer mellan hyrt och ägt boende.
En avgörande faktor är att många inte har tillgång till det kapital som krävs för att köpa och blir hänvisade till att hyra. Det finns relativt få filantropiska hyresvärdar, fastighetsägaren vill ha avkastning och dessutom betalt för underhåll som man sköter själv i det ägda boendet.
Hyresmarknaden är reglerad vilket gör att värdet på fastigheterna begränsas. Nej, det är inte ränteavdraget som avgör om man ska köpa eller inte utan det är tillgängligheten och det större urvalet av bostäder som är avgörande. Annars hade det nog varit ekonomiskt mer gynnsamt att hyra och placera pengarna.
Kjell Cederstrand
Frilanskonsult