BOPOLPODDEN | Nyligen kom den efterlängtade HD-domen som löste upp en av knutarna kring problematiken med tomträtter. Men den har bara klargjort en del – det finns mängder av oklarheter kvar. Möt Tomträttsuppropets grundare Claes Kjellander i ett samtal som berör 20 procent av stockholmarna (de som bor på tomträtt) om kommande rättsfall, de svårförutsägbara domstolsbesluten, okunnigheten hos de boende – och ointresset från politiken: ”Riksdagspolitikerna svarar inte ens när vi mejlar dem.” Anna Bellman programleder och Viktor Mandel kommenterar.
Claes Kjellander är initiativtagaren bakom Tomträttsuppropet som startades ur en växande frustration.
– Jag hade under många år sett att det här var ett system som var på väg att spåra ur. Vi i vår bostadsrättsförening hade resonerat om vilka risker som fanns, och på ett möte med andra ordföranden beslutade vi att organisera oss.
Sedan starten har Tomträttsuppropet samlat 78 bostadsrättsföreningar i Stockholm med tillsammans omkring 7 500 lägenheter. Ungefär var femte stockholmare bor på en tomträtt. Ändå råder stor okunskap bland boende, menar han.
Styrelserna kommer ofta på det först när det dimper ner ett avtalsförslag från exploateringskontoret som de tycker att man bara att det ska skriva på. Generellt sett är kunskapsnivån väldigt låg.
Kostnadschock när markvärdena pressades upp
Ett viktigt vägskäl i utvecklingen kom 2010. Fram till dess följde tomträttsavgälderna ungefär den allmänna kostnadsutvecklingen. Men låg inflation och låga räntor pressade sedan upp markvärdena, vilket ledde till kraftiga höjningar som slog hårt mot bostadsrättsföreningarna.
– Det blev en kostnadschock för föreningarna.
Ett tydligt exempel är BRF Smyrna som har drivit frågan hela vägen upp till Högsta Domstolen som nyligen kom med ett avgörande. Avgäldsräntan fastställdes till 1,75 procent och föreningens årliga tomträttsavgäld till 2,9 miljoner kronor – efter att mark- och miljööverdomstolen tidigare fastställt den till 5,5 miljoner kronor.
– Hur ska en styrelse, som mest består av lekmän, kunna hantera så här stora osäkra kostnader? Det går inte att göra långsiktiga ekonomiska planer under sådana här förhållanden. Det visar också vilken toklagstiftning det är när man lägger på domstolarna att bestämma vad räntan ska vara. Det är kanske inte deras primära kompetens.
Fler andra rättsfall på tur
Men HD-domen är bara ett beslut i mängden. Nästa fall på tur handlar om Liljeholmsberget, där både markvärde och avgäldsberäkning ska prövas (Smyrnafallet handlade ”bara” om vilken avgäldsränta som skulle gälla). Här finns många frågetecken kvar, inte minst kring hur värdet på bebyggd mark ska bedömas.
– Det är ju inte obebyggd mark det handlar om. Så hur ska man då värdera den? Ska man utgå från ett scenario där man river husen och säljer marken? Det blir ju ett helt annat markvärde.
Kjellander menar att det krävs en grundläggande reform. En central fråga är bristen på politisk vilja. Kjellander riktar skarp kritik mot det låga intresset på nationell nivå:
– Vi från Tomträttsuppropet har försökt kontakta politiker i Riksdagen. De svarar inte ens på mejl. Och i stadshuset säger de att de bara följer lagstiftningen.
Vill se en statlig utredning
Han vill se en statlig utredning som tar ett helhetsgrepp om tomträttsfrågan, gärna utifrån rapporten som tagits fram av analysföretaget Evidens på uppdrag av bland andra Bostadsrätterna och Riksbyggen. Rapporten pekar på behovet av att klargöra vad som är en rimlig avkastning, hur tomträttsavgälder ska beräknas och vilka principer som ska gälla vid friköp.
På frågan om tomträtt kan vara ett verktyg för att gynna nyproduktion är Kjellander tydlig:
– Det är att lura sig själv. Min förening byggdes på 70-talet. Det kostade 25 miljoner att köpa marken då – men fram till 2030 kommer vi ha betalat 200 miljoner i avgälder. Det kanske gynnade byggherren och staden kortsiktigt, men knappast de boende.
Tomträtten kom en gång till som ett bostadspolitiskt verktyg – ett sätt för mindre bemedlade hushåll att få tillgång till mark. Men idag har syftet förlorats, enligt Kjellander. Det som blev tänkt som en hjälp har blivit en belastning.
”Jag köper inte på tomträtt igen”
Förra året sa Lennart Weiss i Veckans Aktuellt att han aldrig skulle rekommendera någon att köpa en bostad på tomträtt.
– Jag håller nog med honom. Jag skulle själv inte köpa på tomträtt en gång till.
Bostadspolitik.se:s Viktor Mandel kommenterar:
– Ett väldigt intressant samtal om en avvikande del av vår fastighetsmarknad. Jag håller med om att tomträtter inte är lämpliga för fastigheter ägda av privatpersoner, alltså småhus eller bostadsrättsföreningar. Och där har man väl landat i Stockholm – man släpper inte mer mark till bostadsrättsföreningar på tomträtt.
– Samtidigt ska man komma ihåg syftet med tomträtten – den finns av bostadssociala skäl och med en fungerande modell tror jag att tomträtten kan fungera och vara en väg in som gör att vi får fler bostäder, hyresbostäder.
– Det borde göras en statlig utredning som hittar en lämplig modell, som är rimligare än att man gör en marknadsvärdering var tionde år – det gynnar inte långsiktigheten och investeringsviljan. Men man skulle kunna ha en årlig uppräkning som vi har på många andra områden. Då skulle tomträtten kunna bli attraktiv och göra att man kommer igång med bostadsbyggandet.