DEBATT | Professor Hans Lind recenserar rapporten ”Myter och missförstånd i bostadsdebatten” av Lennart Weiss och Ted Lindqvist. Han är bland annat tveksam till resonemangen kring byggkostnaderna och skattejämförelsen mellan ägt och hyrt boende.
Låt mig börja med att kort summera de centrala ”myterna och missförstånden” och argumenten för att det just är myter och missförstånd.
- Bostadspriserna rusar på ett osunt sätt. Men reala priser har varit konstanta de senaste tio åren och tidigare ökningarna kan förklaras av lägre räntor och stigande inkomster.
- Hushållens skulder skenar och hotar den finansiella stabiliteten. Men hushållens tillgångar har ökat snabbare och ränteutgifterna har ökat långsammare än disponibla inkomster.
- Kreditrestriktionerna dämpar bostadsprisutvecklingen och gör att fler unga kan efterfråga en ägd bostad. Men effekterna på priset är litet, men bolånetak och amorteringskrav har gjort det mycket svårare för unga att köpa en bostad.
- Hushållens skulder riskerar att förstärka en konjunkturnedgång när hushållen drar ned på sin konsumtion. Men hushållen har stora tillgångar och bostaden används i mycket liten grad som säkerhet för konsumtionslån.
- Bostadsrättsföreningarna är högt skuldsatta och sparar för lite. Men de har inga likviditetsproblem, skulderna är inte stora i relation till tillgångarna och de har utrymme att låna om det i framtiden behöver göras större renoveringar. Det är också rättvisare om de som får nytta av renoveringarna betalar.
- Byggkostnaderna stiger snabbare än i jämförbara länder. Men statistiken pekar på att kostnaderna stigit lika mycket i Norge och att det är liten skillnad mot Euro-området om vi ser på de sista tio åren.
- Byggkostnaderna måste ner för att fler ska ha råd att bo. Men priser på färdiga bostäder bestäms av utbud och efterfrågan i det befintliga beståndet. Det behöver inte finnas någon koppling mellan kostnader och förhandlade hyror (med undantag av presumtionshyror). Dessutom är det markkostnaden som ökat mest.
- Om fler ska ha råd att bo behöver vi bygga fler hyresrätter. Men hyresrätter har visat sig vara dyrare att förvalta. Dessutom måste ägaren kompenseras för att denne tar olika risker. Hyresrätten är i realiteten en dyr upplåtelseform.
- Hyresrätten är skattemässigt missgynnad jämfört med det ägda boendet. Men det finns egenskapsskillnader som gör det svårt att jämföra upplåtelseformer. Dessutom kommer alla skillnader att kapitaliseras i priserna på marknaden så den som köper nu har inga fördelar av eventuella skillnader. Den som äger just när regler ändras är vinnare eller förlorare.
- Bostadsbyggnadsprognoser måste skruvas ner när barnafödandet nu minskar kraftigt. Men efterfrågan på bostäder styrs mer av den ekonomiska utvecklingen än av födelsetalen. Det kan finnas efterfrågan som motiverar ökat byggande när ekonomin vänder uppåt.
Även om jag håller med om mycket så finns några tveksamma punkter
Rapporten är intressant läsning och det är bra att det finns tydliga empiriska motiveringar av de ståndpunkter som presenteras. Även om jag håller med om mycket så finns några tveksamma punkter.
Byggsektorn
När bostadsprisstegringar och ökningar av byggkostnader diskuteras så betonas att dessa inte ökat mer i Sverige än i andra länder. Men gör det saken bättre om det finns en liknande potentiellt problematisk utveckling i andra länder? Jag tror att särskilt byggkostnaderna förtjänar mer uppmärksamhet även om utvecklingen är likartad i flera länder. När författarna kommenterar detta tror jag att de är på rätt spår när de pekar på institutionella förhållanden som viktiga påverkande faktorer, det vill säga; det handlar inte primärt om byggtekniker. De lyfter fram planlagstiftningen som en i sammanhanget negativ faktor och nämner också kontrakt på byggarbetsmarknaden som bromsar produktivitetsutvecklingen. Jag skulle också nämna LOU som till exempel hindrar Trafikverket att jobba med underleverantörer på det sätt som till exempel Ikea gör. En intressant fråga är alltså vilka institutionella förändringar som skulle kunna göra att byggsektor fungerar som vilken industrisektor som helst.
Skattejämförelser mellan upplåtelseformer
Författarna har rätt i att det är svårt att jämföra hyresrätt och äganderätt ur ett kostnadsperspektiv och rätt i att det inte är lätt att bedöma skattesystemets samlade effekter. Dessutom kapitaliseras som sagt alla regler i priserna.
Jag saknar dock följande perspektiv. Ett hushåll bor i en hyresrätt och har ett visst kapital på banken. De betalar då (en låg) fastighetsskatt som ingår i hyran och skatt på räntan. Antag nu att de tar ut en del av pengarna och lånar pengar och köper ett hus. De betalar då (en högre) fastighetskatt men får också göra ränteavdrag. Många gånger innebär denna flytt att hushållet betalar mindre skatt totalt sett efter att de köpt ett hus (se min rapport Förslag till bred bostadspolitiska uppgörelse för en mer ingående diskussion). Så var det förstås inte tänkt när fastighetsskatten skapades en gång i tiden och det är svårt att se någon logik bakom detta. Situationen kan dock åtgärdas utan att fastighetsskatten ändras genom att inte låta ”underskott av kapital/fastigheter” påverka den skatt som betalas på arbetsinkomster. Vill man hjälpa unga hushåll utan stort kapital att köpa så får man använda mer direkt metoder än ränteavdrag.
Frågan om ”affordable housing”
En mer indirekt kritik mot rapporten är att den kanske har lite fel fokus på vissa punkter, givet att man ser bostadsmarknaden utifrån perspektivet ”affordable housing”. Då är ju inte den genomsnittliga prisnivån och dess utveckling så intressant. Den centrala frågan blir hur priserna ser ut i de billigare segmenten och vad som kan göras för att öka utbudet i just det segmentet. På motsvarande sätt är det inte den genomsnittliga byggkostnadsutvecklingen som är intressant utan vad det kostar att bygga vad vi kan kalla enkla standardhus.
Sammanfattningsvis vill jag dock säga att detta är en rapport som alla som är intresserade av bostadsfrågor bör läsa! (Och som komplement rekommenderas min egen bok ”En stad och en bostadsmarknad för alla”!)
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH