Efter flera år av tvister mellan Statens Fastighetsverk och bostadsrättsföreningen Smyrna 5 kom på torsdagsmorgonen Högsta Domstolen med sitt avgörande i fallet. Den årliga avgälden bestäms till 2,9 miljoner kronor om året. Staten hade yrkat på 5,5 och föreningen på 1,9 miljoner kronor. I mark- och miljööverdomstolen sattes den till 5,0 miljoner. Branschen ser mycket positivt på utfallet.
HD:s dom går därmed mer på föreningens linje och HD dömer att Statens Fastighetsverk ska stå för hälften av föreningens rättegångskostnader, nästan 900 000 kronor.
Vad domen handlar om är framför allt vilken avgäldsränta som ska sättas på det bedömda markvärdet.
SFV menade att markvärdet vid avgäldsperioden som inleddes 1 oktober 2021 skulle sättas till 183 miljoner och räntan till 3 procent.
Föreningen menade att markvärdet skulle sättas till cirka 167 miljoner med en ränta på 1 procent.
Alla instanser har bedömt markvärdet till 167 miljoner. Mark- och miljödomstolen landade i en avgäld på 3,35 miljoner om året. Mark- och miljödomstolen gick sedan på SFV:s linje och höjde avgälden till 5,0 miljoner.
HD går nu alltså emot tidigare domar och landar på 2,9 miljoner.
HD sätter därmed räntan på 1,75 procent, detta genom en avvägning mellan fastighetsägarens rätt till avkastning på markvärdet och tomträttshavarens behov av ekonomisk trygghet och förutsebarhet.
Bedömningen bygger på principen att avgälden ska motsvara en skälig avkastning för markägaren, vilket normalt relateras till långsiktig realränta på kapitalmarknaden. Domstolen skriver att realräntan historiskt har sjunkit och förväntas förbli låg under en längre tid, enligt Konjunkturinstitutets prognoser. Domstolen konstaterar att en ränta på 1,75 procent speglar en realistisk långsiktig avkastning. Hänsyn togs även till att tomträtten avser bostäder, där det anses viktigt att skydda mot alltför höga kostnadsökningar.
Domen väntas få stor betydelse för andra liknande fall där tomträttshavare överklagat avgäldshöjningar.
Claes Kjellander, ordförande i föreningen Tomträttsuppropet, är lättad men pekar – i en intervju med Dagens Nyheter – på att det trots allt återstår många oklarheter. Därför vill han att regeringen ska ta fram ny lagstiftning på området.
– Nu måste riksdag och regering ta tag i den här frågan så att det blir en vettig lagstiftning kring hur avgälderna fastställs och hur friköpsmöjligheterna ska se ut, säger han till DN.
Claes Kjellander medverkar på Bostadspolitik.se:s och Fastighetsägarna Stockholms event Bopol Live Stockholm den 21 maj, då tomträttsfrågan ska diskuteras.
Även HSB:s Johan Nyhus är nöjd med domen:
– Det här är ett mycket glädjande besked för alla bostadsrättsföreningar i Sverige som har tomträttsavtal med kommunen eller staten. Nu stärks deras ställning och minskar samtidigt risken för orimliga höjningar av markhyran. säger Johan Nyhus, förbundsordförande HSB.
– HSB har under många år ifrågasatt avgäldsräntans orimligt höga nivå utan att få gehör hos kommuner. Högsta domstolens besked är en seger för i princip alla bostadsrättsföreningar som inte äger marken. Alltför många kommuner har sett tomträttsavtalen som en kassako. Nu får vi betydligt mer balanserade villkor som vi efterfrågat under lång tid.
Även Bostadsrätternas Ulrika Blomqvist är positiv. Hon lyfter fram att HD tagit hänsyn till den långsiktiga realräntan på den allmänna kapitalmarknaden och har gjort bedömningen att den kommer ligga under 2 procent – och även tagit hänsyn att tomträtten är upplåten för bostadsändamål.
– Både punkterna är glädjande för bostadsrättsföreningar och förhoppningsvis kommer det leda till lägre tomträttsavgälder. HD skriver också att man tagit hänsyn till att de boende inte ska drabbas av en allt för drastisk kostnadsökning. Det är viktigt, säger hon till Fastighetsnytt.
Nathalie Brard på Fastighetsägarna Stockholm säger till Fastighetstidningen:
– Räntan är lägre och dessutom är det bra att Högsta domstolen slår fast att även det bostadssociala perspektivet ska vägas in, vilket ligger i linje med tomträttslagstiftningens ursprungliga syfte. Däremot är det oklart hur det perspektivet ska vägas in. Det bör ske i en sammanvägd bedömning och inte isolerat kopplat till avgäldsräntan.
– Jag kan konstatera att lagen fortfarande ger för stort utrymme för godtyckliga bedömningar i tillämpningen av lagen, vilket också försvårar domstolarnas arbete. Det är viktigt att lagstiftaren prioriterar frågan.