KRÖNIKA | SBAB:s chefsekonom Robert Boije lägger ut texten om makrotillsynsutredningen, förslagen om lättade kreditrestriktioner och debatten som förts kring frågan.
Så kom det då äntligen: Betänkandet som analyserat riskerna med hushållens bolån och de kreditbegränsande åtgärder som riktats mot bolånetagare i form av bolånetak och amorteringskrav. Författat av bland annat två av Sveriges mest namnkunniga och erfarna professorer i nationalekonomi (Peter Englund och John Hassler) kunde det väl inte gå fel? Dessutom satt ju en av Sveriges internationellt sett mest kända och citerade professorer i nationalekonomi med i sakkunniggruppen (Lars EO Svensson).
Ja, mina förhoppningar på en kvalificerad analys var högt ställda och jag blev inte besviken. Det blev dock troligen de som – utan någon som helst underbyggd analys och utifrån rent tyckande – i debatten dragit tvärsäkra slutsatser om att riskerna är höga med hushållens bolån. Dessutom de som okritiskt försvarat alla kreditbegränsande åtgärder riktade mot bolånetagare. För all del kan ju dessa välja att avfärda utredningens analys och förslag genom att hävda att tunga akademikers och forskares analyser – till skillnad från våra myndigheters – är teoretiska och verklighetsfrånvända. Det har ju förekommit förr i debatten. Viktigt att påpeka då, och som jag medvetet valde att utelämna ovan, är att kommitténs tredje ledamot var Finansinspektionens tidigare generaldirektör Martin Andersson (förvisso även han disputerad nationalekonom men med lång erfarenhet från myndighetsvärlden, förutom Finansinspektionen även Riksbanken). Samtliga tre kommittéledamöter stod bakom betänkandet och dess slutsatser i sin helhet. Om man från myndighets- och annat håll anser att forskning i form av teori och empiri inte är det enda man behöver beakta, så bör man ändå kunna kräva att man förhåller sig till forskningen och tydligt motiverar varför man i så fall gör en annan bedömning utifrån en väl underbyggd alternativ analys.
Utredningens slutsatser och förslag i korthet
Utifrån en gedigen forskningsbaserad ekonomisk analys och genomgång av erfarenheterna så här långt av låntagarbaserade åtgärder, landar utredningen i den sammantagna bedömningen att regleringar behövs, men att de samtidigt har betydande negativa välfärdseffekter. De bedömer vidare att det går att göra regleringarna mindre restriktiva utan att det undergräver den finansiella stabiliteten i Sverige. De föreslår att bolånetaket höjs från 85 till 90 procent, att det utvidgade amorteringskravet tas bort i ett första steg för att sedan, efter en viss utvärderingsperiod, i ett andra steg minska kravet på amortering till en procent för belåningsgrader över 50 procent. De föreslår samtidigt att ett tak införs för skulden motsvarande 550 procent av hushållets bruttoinkomst men där banker tillåts avvika från detta krav för tio procent av den totala nyutlåningen (detta kallar utredningen för flexibilitetskvot). Syftet med detta tak är att undvika en utveckling där bland annat en period med väldigt låga räntor i förhållande till vad som kan betraktas som en normal ränta resulterar i att skulderna på kort tid ökar alltför kraftigt som andel av hushållens inkomster. Utredningen visar att denna restriktion inte kommer att binda under mer normala omständigheter – det vill säga inte begränsa lånemöjligheterna i någon större utsträckning.
Med risk för att anklagas för att som anställd på en bank tala i ”egen” sak, har jag därtill alltid varit noga med att bygga under mina argument med ordentliga ekonomiska analyser och forskningsresultat
De negativa reaktionerna av utredningens förslag lät inte vänta på sig från myndighetshåll, diverse sparekonomer och flera journalister. De vanligaste argumenten var att detta bara leder till ökade skulder, höjda bostadspriser och att bankerna då kommer att tjäna ännu mer pengar på bolån. På en explicit fråga om de som reflexmässigt reagerade så hade läst utredningen var svaret i de flesta fall att man inte hade gjort det. Det är rätt signifikativt för hela debatten om riskerna med hushållens bolån i Sverige.
Min och SBAB:s utgångspunkt i debatten om riskerna med hushållens bolåneskulder
Ända sedan jag tillträdde tjänsten som chefsekonom på SBAB har jag (bland annat) deltagit aktivt i debatten om hushållens bolåneskulder och de åtgärder som införts för att begränsa dessa. En första central utgångspunkt för min medverkan i denna debatt har varit att det är viktigt att analysen av riskerna med hushållens bolån inte sker utifrån ett snävt skuldperspektiv utan ett bredare samhällsekonomiskt perspektiv. En andra central utgångspunkt har varit att det rimligen bör finnas en ordentlig analys av för- och nackdelar med olika kreditbegränsande åtgärder och att de motiv som har angetts för att införa dem verkligen kan visas uppnås. Med risk för att anklagas för att som anställd på en bank tala i ”egen” sak, har jag därtill alltid varit noga med att bygga under mina argument med ordentliga ekonomiska analyser och forskningsresultat. Det har också varit ett underförstått krav från min arbetsgivare – i synnerhet som SBAB är statligt ägt. Det är upp till andra att bedöma, men jag vågar nog ändå påstå att det är mer än man kan säga om en del andra som deltagit i debatten.
