För Bostadspolitik.se berättar Tomträttsuppropets nya ordförande, Erik Fahlén, varför han tycker att Stockholms stad använder sig av verklighetsfrånvända värden, sin syn på Vasakronan-domen och varför han själv inte ser något alternativ till en rättslig process.
Under våren 2025 har tomträttsfrågan varit i fokus, särskilt efter Högsta domstolens dom i det så kallade Smyrna-fallet. Domen fastställde en avgäldsränta på 1,75 procent, vilket av många tolkats som en seger för bostadsrättsföreningar, samtidigt som andra experter menat att domen var för vag för att tydligt peka ut riktningen i framtida fall.
Under Bopol Live Stockholm diskuterades tomträtterna i allmänhet och avgälderna i synnerhet, vilket ledde till att Lennart Weiss lyfte ämnet i en omdiskuterad ledare på Bostadspolitik.se.
I onsdags replikerade Stockholms stadsbyggnads- och idrottsborgarråd, Jan Valeskog (S), i en debattartikel med rubriken ”Lobbyister bedriver mytbildning om tomträtter”. Det fick Tomträttsuppropets nya ordförande Erik Fahlén att reagera.
– Jag tycker att Valeskog gör det enkelt för sig när han förminskar kritiken genom att säga att den kommer från ”en lobbyist”. Valeskog är ju själv långt ifrån en opartisk person, han är snarast att betrakta som en partilobbyist för Socialdemokraterna, säger Erik Fahlén till Bostadspolitik.se.
Domstolen pratar om en skälighet i höjningen av avgäldsräntan men det verkar Valeskog inte notera.
Även om Erik Fahlén antar att det mest rör sig om slagkraftig retorik från Valeskogs sida tycker han att det är allvarligt att stadsbyggnadsborgarrådet ägnar sig åt russinplockning när det kommer till Smyrna-domen.
– Jag tycker är att Valeskogs sätt att helt bortse från viktiga delar i Smyrna-domen är anmärkningsvärt. Domstolen pratar om en skälighet i höjningen av avgäldsräntan men det verkar Valeskog inte notera. Staden använder sig av 30 procent av markvärdet, vilket är ett påhittat värde de själva tagit fram. Stockholms stad räknar upp markvärdet avsevärt mycket mer än KPI.
Erik Fahlén är själv involverad i en rättslig tvist i sin roll som ordförande i Brf Liljeholmsberget och följer därför tomträttsfrågan noga. Och han ser domen i tvisten mellan Vasakronan och Stockholm stad som ett steg i rätt riktning.
– Jag tycker framför allt att det är tydligt vilken skillnad det är mellan vad kommunen yrkade och vad domstolen faktiskt dömde. Det finns säkert anledning för kommunen att överklaga det här, och kanske även anledning för Vasakronan att överklaga, men sett till hur domen faktiskt ser ut i dag är det 100–0 till Vasakronan, säger han.
Anledningen till att Brf Liljeholmsberget ligger i tvist med Stockholms stad grundar sig i att staden beslutat att höja avgälden med 162 procent, från cirka 1,6 miljoner kronor till 4,3 miljoner kronor per år för perioden 2022–2031. Eftersom föreningen anser att höjningen är oskälig vägrar de att skriva under det nya tioårsavtalet – vilket lett till att Stockholms stad i sin tur stämt föreningen.
– Vår förening vill inte driva detta egentligen. Det kräver både mycket tid och resurser, och jag tror dessutom att det tar en hel del resurser från staden också, säger Erik Fahlén.
Diskussionen borde egentligen ha förts redan 2017, då beslutet fattades i kommunfullmäktige.
Ärendet är prövat i Mark- och miljödomstolen – där domstolen gick på stadens linje. Brf Liljeholmsberget har dock överklagat domen till Mark- och miljööverdomstolen, där målet nu är vilande.
– Jag är inte motståndare till att kommunen vill diskutera en höjning av avgälden. Men den diskussionen borde egentligen ha förts redan 2017, då beslutet fattades i kommunfullmäktige, säger Erik Fahlén.
Det beslut som Erik Fahlén refererar till är beslutet om nya principer för beräkning av tomträttsavgälder för både småhus och flerbostadshus. Syftet var att justera avgälderna i takt med stigande markvärden, eftersom de tidigare nivåerna hade varit oförändrade sedan 2004.
När Brf Liljeholmsberget fick veta att avgälden skulle höjas från 1,6 miljoner kronor till 4,3 miljoner kronor valde de att kontakta staden i hopp om att få köpa loss marken.
– Det var först när svaret blev ”den är inte till salu” som vi insåg vilket otroligt märkligt avtal det handlar om. Kommunen har alla möjligheter att ändra i avtalet. Vi har ingen makt alls.
I tomträttsdiskussionen har okunskap och omedvetenhet bland de som bor i bostadsrätter på tomträtt diskuterats en hel del. Erik Fahlén menar att han verkligen hade försökt sätta sig in i frågan redan innan chockhöjningen kom.
– Min fru och jag köpte vår lägenhet 2013 och vi försökte läsa på. Vi visste inte riktigt vad tomträtt var, men vi tittade tillbaka och såg att avgälden mellan år 1993 och år 2016 ökat från 995 000 till 1,6 miljoner, så vi trodde att det skulle landa någonstans runt 2,4 nästa vända, säger Erik Fahlén och fortsätter:
– Hur skulle vi på något sätt kunna förutspå att det skulle landa på 4,3 miljoner?
Kopsch får gärna förklara hur man skulle agerat för att kunna förutse det här.
Timbros Fredrik Kopsch poängterade nyligen på Bostadspolitik.se att det finns forskning som visar att boende på tomträtt är väl medvetna om osäkerheten kring avgälden. Men Erik Fahlén menar att osäkerhetens omfattning är absurd.
– Jag tycker att han gör det lite väl enkelt för sig. Jag försökte som sagt sätta mig in i de historiska höjningarna så gott det gick, men att avgälden skulle gå från 1,6 till 4,3 i ett slag var omöjligt att gissa. Kopsch får gärna förklara hur man skulle agerat för att kunna förutse det här.
Erik Fahlén trodde initialt att Smyrna-domen skulle göra att det blev lite fart i processen kring Brf Liljeholmsbergets mål. Men än så länge står det stilla.
– Jag kontaktade våra ombud när Smyrna-domen kom och hoppades liksom att det skulle hända något, men det är fortfarande väldigt tyst. Jag räknar inte med att det händer något före midsommar faktiskt, och sedan stänger ju Sverige i stort sett ner.
– Vi har på sätt och vis tur som är en stor förening. Med våra 265 lägenheter har vi möjlighet att driva vårt case och stå upp emot staden, det är det många mindre föreningar som inte har möjlighet att göra, säger Erik Fahlén.