VECKANS AKTUELLT | Positivt och väntat att problemen kring presumtionshyror undanröjs – men med tanke på att fastigheter är långsiktiga investeringar är det djupt olyckligt att domstolsbeslut kan leda till flera förlorade år i sektorn. Och om presumtionshyresdelen var en enkel sak för utredaren Thomas Edling att få ordning på, så får han det kämpigare med företagsbostäderna, menar vår expertkommentator Lennart Weiss, som också kommenterar ”förhandlingarna” om hyrorna, Riksbankens självständighet, tomträttsproblematiken i Stockholm – och dyra hyresrätter på Gotland. Programledare: Nicklas Tollesson.
På försommaren 2022 kom det ett par hovrättsdomar som kraftigt har försämrat förutsättningarna för att bygga nya hyresrätter. Regeringen tillsatte en utredning som skulle återställa det här och nu har utredningen presenterats. Förslagen från utredaren Thomas Edling innebär att presumtionshyrorna ska kunna höjas på samma sätt som i det övriga beståndet och att man också tillsätta skiljemän som ska lösa tvister.
– Det var ingen i branschen som kunde förstå varför hovrätten skulle lägga sig i hur presumtionssystemet skulle beräknas. Alla chockades, inklusive regeringen. Så det var bra att regeringen tillsatte utredningen och utredningen har nu kommit med bra förslag, säger Lennart Weiss i podden.
– Sedan är det väldigt olyckligt att sådant här kan hända. Fastighetsbranschen arbetar med finansiella hundraårsinvesteringar och det är viktigt med långsiktiga villkor. Den här typen av överraskande ingripanden skapar osäkerhet – det är bra att regeringen markerar att det här inte är en fråga för domstolarna.
Lycka till, Gotlandshem!
I veckan kunde vi läsa att kommunala Gotlandshem har påbörjat uthyrningen av nya lägenheter i Hemse. Hyrorna är höga – för den största lägenheten, en femrummare, ligger månadshyran på nästan 22 000 kronor.
– En hel del gotlänningar har hört av sig till mig i veckan på temat ”hur har de tänkt här?” Det kommer inte vara någon långsiktig hyresgäst som flyttar in där. En villa i Hemse kostar ungefär två miljoner kronor. Jag har väldigt svårt att se att den här produkten klarar av en konkurrensutsatt marknad.
Rekordtidigt till skiljeman
Årets hyresförhandlingar inleddes rekordtidigt – och Fastighetsägarna går nu rekordtidigt till hyresnämnd och skiljeman för att fastställa hyresökningarna för 2025. Först ut var man i Trelleborg och Växjö.
– Det som hänt mellan de senaste förhandlingarna är att parterna har dragit ut i fält, grävt sina skyttegravar och förberett sig på nästa batalj. Jag är säker på att tålamodet håller på att tryta hos Fastighetsägarna – de menar att Hyresgästföreningen inte förhåller sig till de kriterier som har tagits fram genom trepartsöverenskommelsen.
– Jag har sagt det tidigare: Ska det fungera måste organisationerna gå in aktivt från central nivå.
– I slutändan tror jag höjningarna hamnar nånstans runt 5 – 5,5 procent i år också, och det är helt frikopplat från kriterierna – det är ju det grundläggande problemet.
Svårare att få på plats ett regelverk för företagsbostäder
Thomas Edling, som har utrett presumtionshyrorna utreder också enklare privatuthyrning – och i veckan fick han ytterligare uppdrag: Han ska föreslå regelförändringar som underlättar för uthyrning av företagsbostäder och han ska även se över delningsboende, så kallad coliving.
– Hela frågan om företagsbostäder är kopplad till näringslivets behov av snabbt tillgängliga bostäder. Hyresmarknaden fungerar inte och den ägda marknaden är inte bra för snabba etableringar. Därför har segmentet företagsbostäder vuxit fram. Problemet är att situationen har utnyttjats av oseriösa aktörer, det har varit prostitution, bland annat. Här sitter politiken i en knipa. Antingen får man göra något åt det grundläggande problemet med hyressystemet, eller ta fram ett regelverk som fungerar. Man skulle kunna tänka sig en auktorisation så att det finns någon form av kontroll över aktörerna som arbetar med det här. Men det är ingen lätt diskussion.
Stor osäkerhet kring tomträttsavgälder
Fyra bostadsorganisationer – HSB, Fastighetsägarna, Bostadsrätterna och Riksbyggen – skrev ett debattinlägg i veckan om att man borde fasa ut tomträttssystemet i Stockholm. Problemet är att staden drar in väldigt stora pengar på tomträttsavgälderna.
– Jag skulle personligen aldrig rekommendera någon att köpa en bostadsrätt i en förening som är upplåten på tomträtt. Osäkerheten kring tomträttsavgälden är alldeles för stor, det är därför svårt att räkna fram ett marknadsvärde.
– Förslaget de kommer med är intressant och genomförbart. Men problemet blir att komma överens om priset. Men det här ett system som man borde ha lämnat för länge sen.
Riksbankens oberoende behöver diskuteras
Riksbankens oberoende debatters – Bo Rothstein har ifrågasatt att Riksbanken ska kunna agera helt självständigt från politiken. Han har egentligen inte fått något mothugg alls, så därför gick professor Lars Calmfors in i debatten, bland annat handlar det om riskerna för en alltför kortsiktig penningpolitik om politikerna får lägga sig i.
– Det är bra att Calmfors ger sig in i debatten, det hedrar honom. Myndigheterna har lagt sig till med ett beteende som går ut på att tiga ihjäl debatter de inte gillar – det är problematiskt.
– Det nuvarande systemet ger personer vittgående mandat i ett uppdrag som i grunden är politiskt. Det är inte så märkvärdigt om man diskuterar gamla system som infördes som svar på den tidens problem.
– Sedan tycker jag att det är bra med en självständig penningpolitik – men formerna behöver diskuteras.
Det börjar bli dags att ta en grundläggande diskussion om systemet med tomträtt. I grunden ligger den sekelgamla principiella diskussionen om privat äganderätt till gemensamma resurser som vatten, luft, mineraler – och mark. Den mer pragmatiska diskussionen handlar om markvärde, där den kommunala markvärdeskalkylen bör se helt annorlunda ut än den privata, och om vem som ska ha möjlighet att bygga på attraktiva platser. Idén med tomträtt är ju bl a att minska investeringens storlek mot att kunna ta igen pengarna när byggnadens kapitalkostnader har börjat minska. Det höjs röster för att upphöra med tomträtter, frågan är om vi inte i stället borde upphöra med kommunala markförsäljningar som alltid sker till underpris. I vilket fall måste frågan diskuteras mycket intensivare och på en högre nivå.