I mina ögon har dessa slutsatser dragits utifrån just en för snäv analys av nivån på hushållens skulder
Nåväl, låt mig här sammanfatta några av de saker jag själv försökt lyft fram i debatten utifrån de analyser vi genomfört på SBAB, peka på flera viktiga aspekter där kommittén landat i samma slutsatser, för att avslutningsvis också ta upp några aspekter som jag tycker är viktiga i den fortsatta beredningen av utredningens förslag.
Riskerna med hushållens bolån är inte så stora som hävdats
Så sent som strax före pandemin utmålade Riksbanken hushållens bolåneskulder som den största risken i svensk ekonomi (”makrorisken”), ivrigt påhejade av en rad internationella organisationer och indirekt även Finansinspektionen (som mig veterligen inte använt just de orden men uttryckt detta på liknande sätt). I mina ögon har dessa slutsatser dragits utifrån just en för snäv analys av nivån på hushållens skulder.
Frågan om hur stora riskerna är med hushållens bolåneskulder har vi på SBAB analyserat noga i två insiktsrapporter. I den första, Skuldbelägg inte skuldkvoten, redogjorde vi utförligt för varför nivån på skulderna i ett land uttryckta som andel av hushållens inkomster är ett dåligt mått på dessa risker. Det är också viktigt att ställa skulderna i relation till tillgångarna, analysera om hushållen använt belåning av bostäder för överkonsumtion, samt att titta på nivån på hushållens finansiella sparande. Gör man det, vilket vi gjorde noga i den uppföljande rapporten Hushållens bolån, inser man att de risker hushållens bolån har påståtts vara förknippade med är starkt överdrivna. Jag konstaterar att det även är en av de slutsatser som utredningen drar i sitt betänkande. I en alldeles ny artikel som Lars EO Svensson i dagarna lagt upp på sin hemsida visar han att det finns tre förhållanden som kan utgöra en risk för den finansiella stabiliteten i ett land. Han konstaterar, utifrån en liknande analys som vi genomförde i vår andra rapport ovan, att ingen av dessa förhållanden föreligger i Sverige.
Det går inte entydigt att visa att införda låntagarbaserade åtgärder har minskat riskerna med hushållens bolåneskulder …
Jag har i en rad olika debattinlägg de senaste åren påtalat att såväl amorteringskraven som bolånetaket har betydande bieffekter som – trots, att de som Finansinspektionen mycket riktigt konstaterat, minskat skuldtillväxten något – gör att det är långt ifrån säkert att de i slutänden uppfyller sitt verkliga syfte; nämligen att minska antingen makroriskerna eller riskerna för de enskilda bolånetagarna. Dessutom att de kan ha påtagliga negativa effekter i andra avseenden än just riskerna som har med själva storleken på lånen att göra (en fråga jag återkommer till nedan).
Genom att införa ett strängt amorteringskrav som gör att månadsbetalningen ökar påtagligt ju högre lånet är i förhållande till både bostadens värde och hushållens inkomster så lägger man en väldigt stor belastning på många bostadsköpare när bolånen av naturliga skäl är som högst. Det gäller inte minst förstagångsköpare som ofta har litet eget kapital att sätta in i bostaden och, relativt senare i livet, lägre inkomster. Amorteringskraven har förvisso medfört att många hushåll tagit lite lägre bolån men samtidigt gjort hushållen betydligt mer störningskänsliga vid till exempel en kraftig ränteuppgång – en effekt som riskmässigt kan dominera det ursprungliga lägre bolånet i ett kort- och medelfristigt perspektiv. Detta visar också utredningen tydligt i sitt betänkande.
Det säger sig självt att denna typ av negativa bieffekter också måste vägas in i en analys av riskerna för både de enskilda bolånetagarna och makroekonomin
Det finns också en påtaglig risk att såväl ett högt amorteringskrav som ett strängt bolånetak påverkar hushållens finansiella sparkapital och buffert negativt. Amorteringskraven genom att utrymmet för att kunna spara finansiellt minskar. Bolånetaket för att en stor del av bolånetagarens initiala finansiella sparkapital sätts in i bostaden eller genom att bostadsköparen tvingas ta blancolån till delar av kontantinsatsen – och dessutom till högre ränta än på motsvarande bolån. En norsk forskningsstudie som jag tidigare hänvisat till – och som även utredningen nu hänvisar till – visar att skuldtillväxten minskade när bolånetaket infördes i Norge. Problemet var bara att det var fler som vid en ekonomisk störning var tvungna att lämna sin bostad efter att bolånetaket infördes än innan. Varför? Jo för att bolånetaket hade gjort att hushållen satte in en stor del av sitt finansiella sparkapital och buffert i bostaden. Det säger sig självt att denna typ av negativa bieffekter också måste vägas in i en analys av riskerna för både de enskilda bolånetagarna och makroekonomin.
