VECKANS AKTUELLT | Höga försäkringspremier för modulbyggda trähus – är det ett hot mot den gröna omställningen eller en logisk följd av att husen blir totalförstörda vid större bränder?
Den globala jätten Blackstone gör en satsning på hyresrättsradhus i Stockholm – efterfrågan finns och Blackstone har ofta rätt, menar vår expertkommentator Viktor Mandel. Han kommenterar också KD:s förslag om slopad reavinstskatt, EU:s bostadskommissionärs första debattare i svensk media, Fastighetsägarna Stockholms rapport om bostadsbyggandet – och debatten om Järfällahus låga hyresökning, där han inte tycker att Hyresgästföreningens kommunikation är det stora problemet: ”Fastighetsägare borde inte kompromissa med det befintliga beståndet för att få bättre villkor på andra håll.”
EU:s bostadskommissionär Dan Jørgensen skrev på DI Debatt om problemen på den europeiska bostadsmarknaden och om planen för affordable housing, som ska presenteras om några månader.
– De bostadspolitiska förutsättningarna ser helt olika ut i de olika EU-länderna och det märks i hans artikel, där han till exempel tar upp riskerna med korttidskontrakt; att turister tar över städer och lokalbefolkningen inte kan bo kvar – det är ju en företeelse vi inte har alls i Sverige.
– Men jag är lite orolig över vad som kan komma. Jag tycker att det finns skäl att se till att den inre marknaden fungerar och hänger ihop; att man ska kunna uppföra samma slags byggnader på olika ställen, och att det finns stabila förutsättningar för finansieringsmarknaden, det vore bra områden för kommissionären att fokusera på.
Global jätte i satsning på småhus i hyresrättsform i Stockholmsregionen
Brunswick Real Estate har startat bolaget Lynea, som backas av Blackstone, är en av världens största fastighetsinvesterare. Lynea satsar på nyproducerade radhus och parhus i hyresrättsform, i Stockholmsområdet. De har gjort sitt första förvärv, 200 bostäder som ska stå färdiga 2026 och 2027.
– Det är en spännande satsning, det här är en marknad som är mer utvecklad internationellt. I USA till exempel är Blackstone stora inom det här området. Det finns en efterfrågan; hyresrättsmarknaden är ju i stort sett stängd om man vill ha ett större boende, och det krävs en stor kontantinsats för att ta sig in på den ägda marknaden. Det som har stoppat den här marknaden tidigare har varit frågetecken kring hyressättning, nu verkar det som att de har ambitionen att presumtionshyresförhandla de här bostäderna, det blir spännande att se nivåerna och det är positivt att de vågar testa.
– Blackstone är en opportunistisk aktör som tittar globalt efter investeringar, de har generellt en högre riskprofil än svenska investerare och de har ofta haft rätt.
Inte kommunikationen som är problemet
Hyresgästföreningen meddelade att den första överenskommelsen i Stockholm var klar – 1,5 procents hyresökning för Järfällahus. Det här föranledde en debatt om kommunikationen. Höjningen var en del av en större överenskommelse, som HGF valde att inte nämna.
– Hyresgästföreningen skickar alltid ut pressmeddelanden där de fokuserar på låga höjningar och där de inte nämner andra delar av förhandlingarna, det är så de agerar systematiskt. Så fungerar det, jag har inte så mycket att säga om just det.
– Mer problematiskt är att en kommunal aktör väljer att acceptera en så låg hyreshöjning på det befintliga beståndet, oavsett vad de får för andra villkor. Den här höjningen kommer med i jämförelsematerialet för kommande bruksvärdesprövningar – det påverkar i verkligheten andra hyror. För aktörer som inte har nyproduktion eller renoveringar att kompensera med är det illa, säger Viktor Mandel och berättar om en egen erfarenhet av den här frågan, då ett stort bolag gått med på en lägre höjning mot att de fick väldigt höga nyproduktionshyror.
– Då tyckte Hyresgästföreningen att den låga höjningen skulle vara den som skulle gälla på orten och vi hade då inte mycket att sätta emot och fick gå med på en lägre höjning.
– Så det här är ett problem och fastighetsägare borde inte göra speciella överenskommelser för det befintliga beståndet och kompensera med annat.
