LEDARE | Få vågar lyfta det öppet men i snart sagt varje möte jag har bubblar det av frustration över de vansinniga kommunala och statliga avgifter som bostadsutvecklare tvingas betala.
Är det dags för ett uppror nu?
Vi som deltog i onsdagens Bopol Live Stockholm kunde knappast missta oss på den bubblande känsla av frustration och bitvis ilska som låg i luften. Eventet rundades av med en förpresentation av Bopols och Evidensgruppens kommande rapport om förhållandet mellan hushållens skulder och tillgångar som visar att svenska hushåll är ”rekordrika”. Få tror dock att fakta biter på Riksbanken och Finansinspektionen. Eller för den delen regeringen som förra fredagen, något överraskande, aviserade att man inom kort avser presentera förslag om vissa lättnader av gällande kreditrestriktioner, istället för att skicka utredningen om ”Reglering av hushållens skulder” (SOU 2024:71) på remiss. Så som regeringens artikel var formulerad är förväntningarna redan lågt ställda. De flesta tror att det kommer att landa som det brukar, att ”det bidde en tumme”, troligtvis med en begränsad höjning av bolånetaket.
Borgarrådet Valeskog kommenterade de exempel som gavs med stel min och menade inför en alltmer häpen publik att staden ger berörda föreningar ”rabatt”
Temperaturen hade dock skruvats upp gradvis under dagen med en höjdpunkt runt lunchen när borgarrådet Jan Valeskog (S) från Stockholm medverkade. Temat var systemet med tomträtt och de chockhöjningar av avgälderna som drabbat såväl bostadsrättsföreningar som kommersiella fastighetsbolag. Systemet prövas för närvarande i en rad juridiska processer där ett nytt utslag – ett av Vasakronans många fall – förväntas komma just i dag.
I ett fall – Liljeholmsberget – drabbades bostadsrättsföreningen 2023 av en höjning av avgälden med oerhörda 162 procent, från cirka 1,6 miljoner per år till 4,3 miljoner.
De flesta som kan räkna inser att en sådan fundamental förändring av föreningens kostnader påverkar både hushållens och bostadsrättsföreningens relation till banken. Således vägrade föreningen att acceptera höjningen, vilket ledde till att Stockholms stad stämde föreningen. Borgarrådet Valeskog kommenterade de exempel som gavs med stel min och menade inför en alltmer häpen publik att staden ger berörda föreningar ”rabatt”. ”Även med de höjningar som skett är systemet fördelaktigt för tomträttshavaren.” Den uppfattningen är Valeskog tämligen ensam om.
En sån kassako gör man sig inte av med hursomhelst
Systemet med regelbundna uppräkningar var 10:e eller 20:e år ger helt orimliga effekter på tomträttshavarnas villkor och borde ha skrotats för länge sedan. Tomträttsinstitutet inbringar dock årligen cirka 1,6 miljarder kronor till Stockholm. En sån kassako gör man sig inte av med hursomhelst. Således ställs den som vill friköpa sin markplätt inför helt orimliga förslag där marken nuvärdesberäknas med den byggnad som idag står på marken, trots att marken hade ett helt annat marknadsvärde när den uppläts och skulle ha ett helt annat värde om den byggnad som ägaren bekostar inte stod där.
Med varje rimlig måttstock är systemet helt perverst. Och det vet berörda politiker som på ett närmast pinsamt sätt kastar den heta potatisen mellan sig. Från staden säger man att man endast tillämpar gällande lag. Regeringen å sin sida hänvisar tillbaka till staden och säger att detta är ett system som tillämpas lokalt i Stockholm samt några få andra kommuner. Alltså kan frågan med fördel avgöras där.
Branschkollegor vittnar om hur de utan förvarning blir kallade till möten, ena gången med någon ”kommunekolog”, nästa gång med en ”planeringsstrateg” som efter ett möte man inte bett om skamlöst skickar en faktura på 1 800 kronor per timme
I fonden till denna teater utspelar sig dagligen ett annat drama som få vågar lyfta till öppen debatt men som ventileras mellan skål och vägg på snart sagt alla möten jag deltar på – även på Bopol Live i onsdags. Jag talar om kommunernas (och statens) taxor för än det ena än det andra, och där kommunala tjänstemän tar sig allt större friheter att lägga sina kostnader på de fåtaliga bostadsprojekt som trots allt drivs. Branschkollegor vittnar om hur de utan förvarning blir kallade till möten, ena gången med någon ”kommunekolog”, nästa gång med en ”planeringsstrateg” som efter ett möte man inte bett om skamlöst skickar en faktura på 1 800 kronor per timme.
Man berättar om planavtal där villkoren ensidigt sätts av handläggaren som lättsinnigt låter meddela att ”kostnaden kan komma att höjas” men aldrig minska trots att den beräknade kostnaden motsvarar 100 – 200 timmar (a´1000 kr/tim) per planerad enhet, på en märkplätt som redan är utpekad för bostadsändamål och där det är svårt att se några betydande utmaningar av geologisk eller miljömässig karaktär. Självklart kan man som byggherre inte påverka vilka utredningar som initieras och heller kommer du aldrig att få se en tidredovisning som specar nedlagd tid. Tugga och svälj. För om du skulle råka vara så dum att du försöker pröva rimligheten i saken i ett samtal en trappa upp, hos ansvarig politiker, kommer du snabbt inse vad det kostar att utmana Machiavelli. På ett ögonblick drabbas utredningsarbetet av diverse förseningar vars kostnader med råge överträffar värdet av att tala med kommunalrådet.
”Det är rätt att göra uppror”. Trevlig fredag och kommande helg!
När det gäller försummelser och ineffektivitet av olika slag på statlig nivå finns Riksrevisionsverket som oftast levererar bra utredningar och som manar till uppstramning. På kommunal nivå saknas dock en sådan ventil. Varför hålla sig med någon sorts neutral granskning när alla redan vet att de höga byggkostnaderna beror på att branschen är konservativ och består av idel feta katter? Jag vet inte vad ni säger men är det inte dags att katterna börjar klösas lite? Ett första steg skulle kunna vara att till hösten göra en anonym intervjustudie där vi sammanställer ett antal exempel och ger röst åt den rättsröta som dagligen äger rum i relationen mellan kommun och bransch. Den som är ”på” kan mejla in sina tips till info@bostadspolitik.se. Mejla med rubriken ”Kommunal rättsröta”.
”Det är rätt att göra uppror”. Trevlig fredag och kommande helg!
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke
Man kan fråga sig om det inte är systemet med försäljning av kommunägd mark som är absurt. Sedan Stockholm återigen i stor skala började sälja mark till exploateringsprojekt för snart 20 år sedan (om jag minns rätt) har många kvadratkilometer sålts till ett pris som ligger långt under det värde som marken långsiktigt skulle haft om den upplåtits med tomträtt. Kommunala investeringar över många årtionden har bidragit med en stor del av den reala markvärdesutveckling vi har sett och det finns ingen anledning att tro att den trenden skulle bli radikalt annorlunda i framtiden, åtminstone inte förrän vi drabbas av en större katastrof av något slag. Skattebetalarna har helt enkelt berövats en stor del av sin gemensamma förmögenhet och framtida inkomstkälla genom att mark privatiserats mot en alldeles för låg ersättning.