… däremot att de ger negativa välfärdsförluster – särskilt för unga
Det går således inte att visa att de införda kreditbegränsande åtgärderna riktade mot bolånetagare entydigt har minskat riskerna vare sig för bolånetagarna själva eller makroekonomin. Däremot menar utredningen att det tydligt går att visa att de har betydande negativa välfärdseffekter – inte minst för förstagångsköpare. Det finns flera skäl till det. Ett är att regleringarna försvårar för hushållen att utjämna sin konsumtion över livet då man har en väldigt framtung profil på amorteringar under en period av livet då inkomsterna och tillgången på eget kapital är lägre än senare under livet. Särskilt tydliga, menar utredningen, är de negativa effekterna vad gäller valet av bostad, då regleringarna begränsar möjligheten att förvärva en egen bostad för unga utan tillgång till annan finansiering och där dessutom en hyresrätt på en reglerad hyresmarknad med kösystem inte är ett tillgängligt alternativ.
I SBAB:s rapport Unga & Bolån visade vi att amorteringskraven har hindrat 23 000 unga att kunna köpa sig en första bostad i Storstockholm och Storgöteborg jämfört med det krav på amortering som SBAB själva hade innan det formella amorteringskraven infördes. SBAB hade då som princip att den del av lånet som översteg 70 procents belåningsgrad skulle amorteras ned på 15 år i linje med Bankföreningens dåvarande rekommendation. Vid en belåningsgrad på 85 procent motsvarar det 1,2 procents årlig amortering på hela bolånet eller 1,5 procent vid en belåningsgrad på 90 procent (alltså den nivå som utredningen föreslår att bolånetaket ska höjas till). I bägge fallen är det en högre nivå på den årliga amorteringen än det utredningen nu föreslår samtidigt som utredningen i stället går ett steg längre i och med förslaget att den tvingande amorteringen ska fortsätta ned till en belåningsgrad på 50 procent.
Några avslutande ord
Utredningens analys kan således sammanfattas i fem viktiga slutsatser:
- Riskerna med de svenska bolånen är inte så stora som hävdats av ansvariga myndigheter (och andra).
- Det går inte entydigt att visa att införda låntagarbaserade åtgärder har minskat riskerna med hushållens skulder …
- … däremot tydligt att de har negativa välfärdseffekter.
- De negativa välfärdseffekterna och konsekvenserna för särskilt förstagångsköpare är betydande.
- Det finns skäl att behålla regleringar. Bolånetaket bör däremot höjas och amorteringskraven mildras, men ett back-stop införas i form av ett skuldkvotstak.
Styrkan med denna utredning är att den utgår från en bred samhällsekonomisk välfärdsanalys och inte ett snävt skuldperspektiv som i princip uteslutande har präglat både Finansinspektionens och Riksbankens analyser och även andras ”icke-analyser”. En utredning som förmått göra de kvalificerade analyser som ansvariga myndigheter inte har gjort bör rimligen mana till stor eftertanke hos regering och riksdag.
Vi riskerar därmed få en situation efter årsskiftet där ungas möjlighet att kunna köpa sin första bostad blir ännu svårare än i dag fram till det datum bolånetaket eventuellt höjs och amorteringskraven eventuellt mildras. Jag hoppas att regeringen är medveten om detta
Nu får vi hoppas att denna utredning inte blir ytterligare en i raden av många statliga utredningar som läggs till handlingarna eller att nödvändiga åtgärder drar ut på tiden. Regeringen har meddelat att de avser att skjuta fram remissförfarandet något för att först hantera vissa frågor kopplade till beslutsordningen kring makrotillsynen. Det finns en omständighet som gör det extra problematiskt om detta går i långbänk. Den första januari nästa år halveras ränteavdragsrätten (i ett första steg) på blancolån och därmed på de lån unga förstagångsköpare använder för att finansiera delar av kontantinsatsen. Vi riskerar därmed få en situation efter årsskiftet där ungas möjlighet att kunna köpa sin första bostad blir ännu svårare än i dag fram till det datum bolånetaket eventuellt höjs och amorteringskraven eventuellt mildras. Jag hoppas att regeringen är medveten om detta.
Robert Boije
Chefsekonom på SBAB och doktor i nationalekonomi