Konstigheter bakom många ansökningar om lägenhetsbyten
Hyresgästföreningen vill se en lagändring som ska underlätta för hyresgäster att byta lägenhet.
– Det är intressant att de väljer att lyfta den här frågan; att avgöra i rimlig tid och verklig möjlighet att överpröva är rimliga ståndpunkter som borde gälla i till exempel hyressättning också, där är de inte lika intresserade.
– Självklart ska byten handläggas fort och de ska godkännas när det är motiverat. Men det finns ofta många tveksamheter inblandade kring byten, det kan handla om att man byter och får pengar eller något annat emellan. Sådant här ser de som handlägger ärendena. Vi ser tydligt i vår statistik att där vi har låga hyror är det väldigt många som vill byta, men där vi har högre hyror säger man upp och hyr något annat. En lag i den riktning som de föreslår hade ökat på andelen konstigheter i bytena.
Väldigt tufft för bostadsrättsutvecklare
Fastighetsägarna Stockholm släppte en ny rapport, som Evidens har tagit fram. Den visar att återhämtningen i bostadsbyggandet dröjer längre tid än man tidigare trott, men att det ändå ser ut att bli en liten ökning 2026–2027.
– Det ska bli bättre nästa år, men det har vi hört förut. Många är fortsatt oroliga för inkomst och jobb och så länge det är så får vi inte den här ökningen.
– Likväl; den reala köpkraften kommer att öka men den är inte tillbaka på 2021 års nivå förrän 2029.
– Det viktigaste att ta med sig från rapporten skulle jag säga är svårigheterna på BRF-sidan. Det är bara i de ordentligt starka områdena det går att få ihop kalkylen, det går inte i områdena som ”bara är starka”. Så vi ska inte räkna med att brf-marknaden kommer att bidra med nya bostäder i någon större utsträckning.
KD vill slopa reavinstskatten
Kristdemokraterna lägger fram ett förslag om att slopa reavinstbeskattningen om man har bott i samma bostad i minst 16 år. Tanken är att skattesatsen successivt ska minska ju längre man haft bostaden. Säljer man efter fem år eller mindre så ska det vara en vinstskatt på 22 procent precis som idag. Men för varje år man bor kvar efter fem år så minskar skatten med 2 procent per år, så den som har bott i samma hus i 16 år betalar ingen vinstskatt alls.
– Jag kan tycka att skatten på kapital kopplad till fastigheter är ganska låg, i jämförelse med andra skatter är den direkt förmånlig. Sedan är det aldrig roligt med stora skatteinbetalningar, men det är mer en pedagogisk övning; har man tjänat mycket pengar är det inte rimligt att undantas från att betala skatt.
– Hur hade det påverkat? Det hade inte påverkat möjligheten för folk att flytta, däremot hade viljan att flytta ökat så vi hade fått en ökad ruljans. Jag tror också att det hade lett till något högre priser på centrala bostadsrätter, som de här säljarna hade valt att flytta till.
”Den gröna omställningen behöver leva i en ekonomisk realitet, här och nu”
Fastighetsentreprenören Samir Taha och Svensk Försäkrings Staffan Moberg debatterar försäkringar av flerfamiljshus byggda med trämoduler. Samir Taha menar att svenska försäkringsbolag utgör ett hot mot den gröna omställningen för att de inte vill försäkra – eller sätter väldigt höga premier på – de här husen. Moberg menar att problemen ligger i konstruktionen – de här husen totalförstörs vid brand i mycket högre utsträckning än andra hus.
– Det här är en välkommen diskussion. Samir Taha har en poäng, men samtidigt måste den gröna omställningen kunna leva här och nu, i en ekonomisk realitet. Det har funnits ett stort tryck från kommuner bland annat, kring att bygga i trä och få ner koldioxidutsläppen i nyproduktion. Då har det blivit att man har byggt en hel del med volymelement – det är den typen det framför allt handlar om, inte massivträstommar – och problemen är då att vid större bränder blir skadorna så stora att man behöver riva och bygga nytt. Det är inte konstigt att premierna är påtagligt högre. Utmaningen för industrin är att ta fram sätt att bygga så att husen inte tar så stor skada.