Färre gemensamhetsanläggningar, tack!

 

LEDARE | Gemensamhetsanläggningarna blir allt fler – och de blir allt mer komplexa.
Det är verkligen ingen bra utveckling – varken för bostadsutvecklarna eller konsumenterna.
Bostadsköpare ska inte behöva en fastighetsrättslig grundutbildning för att förstå vad de har köpt.

Låter vi, återigen, byråkratin i stadsbyggandet styra vad som egentligen är rimligt? Det finns många detaljer i vår stadsbyggnadsprocess som leder till onödigt långa och krångliga processer. Kristina Alvendals rapport, ”Ineffektivt stadsbyggande – erfarenheter av nuvarande lagar, regler och arbetssätt i praktiken” beskriver ett hundratal förslag för att komma till bukt med detta. Men jag skulle vilja rikta fokus på ytterligare en del som skapar problem – orimliga och onödiga gemensamhetsanläggningar.

Så vad är en gemensamhetsanläggning? Jo, det kan kort beskrivas som en anläggning – till exempel vägar, bryggor eller lekplatser – som ägs sköts gemensamt av ägare till flera fastigheter. Med rätten att nyttja kommer också en skyldighet att sköta drift och underhåll. Förvaltningen sker vanligen genom att en samfällighetsförening bildas, där deltagande fastighetsägare automatiskt blir medlemmar. Så långt allt gott.

kan vi faktiskt inte ha det

Under senare tid har dock både antalet gemensamhetsanläggningar och dess komplexitet ökat. Bland annat konstaterar Lantmäteriet i 2022 års redovisning att: ”Efterfrågan på stöd i bildandet av samfällighetsföreningar har ökat under flera år.” När det här ska genomföras i stadsmiljö blir det extra komplicerat, särskilt med tanke på att nyproducerade flerbostadsfastigheter ingår i många gemensamhetsanläggningar som ska hanteras av privatpersoner. Så kan vi faktiskt inte ha det.

Men samverkan och samnyttjande är väl bara bra, kanske någon invänder. Samverkan lovordas i allt från tidiga skeden i planprocessen till det faktiska genomförandet. Och ja, för vissa behov är en gemensamhetsanläggning den perfekta lösningen MEN i praktiken är den tidskrävande och skapar oklarheter. I avtalsfasen fastnar ofta förhandlingarna kring hur kommunerna vill binda exploatörerna för kommande gemensamhetsanläggningar genom att till exempel upplåta utrymmen som soprum. Tyvärr kan villkoren för detta sällan klargöras i ett så tidigt skede varför kostnader och risker blir extremt svårskattade.

Än mer omöjligt har det blivit i det rådande marknadsläget och oändliga är de diskussioner om hur det bäst ska lösas

I genomförandefasen stöter vi på ytterligare bekymmer. Här hamnar byggaktörer bokstavligen i knät på varandra. Allra mest huvudvärk ger garage, då de behöver uppföras tidigt och kräver rejäla förinvesteringar. För de byggaktörer med fastighet som ska vara del i garaget men som ligger ”sist ut” i planeringen blir det en gissningslek. Än mer omöjligt har det blivit i det rådande marknadsläget och oändliga är de diskussioner om hur det bäst ska lösas. Och många är de timmar vi byggaktörer lägger på att utbilda kravställarna, det vill säga planhandläggare, exploateringsingenjörer och andra specialister på kommunerna.

Det är ingen orimlig önskan att våra bostadsköpare, tillika finansiärer, får en renodlad produkt som inte kräver en fastighetsrättslig grundutbildning för att förstå

Slutligen kan gemensamhetsanläggningarna i både försäljnings- och förvaltningsfasen bli lite av en mardröm. En privatperson som köper sin bostadsrätt ska inte bara förstå sitt medlemskap i bostadsrättsföreningen utan också innebörden av det ansvar som följer med medlemskapen som bostadsrättsföreningen i sin tur har i aktuella samfällighetsföreningar.

Det är uppenbart att färre och mindre komplexa gemensamhetsanläggningar inom kvarter med stadsmässig nyproduktion skulle innebära kortare ledtider, mindre osäkerhet för exploatörer och ökad enkelhet och rättvisa för dem som flyttar in i de nya stadskvarteren. Det är ingen orimlig önskan att våra bostadsköpare, tillika finansiärer, får en renodlad produkt som inte kräver en fastighetsrättslig grundutbildning för att förstå.  

Jag manar till ett kritiskt förhållningssätt som kontinuerligt utvärderar både rimlighet och nödvändighet

Med samsyn och medvetenhet kan byggaktörer och kommuner hjälpas åt att minska antalet onödiga gemensamhetsanläggningar. Jag manar till ett kritiskt förhållningssätt som kontinuerligt utvärderar både rimlighet och nödvändighet. För enkelhetens skull, det är trots allt en komplex fråga, föreslår jag nedan som utgångspunkt:

Bör anläggningen rimligtvis vara kommunal? Kommunen har ett lagstadgat ansvar i samband med detaljplaneläggning att noga överväga om det i stadsmiljö verkligen är rimligt med enskilda kvartersgator.

