Det är osäkerheten med hyresnivåerna som är problemet – inte vakansrisken

LEDARE | Det finns flera tveksamheter kring Peter Larssons förslag.
Och den viktigaste reformen för att få fart på byggandet är inte med.

Investeringarna som görs i norra Sverige i omställningsindustrin är enorma och frågan ställs nu om inte detta är en fråga för hela Sverige och inte bara för kommuner som Skellefteå, Luleå och Boden att klara själva. Men det är fler kommuner som står i tur för liknande investeringar, som Mariestad, Sundsvall och Alvesta. Gemensamt för dessa kommuner och ett antal till är att för att dessa stora industriella satsningar ska lyckas så krävs ett kraftigt ökat bostadsbyggande i berörda kommuner.

Sverige står inför ett vägval och det är bråttom. Annars riskeras mångmiljardinvesteringar bli fiaskon

Kollapsen i bostadsbyggandet drabbar hela Sverige, men kortsiktigt kanske det slår hårdast mot kommuner som nu står i eller inför massiva investeringar. Och frågan som nu kommer upp skarpt är vem som ska finansiera bostadsbyggandet. Sverige står inför ett vägval och det är bråttom. Annars riskeras mångmiljardinvesteringar bli fiaskon.

För att få svar på vad som krävs i norra Sverige så tillsatte regeringen Peter Larsson som utredare och i fredags kom han med en delrapport. Problembeskrivningen i rapporten stämmer väl överens med som framförts förut om vad som är problemen. Men en sak skiljer ut sig.

Det är nog första gången som det skarpts rapporteras om att det finns byggbar mark och att det inte är just färdigplanerad mark som är problemet

I den allmänna debatten förs det fram att det saknas byggbar mark. Om det verkligen är så kortsiktigt kan ifrågasättas efter ett par år av byggstopp som lett till att både mark lämnats tillbaka till kommuner och att projekt stoppats som gör att det finns byggbar mark med färdiga detaljplaner. I norra Sverige konstaterar Peter Larsson just detta. Det är nog första gången som det skarpt rapporteras om att det finns byggbar mark och att det inte är just färdigplanerad mark som är problemet.

De huvudsakliga problemen som pekas ut i rapporten är föga förvånande att det inte längre går att räkna hem projekten. Enkelt uttryckt, för det ägda boendet saknas den finansiella möjligheten från köparen och för det hyrda boendet så kostar byggandet av hyresfastigheten mer än vad värdet är när fastigheten är färdigbyggd. Konsekvensen blir det vi nu ser: Fritt fall i bostadsbyggandet.

Om det är rimligt eller inte behöver politiken snabbt fundera över, för det är ett vägval som får långsiktiga och långtgående konsekvenser

För att komma till rätta med problemen föreslår Peter Larsson tre åtgärder i sin delrapport. Införande av statliga resurser till Norrlandsfonden, statlig kreditgaranti och hyresförlustgaranti för nya bostäder i etablerings- och expansionskommuner. Lösningen som föreslås är alltså ett ökat statligt ansvar med statlig finansiering, vilket innebär att det är skattebetalarna som ska ta en stor del av ansvaret för att bostäder ska kunna byggas i starka tillväxtkommuner. Om det är rimligt eller inte behöver politiken snabbt fundera över, för det är ett vägval som får långsiktiga och långtgående konsekvenser.

Förslagen är inte utvecklade så många frågetecken kvarstår. När det gäller den statliga kreditgarantin så redogör Peter Larsson för problemen i dagens system och beskriver väl varför systemet idag inte fungerar. Spontant känns det som att det vore bättre att rätta till problemen i dagens system än att tillföra ett system vid sidan av dagens. Att ha två parallella system verkar helt enkelt inte vettigt. Gör om dagens så att det fungerar, det kommer gynna hela Sveriges bostadsbyggande.

Och väljer regeringen denna väg kommer efterfrågan och kravet från fler regioner komma om investeringsstöd som staten finansierar men som det beslutas om lokalt

Att tillföra Norrlandsfonden fyra miljarder för att underlätta bostadsbyggandet känns tveksamt. Målet är att det ska leda till 8 000 nya bostäder i norr. Om det är möjligt eller inte är faktiskt helt omöjligt att bedöma då ingen finansieringsmodell föreslås i rapporten. Möjligen vill man införa ett statligt investeringsstöd för norra Sverige som den lokala Norrlandsfonden ska hantera. Jag är verkligen osäker på om det är rätt väg att välja. Problemen med det nyss avskaffade investeringsstödet är många och införandet av ett nytt kräver eftertanke. Både i form och vem som ska hantera det. Oavsett hur ett sådant investeringsstöd ska se ut så behöver det kunna bedömas i god tid innan av fastighetsägare och fastighetsutvecklare. Besked måste också kunna ges med god framförhållning innan projekten drar igång. Och till sist, väljer regeringen denna väg kommer efterfrågan och kravet från fler regioner komma om investeringsstöd som staten finansierar men som det beslutas om lokalt.

Vakanser är inte problemet

Min största kritik gäller dock införandet av en hyresförlustgaranti. Först och främst för att det inte är svaret på problemen. I norra Sverige finns en stark efterfrågan på hyresrätter. Vakanser är inte problemet. Men främsta kritiken mot en sådan garanti som dessutom ska gälla i 15 år är att det undergräver för ett starkt förvaltande av hyresrätten. Om kostnader för vakanser ändå täcks så finns risken att lägenheter kommer stå tomma och att det aktiva arbetet med att få dessa uthyrda minskar. Det skapar möjligheter för oseriösa fastighetsägare att under 15 år ändå få in hyror. Principiellt är det mer än tveksamt att låta skattebetalarna stå för hyrorna i tomma nybyggda hyresrätter i starka tillväxtkommuner.

Som bekant så finns det redan en utredning som föreslår fri hyressättning för nyproduktionen av hyresrätter. Den är i allra högsta grad relevant som lösning för problemen i norr

Huvudproblemet för nyproduktionen av hyresrätter i hela Sverige är osäkerheten kring hyresnivåerna och de årliga hyresjusteringarna. Det leder till högre risk vilket leder till ökade avkastningskrav vilket till sist leder till att affären inte går ihop. Fastighetsvärderingarna understiger byggkostnaderna. Detta är inte med i rapporten. Och därmed missar man den viktigaste reformen för att skapa möjligheter för nyproduktionen av hyresrätter. Som bekant så finns det redan en utredning som föreslår fri hyressättning för nyproduktionen av hyresrätter. Den är i allra högsta grad relevant som lösning för problemen i norr.

Senast under våren måste beskeden ges och besluten tas

Regeringen står nu inför ett vägval. Ska man välja att lösa bostadskrisen med olika typer av statligt stöd och därmed låta skattebetalarna stå för notan för att få igång bostadsbyggandet eller ska man påbörja genomförandet av strukturella reformer där införandet av fri hyressättning för nybyggda hyresrätter är en av de viktigaste? Och nu börjar det bli bråttom med beskeden. Senast under våren måste beskeden ges och besluten tas. Annars blir denna mandatperiod förlorad för såväl norra Sverige som Sverige som helhet gällande bostadsbyggandet. Och det har vare sig politiken eller Sverige råd med.

Fotnot: Läs hela Peter Larssons delrapport i sin helhet här.

Kent Persson
Vd för Bopol AB, som driver Bostadspolitik.se
Samhällspolitisk chef, Heimstaden

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.