På måndagen tackades Lennart Weiss av som kommersiell direktör på Veidekke – detta både genom ett mycket seriöst seminarium och genom en mer avslappnad tack-och-hej-kväll på Bygget i Stockholm. Men – det viktigaste budskapet: Han blir kvar som chefredaktör på Bostadspolitik.se.
Lennart Weiss började arbeta för Veidekke 2004. Fyra år senare blev han vd för NAI Svefa och när han kom tillbaka till Veidekke 2012 var det i en skräddarsydd roll som kommersiell direktör, en roll han har haft sedan dess.
På måndagen tackades han av på Bygget Konferens där ett flertal talare gav en ganska samstämmig bild av personen och kollegan Lennart Weiss: En oerhört engagerad, kunnig, envis och generös person som samtidigt är en obotlig tidsoptimist som aldrig är ute i god tid men som alltid levererar (men sällan håller budget).
Talarna som framförde sina varma tack för Lennarts gärning genom åren spände från komikern Özz Nujen, via bland andra Bostadspolitik.se:s vd Kent Persson och Socialdemokraternas numera före detta bostadspolitiska talesperson Jennie Nilsson till bostadsminister Andreas Carlson.
När Lennart Weiss och Stefan Attefall startade Bostadspolitik.se 2017 var det helt i Veidekkes regi. Sedan dess har ett flertal andra ägare kommit in i verksamheten och nu drivs plattformen genom Bopol AB, som har tio ägare – varav Veidekke är en – och dessutom ett samarbetsavtal med Evidens.
Avslutar med en debattskrift
Samarbetat med Evidens har Veidekke och Lennart Weiss gjort i många år och på måndagen presenterades den debattskrift som markerar slutet på Lennart Weiss samarbete med Evidens i Veidekkes regi.
Debattskriften heter Myter och missförstånd i bostadsdebatten och den tar upp tio olika frågor där Weiss och Evidens vd och grundare Ted Lindqvist menar att den ”allmänna uppfattningen” heter enkelt är felaktig.
De tio myterna:
1) Bostadspriserna rusar på ett osunt sätt.
(Nej, prisstatistiken visar att prisutvecklingen i Sverige inte avviker från utvecklingen i andra länder, att prisutvecklingen varit logisk utifrån prispåverkande faktorer, att den reala prisutvecklingen det senaste decenniet varit mycket svag och att boendekostnaderna varit stabila över tid.)
2) Hushållens skulder skenar och hotar den finansiella stabiliteten
(Nej, få hushåll har stora lån i förhållande till värdet på bostaden och få hushåll har höga ränteutgifter i relation till inkomsterna. Dessutom har hushållens nettoförmögenhet vuxit till rekordhöga nivåer, väsentligt högre än under 1980-, 1990- och 00-talen. Sverige tycks i stället för att digna under skulder, präglas av modesta belåningsgrader, god soliditet, ett högt hushållssparande, ansvarsfull kreditgivning och högst måttliga risker för makroinstabilitet till följd av hushållens bolån.)
3) Kreditrestriktionerna dämpar bostadsprisutvecklingen och gör att fler unga kan efterfråga en ägd bostad
(Nej, den negativa undanträngningseffekten av kreditregleringar är väsentligt större än utestängningseffekten av högre priser. )
4) Hushållens skulder riskerar att förstärka en konjunkturnedgång när hushållen drar ned på sin konsumtion.
(Nej, inget tyder på att de svenska hushållen använder boendet som en bankomat. Riskerna förefaller kraftigt överdrivna. En utvärdering av den samlade riskbilden kopplat till hushållens bolån visar att myndigheternas beskrivning och kommunikation om risker förefaller vara onyanserad med en bias mot riskerna.)
5) Bostadsrättsföreningarna är högt skuldsatta och sparar för lite
(Nej, hur mycket en förening behöver spara i kassan eller sätta av till yttre fond är en högst individuell fråga, som bör avgöras utifrån varje enskild förenings ekonomi, inte genom någon form av schablon. Föreningens behov kan se väldigt olika ut, beroende på om föreningen är gammal eller nybildad, om den är skuldfri eller har stora lån. För att få en bra bild över föreningens ekonomi måste avskrivning, avsättning, amortering, kassaflöde, resultat och marginaler i den ekonomiska planen beaktas i en helhet.
6) Byggkostnaderna stiger snabbare än i andra jämförbara länder
(Nej, kostnadsutvecklingen för bostadsbyggande följer i hög grad den allmänna pris- och kostnadsnivån i Sverige. Samtidigt speglar kostnaderna även val av teknisk standard, gestaltning och beslutsprocesser, där det finns utrymme för olika ambitionsnivåer – där det knappast är önskvärt att bygga billigare på bekostnad av kvalitet och klimatmål? Debatten förenklar ofta genom att blanda ihop bygg- och produktionskostnader.)
7) Byggkostnaderna måste ner för att fler ska ha råd att bo
(Nej, prisbildningen på medellång och kortare sikt för bostadsrätter och småhus är oberoende av vilka byggkostnader en bostadsutvecklare har. Priserna och därmed boendeutgifterna bestäms av andra faktorer. Det är endast på mycket lång sikt som priserna och i förlängningen boendekostnaderna påverkas av byggkostnader, givet att lägre bygg- kostnader skulle ge så stort byggande att utbudet i sig ökar och påverkar priserna nedåt. När det gäller nya hyresbostäder, där hyressättningen i praktiken grundas på kostnader, innebär lägre byggkostnader förvisso också en något lägre hyresnivå, men effekten är relativt liten till följd av att lägre kostnader endast påverkar en mindre del av den samlade kostnadsmassan.)
8) Om fler ska ha råd att bo behöver vi bygga fler hyresrätter
(Nej, en sammantagen bedömning och värdering av skillnader i risker och riskfördelning, service och driftkostnader pekar mot att hyresrätten är den dyraste upplåtelseformen. På en marknad utan subventioner blir hyresrätten av dessa fundamentala skäl därför en dyrare boendeform än ägt boende.)
9) Hyresrätten är skattemässigt miss- gynnad jämfört med det ägda boendet
(Nej, påståendena i debatten om att ränte- avdrag och rot-avdrag skapar ett slags ”orättvisa”, bygger på en bristande analys som bortser från att en bostadsägare har kostnader för eget kapital. Dessutom visar genomgången i detta avsnitt att det är problematiskt att utgå ifrån att skillnader i boendeutgifter mellan ägda och att hyrda bostäder ska elimineras via skattesystemet. Skillnader i boendeutgifter ska motiveras av de olika upplåtelseformernas genuina egenskaper.)
10) Bostadsbyggnadsprognoserna måste skruvas ner när barnafödandet nu minskar kraftigt
(Nej, de senaste 20 åren har de ekonomiska faktorerna förklarat i princip all förändring av bostadsbyggandet över tid, vilket gör det rimligt att tro att ekonomin också kommer att diktera byggandets utveckling framåt. Med nuvarande konjunkturscenario (ökande BNP- tillväxt, positiv reallöneutveckling och lägre räntenivåer) kan bostadsbyggandet öka till uppemot cirka 35 000 till 40 000 nya bostäder år 2027 eller 2028. Den avgörande frågan är om sysselsättning, inkomster och räntor ger en tillväxt i hushållens betalningsvilja som överstiger utvecklingen av byggkostnaderna.)
Läs också gärna Fastighetstidningens intervju från avtackningen.