Onödigt komplex och uppsplittrad fastighetsindelning med sammanflätade fastigheter. Jag har tidigare nämnt snuttifieringen i vårt stadsbyggande. Det har varit en samsyn hos kommunerna att ett varierat arkitektoniskt uttryck enbart kan åstadkommas genom att anvisa delar av större kvarter till olika byggaktörer. Detta motverkar helt sitt syfte då projekten inte bara fastighetsrättsligt blir onödigt komplexa, utan också alldeles för dyra att genomföra.

Oväsentliga anläggningar. Det finns en missriktad rättvisetanke om att alla i ett kvarter måste ha tillgång till exempelvis cykelrum, gym, studierum och gemensamhetslokal. Dessa viktiga funktioner löses sällan bäst med en statisk gemensamhetsanläggning utan hellre genom mer snabbfotade lösningar anpassade för dagens och morgondagens behov utifrån de möjligheter som delningsekonomin ger oss. Här hoppas jag att den översyn som genomförs av Boverket avseende riktlinjer för exploateringsavtal hanterar frågan.    

Lina Brantemark
Redaktionsmedlem, Bostadspolitik.se
Affärsutvecklingschef, Obos Kärnhem och Obos Nya Hem

4 kommentarer

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Jag är helt oenig med Lina Brantemark. Ett av våra största problem i stadsbyggandet är bristen på mångfald, variation och engagemang. Vi måste gå mot mindre fastigheter, fler olika typer av byggherrar och en ny relation mellan de boende och den plats och den byggnad de bor i för att få tillbaka de kvaliteter som gått förlorade efter modernismens genombrott. De bästa stadbyggnadsexemplen i Europa är täta och samtidigt småskaliga. För att kunna åstadkomma en sådan stadsväv måste vi kunna använda olika typer av anläggningar tillsammans och regelverket runt gemensamhetsanläggningar är något andra länder, t ex Tyskland, avundas oss. Det är löjligt att påstå att gemensamhetsanläggningar skulle vara den värsta fastighetsrättsliga komponenten i våra bostäder. Oavsett upplåtelseform och relationer till omgivningen finns det svåra gränsdragningar och utan GA inga ägarlägenheter. Låt oss istället använda det här utmärkta instrumentet så att det känns lika självklart som t ex bostadsrätter, med alla dess fastighetsjuridiska komplikationer.

    1. Jag håller i stort sett med dig. Modernismen avskaffade just den typ av stadsplanering vi nu vill ha. Modernismens totala förfall har dock övergått i en oreda eftersom den kunskap, de traditioner som fanns tidigare inte har utvecklats för den moderna staden. Parkeringsfrågan i städerna bör lösas i översiktliga planer, liksom allt annat som behövs i en stad. Det ska inte finnas något tvång att anordna vanliga parkeringsplatser. Tvärtom bör de som vill ha parkering betala hela den marknadsmässiga kostnaden. Liksom andra nyttigheter, viktigare än bilar, får göra.

      Gator bör naturligtvis vara allmän plats, vilket innebär att kvarter bör vara utformade för att ge en rimlig kommunal kostnad för
      gatorna. Det handlar i mycket om att kommunerna på allvar måste ta över helhetsplaneringen, vilket i sin tur kräver lagstiftning som kan tvinga kommunerna till detta. 1968 publicerade Statens Planverk och Statens vägverk SCAFT: Riktlinjer för stadsplanering med hänsyn till trafiksäkerhet.

      Det var höjdpunkten av modernismens förstörelse av landets planering. Boverket har under, nu, årtionden försökt motverka det sättet att tänka, men inte lyckats. Det beror på att det inte finns något som helst politiskt intresse av att reformera byggnadslagstiftningen så att helhetssyn är ett krav. Riksdagen har inte tagit upp dessa frågor – i stort sett någon gång.

  2. Bra inlägg Lina.
    Planhandläggare och kommunala planerares, i många fall dålig insikt i de konsekvenser gemensamhetsanläggningar i detaljplaner får för boende som ska hantera framtida förvaltning såväl juridiskt som praktiskt är minst sagt märklig. Bero detta på dålig kompetens hos kommunala planerare och mexare! eller kanske politiken; Politikens påverkan på kn tjänstemän att överföra kostnader och ansvar på andra än skattekollektiv och ledningsdragande verk m fl är ibland uppenbar.

  3. Hur gör man med gemensamhetsanläggningar som t ex garageplatser i städer där lediga p-platser är rödlistad art? Vissa köpare har ju bil och vill ofta ha egen p-plats.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.