KRÖNIKA | Den svenska bostadspolitiken har fastnat i gamla spår och fortsätter att kretsa kring samma lösningar som för ett halvt sekel sedan. I stället borde fokus ligga på hur de befintliga marknaderna kan fungera mer effektivt och dynamiskt, tycker Jan Jörnmark.
En aspekt på den svenska diskussionen om bostadspolitiken som gör mig alltmer förvånad är hur endimensionell den nästan alltid är. I debatten och i otaliga statliga utredningar diskuteras ”bostadsbristen” på samma sätt som den gjorts i mer än ett halvsekel. Antingen ses den som ett rent kvantitativt fenomen som ska ”byggas bort”, medan den andra sidan ser hyresregleringen (bruksvärdesregleringen) som orsaken till allt världens onda. Bara den försvann skulle alla problem blåsa bort, när den osynliga handen snabbt drog kurvorna mot bostadsmarknadens jämviktsnirvana.
Det som däremot faller bort i diskussionen är hur bostadsmarknaden faktiskt har genomgått en närmast revolutionerande utveckling efter de två reformvågorna 1968-69 och 1993-94. Före den första reformperioden bestod den fria marknaden i Sverige av 15 000 småhus som såldes varje år. Efter liberaliseringen växte den marknaden till 45 000 och samtidigt skapades också den första marknaden för bostadsrätter. Bristen på lagfarter gör att ingen vet hur stor den var, men de uppskattningar som gjordes pekar på att en tiondel av beståndet omsattes varje år. Det innebär att andrahandsmarknaden för bostäder mellan 1968 och 1975 växte från 15 000 enheter till 90 000 (se figur). Från och med mitten av sjuttiotalet är sedan andrahandsmarknaden av bostäder alltid större än nyproduktionen.
Andrahandsmarknaden för bostäder i Sverige 1969-2024.
Källa: SCB, andrahandsmarknaden för bostadsrätter skattad till 9 procent av beståndet 1969-2015.
Det expansiva utbudet drog undan mattan för den uppdrivna nyproduktionen, där flerfamiljshusbyggandet föll med åttio procent under loppet av några enstaka år. För att rädda situationen infördes 1975 massiva subventioner till nybyggandet, vilket höll upp produktionssiffrorna i ytterligare ett decennium. Men eftersom subventionerna var generella täckte de hela landet, vilket innebar att man i mer än hälften av landets kommuner fortsatte att bygga trots att produktionspriserna låg över andrahandsmarknadens prisnivåer.
Under 1980-talet hade därför bostadsfinansieringen förvandlats till en variant av Ebberöds Bank
Under 1980-talet hade därför bostadsfinansieringen förvandlats till en variant av Ebberöds Bank, vilket tvingade fram den stora saneringen av statsfinanserna under första halvan av 1990-talet, när alla subventioner försvann. Följden blev än en gång att produktionen tvärdök, men på samma vis som de tidigare reformerna skapade förutsättningarna för småhusmarknaden, ledde förändringarna 1993 direkt till framväxten av den moderna bostadsrättsmarknaden.
Orsaken till det var att avsubventioneringen genomförts utan att hyressättningssystemet reformerats. När sedan urbaniseringen tog fart på 1990-talet hamnade i stället hela efterfrågetrycket på bostadsrättsmarknaden, där de reala priserna steg med 10-15 procent om året på de mest attraktiva stadsmarknaderna. Det flyttade hela byggandet till bostadsrättssektorn, men ännu mer betydelsefullt var att de stigande priserna utlöste en våg av ombildningar till bostadsrätter. Totalt ombildades mer än 100 000 lägenheter mellan 1995-2010. Den höga ombildningstakten ledde till att andrahandsmarknaden för bostadsrätter ökade kraftigt. I nästa steg innebar det att de omsatta volymerna på bostadsmarknaden lyfte mot dagens nivåer på 160 000-170 000 bostäder om året (se figuren).
Perioden av intensiva ombildningar blev också den snabbaste expansionsperioden i Stockholm på mer än ett halvsekel
Tillväxten på bostadsrättsmarknaden mellan 1995-2010 hade betydelsefulla samhällsekonomiska effekter. Framför allt underlättade den expansiva bostadsrättsmarknaden tillväxten i Stockholmsregionen, där den starkaste ombildningsverksamheten pågick. I motsats till begagnade hyreslägenheter som kommer ut i en kö där bara kötid räknas som konkurrensfaktor, hamnade bostadsrättslägenheterna på en marknad där det var möjligt för nyetablerade på arbetsmarknaden att snabbt skaffa sig ett boende. Perioden av intensiva ombildningar blev också den snabbaste expansionsperioden i Stockholm på mer än ett halvsekel.
Men den frisläppta prisbildningen och den dynamik det skapar på bostadsmarknaderna har inte bara lett till dramatiska förändringar i storstadsregionerna. I glesbygden har den exakt motsatta utvecklingen inträffat. En starkt bidragande orsak till det är att produktionen fram till 1993 styrdes av subventioner och kvoter, vilket ledde till att bostadsutbudet fortsatte att öka trots att befolkningen redan då minskade. Efter 1995 har det lett till att prisskillnaderna mellan bostäder i glesbygden och storstadsområdena ökat kraftigt. De låga priserna i landets mindre kommuner har haft flera effekter: konkurrens med de billiga småhusen har gjort att vakanserna i hyreshusen från 1950- och 1960-talen växer, samtidigt som de växande prisskillnaderna efterhand också blivit ett hinder för rörligheten inom landet.
Ändå är det just på den nivån debatten har låst sig. Så kommer det dessutom att fortsätta att vara ända fram till det att vi får en diskussion om hur de marknader som redan finns skulle kunna fungera effektivare
Koncentrationen i debatten och utredningsväsendet mot begrepp som bostadsbrist och hyresreglering har gjort att den egentligen mycket mer konstruktiva frågan om hur åtgärder skulle kunna skapas för att få de numera mycket stora bostadsmarknaderna att fungera bättre lyser med sin frånvaro. Som det är leder plansystemet till att utbudssidan i de expansiva stadsregionerna karaktäriseras av en stelhet som tenderar att förvärras, samtidigt som hyresmarknadens koncentration på köer leder till att även subventionerade ”billiga ” bostäder fördelas rakt ut i en kö utan hänsyn till sökandes särskilda behov.
På samma sätt saknas en konstruktiv diskussion om hur en värdeskapande marknad skulle kunna skapas i de utanförskapsområden som varit förlorare ända sedan bostadsmarknaderna började växa för mer än ett halvsekel sedan. Att ”blandning” genom att man trycker in tre dussin radhus mellan höghuskropparna inte fungerar har försöken i Göteborg redan visat på ett eftertryckligt sätt. Ändå är det just på den nivån debatten har låst sig. Så kommer det dessutom att fortsätta att vara ända fram till det att vi får en diskussion om hur de marknader som redan finns skulle kunna fungera effektivare.
Jan Jörnmark
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör