KRÖNIKA | I somras utövades en falangstrid inom bostadspolitiken som utlöste en historisk regeringskris, men när krisen väl var över var bostadspolitiken lika stendöd som vanligt. Utanför politiken lämnas de unga som idag behöver ta sig in på bostadsmarknaden, menar Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.
2021 blev ett paradoxalt år för bostadspolitiken och hyresregleringen. I juni presenterade en utredning ett förslag som i hög grad påminde om hur bruksvärdet var tänkt att fungera när den reformen presenterades första gången för exakt 55 år sedan. Ofattbart nog orsakade det starkt urvattnade förslaget sedan en regeringskris av historiska dimensioner. Under några veckor fick sedan politikerna harva, backa och slicka förnedringens sår, innan det bestämdes att bostadspolitiken skulle fortsätta att vara vad den alltid hade varit. Det som utspelades illustrerade mer än något annat vilket mysterium den svenska bostadspolitiken och hyressättningen har blivit. Det som pågår påminner om de berömda ryska dockorna, där varje docka döljer nästa väl dolda hemlighet, men där det enda som diskuteras är lacken på den synliga yttre dockan.
Den omhuldade yttre dockan är de ”billiga hyresrätter” som alla politiker säger sig vilja skydda och skapa. Det första problemet blir då att definiera vad som är en billig hyresrätt. En utgångspunkt kan vara att en trea kostar cirka 8 000 kronor i månaden, vilket på det vanliga branschspråket kan översättas med 1 000 kronor per kvadratmeter och år. Ett problem som omedelbart uppstår är att om man jämför dessa ”billiga hyresrätter” med bostadsrätter visar det sig direkt att bostadsrätternas avgifter ligger på i snitt knappt 700 kronor per kvadratmeter och år. Det gör att den ”billiga hyresrätten” är betydligt dyrare än sin huvudsakliga konkurrent.
Det första problemet blir då att definiera vad som är en billig hyresrätt.
Den enda produkt som den ”billiga hyresrätten” framstår som billig i jämförelse med är en nybyggd hyresrätt, som drar iväg mot ungefär den dubbla kostnaden, någonstans i häradet 2 000 kronor/kvadrat och år. Eftersom nyproduktion har en tydlig historisk trend att oavbrutet öka i pris blir skillnaden mellan nya och gamla hyresrätter dessutom ständigt större. Men nya dyra hyresrätter är de absolut enda produkter den äldre hyresrätten framstår som billig mot. Jämfört med egenägda villor och bostadsrätter tappar den hela tiden konkurrenskraft.
Den historiska erfarenheten säger också att efterfrågan på den ”billiga” hyreslägenheten blir allt större i takt med att hyrorna i nyproduktionen stiger. Under den gamla stenhårda svenska hyresregleringen som sträckte sig fram till 1968–69 yttrade det sig genom att det tidvis uppstod problem att hyra ut de allra nyaste lägenheterna – samtidigt som det fanns en formell kö på 600 000 bostadssökande. Riskerna med att bygga för en sådan kö visade sig sedan när avregleringen av villamarknaden drastiskt sänkte hindren för att komma in på den ägda marknaden. I ett slag eliminerades hela kön och ersattes med tusentals tomma lägenheter som höll på att försätta den tidens allmännyttiga bostadsbolag i obestånd.[1]
Situationen idag är mycket lik den som rådde i slutet av 1960-talet. De nya regleringarna på kreditmarknaden har höjt trösklarna för att komma in på den egenägda bostadsmarknaden, och unga hushåll får därför ställa sig i kö. Det de vill ha är ”billiga hyreslägenheter”, men självklart flyttar mycket få äldre hushåll från sådana guldägg. Kötiden till det som i den politiska retoriken framställs som det ideala boendet blir därmed omöjlig att hantera, vilket gör att de unga hushållen får nöja sig med en dyr ny lägenhet. Sådana byggs naturligtvis i minsta tänkbara storlekar, för att kontra de höga kvadratmeterpriserna. Det gör förstås att yngre hushåll med barn blir strukturellt trångbodda i nya hyreslägenheter.
Minst 90 procent av befolkningen är nuförtiden därför i stort sett nöjda med den bostad de befinner sig i.
Men på en avgörande punkt skiljer sig dagens situation från den som rådde på den tiden. Då var marknaderna för både villor och bostadsrätter reglerade och marginella, vilket gjorde att snart sagt alla fick ställa sig i bostadskön och vänta på sin tur. Bostadspolitiken var verkligen generell och därför blev också bostadsfrågan en central politisk fråga, där stenhårda intervjuare kunde tortera Tage Erlander med frågor om oändliga bostadsköer. Under de femtio mellanliggande åren har den situationen förändrats i grunden. Den helt övervägande delen av befolkningen har kunnat lösa sin bostadssituation genom att köpa villor eller bostadsrätter – eller bor för den delen i äldre ”billiga hyresrätter”. Minst 90 procent av befolkningen är nuförtiden därför i stort sett nöjda med den bostad de befinner sig i.
Det paradoxala blir då att dagens bostadsdebatt trots denna fundamentala förändring fortsätter att utgå från att det finns en generell bostadsmarknad för alla. Därmed svävar debatten fritt i luften, utan nämnvärd kontakt med verkligheten. Samma begränsningar gäller för de politiska initiativ som tas. Någon form av ”liberal” falang vill införa hybridförhandlade ”marknadshyror” i en knappt mätbar del av beståndet, medan en mer ”radikal” falang riktar hela sin uppmärksamhet mot den mest fastlåsta delen av beståndet – alltså de gamla ”billiga” hyreslägenheterna som knappt någon människa flyttar ifrån. Den falangstriden klarade i juni av att utlösa en historisk regeringskris – men när den krisen var över var bostadspolitiken lika stendöd som vanligt.
De som lämnas utanför politiken är de unga som idag behöver ta sig in på bostadsmarknaden. Har de två inkomster är vägen till en nybyggd hyreslägenhet idag inte särskilt lång. Men den kommer att vara så dyr att de med största sannolikhet både kommer att bo trångt och spara så mycket pengar de kan för att så snart som möjligt kunna flytta till en villa i utkanten av stadsområdet. Sammantaget befinner vi oss idag i en mer segregerad och dysfunktionell hyresmarknad än vi någonsin gjort, vilket självklart också förklarar varför ingen politiker vill röra vid de verkligt stora frågorna.