Lobbyister bedriver mytbildning om tomträtter

DEBATT | Stockholms stadsbyggnadsborgarråd Jan Valeskog replikerar på Lennart Weiss ledare från i fredags och vill nyansera bilden av tomträtten från seminariet Bopol Live Stockholm för en vecka sedan. "Mest utrymme gavs åt olika lobbyister som självklart talade utifrån sina ekonomiska intressen."

Under Bopol Live Stockholm den 21 maj gjordes ett försök att diskutera komplicerade frågor om Stockholms stads markpolitik och tomträttsavgälder under en mycket kort seminarietid. Mest utrymme gavs åt olika lobbyister som självklart talade utifrån sina ekonomiska intressen. Liten tid medgavs tyvärr att diskutera hur systemet verkligen fungerar i praktiken i Stockholm. Därför vill jag i efterhand nyansera bilden och klargöra några fakta:

1. Stockholms stad har ett avgäldsunderlag motsvarande 30 procent av marknadsvärdet, medan de flesta andra kommuner ligger på mellan 70 och 100 procent. Glädjande nog har Högsta domstolen i det så kallade Smyrna-fallet med Statens fastighetsverk i huvudrollen fastställt vad som bör gälla; att avgäldsunderlaget ska vara 100 procent av marknadsvärdet med en avgäldsränta på 1,75 procent.

De allra flesta byggaktörer som bygger hyresrätter vill ha tomträtt för att kunna få ihop sina kalkyler

Domen innebär de facto mer än 30 procent högre avgäldsnivå för bostadsrättsföreningen Smyrna än vad Stockholms stad använder sig av. Avgäldsnivån i Stockholm är således, relativt sett andra kommuner och staten, mer förmånlig.

Samtidigt har vi i stadens budget gett ett uppdrag till exploateringskontoret att se över tomträttssystemet i Stockholm för att undersöka om vi fortsätter att ligga på en rimlig avgäldsnivå som också ger möjlighet att bedriva en social bostadspolitik och kan uppfylla stadens bostadsmål i olika delar av staden.

2. Orsaken till att Stockholms stad subventionerar markhyran för flerbostadshus med hyresrätter är att det är en förutsättning för att alls kunna bygga nya hyreslägenheter, till någorlunda rimliga hyror. De allra flesta byggaktörer som bygger hyresrätter vill ha tomträtt för att kunna få ihop sina kalkyler. Många som bygger bostadsrätter önskar detta också, men det är i praktiken inte möjligt med stadens riktlinjer för markanvisning. Till bostadsrättsprojekt säljs marken i stället till marknadspris. Och andra kommuner med avgäldsunderlag på ofta 100 procent av marknadsvärdet bygger knappt några hyresrätter.

3. Intäkter från tomträttssystemet för bostäder ger staden cirka 1,6 miljarder kronor årligen och från kommersiella fastigheter cirka 1,3 miljarder kronor. Dessa intäkter är avgörande för att staden ska kunna utveckla nya bostadsområden där staden i huvudsak själv måste finansiera gator, idrottsplatser, skolor och annan kostsam infrastruktur.

4. Möjlighet till friköp av flerbostadshus med tomträtt är möjligt i staden till cirka 60 procent av marknadsvärdet, vilket beräknas utifrån 85 procent av taxeringsvärdet. Denna nivå har ett stöd av en stor majoritet i kommunfullmäktige. Det svarar också mot de policydokument som antagits i staden och följer likaså de statsstödsregler som gäller inom EU vilka bland annat förbjuder kommuner att skänka bort mark eller på annat sätt snedvrida konkurrensen på fastighetsmarknaden.

Det klagas också ibland att det är svårt att beräkna vad utgiften blir i avgäld för berörda fastighetsägare. Detta kan man få god hjälp att göra på stadens hemsida.

5. Det finns bostadsrättsföreningar med tomträtt där öppenheten inte alltid är den största i samband med försäljning av lägenheter. Sådana bostäder ska rimligtvis ha ett lägre pris per kvadratmeter och ofta en något högre avgift jämfört med liknande objekt på mark som bostadsrättsföreningar själva äger. Även mäklare samt medlemsorganisationer som till exempel Fastighetsägarna eller HSB har ett ansvar för att medlemmar tydligt informeras om att fastigheten står på tomträtt i förekommande fall, vilket tyvärr inte alltid sker. En större öppenhet skulle minska missförstånden och öka kunskapen om vad tomträtt faktiskt är och hur det fungerar.

Det är förstås enkelt att föreslå att andras egendom ska ges bort

En stor andel av de fastigheter som under åren har ombildats från stadens kommunala hyresfastigheter till bostadsrättsföreningar, cirka 35 000 lägenheter, såldes till ett betydligt lägre pris då de var upplåtna med tomträtt. Det känner dock inte alla till.

”Det bubblar av ilska och frustration” och ”dags för uppror” skriver Lennart Weiss, en profilstark lobbyist i branschen. Det finns uppenbart en önskan från olika fastighetsägare att Stockholms stad ska avstå från markhyror eller rentav tomträttsmark, något som omfattar ungefär 65 procent av all mark i Stockholm. Det är förstås enkelt att föreslå att andras egendom ska ges bort. Utöver de juridiska hindren tror jag inte Stockholms skattebetalare är lika intresserade av att skänka bort stora markvärden till förhållandevis välbeställda fastighetsägare som inte sällan även har idén om marknadshyror på dagordningen. Tomträttssystemet i Stockholm innebär ett indirekt hinder att införa marknadshyror på privata och kommunala hyresfastigheter. Men egenintresset ljuger aldrig, som det brukar heta.

Jan Valeskog (S)
Stadsbyggnads- och idrottsborgarråd i Stockholms stad