LEDARE | Den rådande samhällsplaneringstrenden, där kommunerna lägger över gemensamt ansvar på privata fastighetsägare, kan och bör ifrågasättas.
Samtidigt behöver vi i branschen förhålla oss till problematiken och se till att vi bidrar till att förvaltningen av samfällighetsföreningar blir så kompetent och effektiv som möjligt.
Antalet samfällighetsföreningar ökar markant. Idag finns enligt Lantmäteriets statistik över 45 000 i landet vilket är en ökning med nästan 4 250 föreningar över en tioårsperiod. Det beror såklart på tillväxt men också på framtvingandet av samfällighetsföreningar som ett led i den stora ökningen av gemensamhetsanläggningar. Detta har jag belyst i en tidigare ledare. Bostadsutvecklingen blir alltmer komplex. Och styrs alltmer helt byråkratiskt.
I snitt betyder det att Lantmäteriet under denna period registrerat fler än en ny förening varje dag i tio år – vilket känns som en helt orimlig utveckling?
Att föreningarna blir fler handlar delvis om att vi fått fler bostäder, kommersiella byggnader och ett större serviceutbud. Ökningen kan även kopplas till möjligheten att bilda ägarlägenheter som kom 2009, vilket innebär att förvaltning genom samfällighetsförening faktiskt är ett lagkrav – det senare har dock marginell påverkan på helheten.
Detta tvingar fram mängder av gemensamhetsanläggningar, vilka i sin tur bidrar till bildandet av ytterligare samfällighetsföreningar. Är det verkligen rätt väg att gå?
Störst inverkan har rådande samhällsplaneringstrend där kommunerna ofta förutsätter kvartersgemensamma gårdsmiljöer och där kommunalt ansvar för gator och andra allmänna anläggningar läggs över på privata fastighetsägare. Detta tvingar fram mängder av gemensamhetsanläggningar, vilka i sin tur bidrar till bildandet av ytterligare samfällighetsföreningar. Är det verkligen rätt väg att gå? Konsekvenserna av detta belyste jag i den förra ledaren.
Högsta Förvaltningsdomstolen klargjorde nyligen att en samfällighetsförening inte driver momspliktig verksamhet i förhållande till sina medlemmar. Före klargörandet valde fastighetsutvecklare under en period att kringgå bildande av samfällighetsföreningar. Istället organiserades förvaltningen av gemensamt ägande genom delägarförvaltning i bolag eller på andra mer eller mindre finurliga sätt. Högsta Förvaltningsdomstolens avgöranden innebär en välkommen återgång till nybildande av samfällighetsförening. Många känner inte till att samfällighetsföreningarna runt om i vårt land förvaltar anläggningar värda ansenliga belopp till nytta både för allmänhet och miljontals privata fastighetsägare. Ansvar för drift, underhåll och framtida utveckling av betydande gemensam egendom ligger alltså i händerna på dessa samfällighetsföreningar. Vi i bostadsbranschen behöver ställa oss frågan hur vi kan bidra till en mer effektiv och kompetent förvaltning inom samfällighetsföreningarnas uppdrag som också kan fungera över tid. Låt oss börja med att identifiera ett stort hinder.
Och det i ett läge när anläggningar för hundratals miljoner förvaltas inom ramen för våra samfällighetsföreningar
Ett känt problem för de initierade är samfällighetsföreningarnas bristande finansieringsmöjligheter. Trots att de åtnjuter så kallad förmånsrätt så har de svårt att få lånefinansiering. De hänvisas oftast till så kallade blancolån. En mycket läsvärd problembeskrivning görs i professor Hans Linds forskningsrapport från 2016. Även Villaägarnas Håkan Larsson försökte väcka debatt i frågan 2019 med en känga till statliga SBAB att agera. Tyvärr har bankerna och samfällighetsföreningarna ännu inte närmat sig varandra utan läget är fortfarande problematiskt. Och det i ett läge när anläggningar för hundratals miljoner förvaltas inom ramen för våra samfällighetsföreningar.
Min vana trogen föreslår jag några gemensamma punkter för oss i branschen:
# Ställa krav på förbättrade lånevillkor hos bankerna.
# Se till att anläggningsbesluten för nybildade gemensamhetsanläggningar formuleras med väl avvägd balans mellan flexibilitet och noggrannhet.
# Öka vår egen kunskap om samfällighetsföreningars möjligheter och begränsningar.
# Informera bostadsrättsköpare inte bara om medlemskap i bostadsrättsföreningen utan också om det ansvar som följer med föreningens medlemskap i aktuella samfällighetsföreningar.
# Bidra till att kunskapen höjs bland styrelseledamöter i de samfällighetsföreningar vi som bostadsutvecklare lämnar efter oss.
Det kanske inte är den mest prioriterade frågan politiskt, men det är viktigt att lyfta de många exempel som påverkar samhällsbyggandet i stort och smått
Avslutningsvis vill jag passa på att påminna Lantmäteriet om att lagen lämnar utrymme för andra möjligheter som skulle kunna skapa bättre förutsättningar för våra kommande samfällighetsföreningar. Det kanske inte är den mest prioriterade frågan politiskt, men det är viktigt att lyfta de många exempel som påverkar samhällsbyggandet i stort och smått. Små insatser kan göra stora skillnader!
Lina Brantemark
Redaktionsmedlem, Bostadspolitik.se
Affärsutvecklingschef, Obos Kärnhem och Obos Nya Hem