I en uppföljande intervju till debattartikeln vi publicerade i går vidareutvecklar Heimstadens vice vd Christian Fladeland tankegångarna om hur bolaget ska kunna bibehålla sin BBB rating utan att behöva ta in nytt kapital från ägarna.
Dagens Industri har i en rad artiklar lyft fram att Heimstaden Bostad, efter storförvärvet från Akelius 2021 och de stora räntehöjningarna sedan dess, befinner sig i kris och att kapitaltillskott från ägarna är nödvändiga.
I en debattartikel bemötte Heimstadens vd Helge Krogsbøl och vice vd Christian Fladeland på tisdagen uppgifterna och menar att de inte behöver ta in nytt kapital för att klara sina finansiella åtaganden. Däremot behöver bolaget vidta åtgärder för att försvara sitt kreditbetyg på BBB från S&P och Fitch.
Sålt till 47 procents premie i Nederländerna
Bolaget har inlett försäljningsprocesser kring lägenheter i fem länder: Nederländerna, Danmark, Tyskland, Norge och Finland.
Bostadsmarknaderna ser i de här länderna helt annorlunda ut än i Sverige och Heimstadens ambition är att sälja lägenheterna till boenden. Det rör sig alltså om ägarlägenheter som Heimstaden väljer att sälja när en lägenhet blir ledig istället för att hyra ut den.
– Vi har nyligen börjat med detta. Vi började i Nederländerna och nu i tredje kvartalet har vi gjort de första affärerna i Danmark. Eftersom vi inte har släppt vår Q3-rapport kan jag inte säga så mycket om hur många vi har sålt, men det är kommunicerat att vi tidigare i år har sålt 70 lägenheter i Nederländerna och Danmark till en premie på 47 procent jämfört med bokförda värden, säger Christian Fladeland till Bostadspolitik.se.
De här försäljningarna kommer framöver att vara en kontinuerlig intäktskälla för Heimstaden Bostad, menar han.
– Den del av försäljningen som överstiger bokförda värden redovisas som en driftsintäkt. Det här innebär att vi förstärker vår räntetäckningsgrad.
Räntetäckningsgraden (ICR) är ett av de viktigaste nyckeltalen som kreditinstituten tittar på för att avgöra vilken ratingnivå ett bolag ska ligga på.
– Nederländerna och Tyskland är de bästa marknaderna för den här typen av affärer. I Danmark kan vi sälja i större skala till cirka 20 procents premie. I de andra länderna är premien lägre, men vi räknar med att kunna sälja till i snitt cirka 25 procents premie jämfört med värdering.
Högre priser när lägenheter säljs styckvis till privatpersoner
Anledningen till att det går att sälja till så höga värderingar är att de bokförda värdena är satta på hela fastigheterna som investeringsobjekt och priserna som lägenheterna kan säljas till på privatmarknaden är högre.
I Sverige går det inte att göra den här typen av affärer, det närmaste är omvandlingar till bostadsrättsföreningar och i det nuvarande marknadsläget är det inte aktuellt, säger Christian Fladeland.
Planen är att sälja upp till 25 000 lägenheter på utvalda marknader.
– Om vi räknar med en omflyttning på 12,5 procent så innebär det att det kommer att ta 7–8 år att sälja lägenheterna.
– Vi räknar med att intäkterna från försäljningarna och den reducerade belåningsgraden till följd av avyttringarna ska räcka för att vi ska kunna bibehålla vår BBB rating utan att ta in nytt kapital.
Inte sannolikt med utdelning i Heimstaden Bostad
Men han tror dock inte att Heimstaden Bostad kommer att kunna ge någon aktieutdelning till ägarna – bland andra Alecta – under 2024.
– Vi måste följa vår finansiella policy och för att prioritera att behålla ratingen på BBB är det inte sannolikt att vi kommer att ge utdelning 2024.
Heimstaden Bostads röstmässigt största – och kapitalmässigt näst största – ägare är Heimstaden AB, som till största delen ägs av den norske finansmannen Ivar Tollefsen.
I mediarapporteringen sägs att Heimstaden AB är beroende av utdelningar från Heimstaden Bostad för att klara sina finansiella åtaganden – hur ser du på det?
– Heimstaden AB har flera ben att stå på, att förvalta Heimstaden Bostad är ett av dem, och där får Heimstaden AB en management-fee. Sedan önskar Heimstaden AB sälja tillgångar för att minska sin belåningsgrad. Heimstaden AB äger (utanför Heimstaden Bostad, red:s anm) ett fastighetsbestånd på Island, som vi vill avyttra. Ytterligare ett sätt att få in kapital är att sälja aktier i Heimstaden Bostad.
Säker på utdelning på preferensaktierna 2024
Under året har en mindre del av beståndet på Island sålts (till strax över bokfört värde) och Heimstaden AB har även sålt aktier i Heimstaden Bostad.
Heimstaden AB finansieras, förutom av banklån, av såväl obligationer och hybridobligationer som noterade preferensaktier, där obligationsinnehavarna ligger före preferensaktieägarna i prioriteringsordningen.
Hur ser du på möjligheterna att betala utdelning till preferensaktieinnehavarna 2024?
– Jag känner mig väldigt säker, både på att vi kommer att klara av åtagandena mot obligationsinnehavarna och att vi ska ge utdelning på preferensaktierna.
Heimstadens obligationer handlas till stora rabatter på marknaden. Nyligen köpte ni tillbaka Heimstaden AB-obligationer över marknaden – till vilka nivåer gjordes de affärerna?
– Även om vi inte går ut med konkreta tal, så kan jag säga att även om obligationerna handlades på exempelvis 65 on screen så kan man inte göra så här stora köp på de nivåerna. Sedan var det olika obligationer. De med förfall i närtid, i början av 2024, var för nästan 100, de med förfall längre bort köptes med mer rabatt.
”En missvisande story”
Den här management feen som Heimstaden AB får för att förvalta Heimstaden Bostad består av två delar, bland annat en preferensaktie som årligen ger Heimstaden AB 0,05 procent av Heimstaden Bostads fastighetsvärde. DI har kallat detta ”gyllene aktier” och kallar det ”miljardärens jackpott med en direktavkastning på 6700 procent”. Hur ser du på det?
– Du bör titta på hur aktörer som NREP, Carlyle eller Brookfield arbetar. De har en management-fee och en performance-fee, det är inget konstigt med det. Skillnaden mellan dem och Heimstaden AB är att de kanske går in med 1 eller 2 procent av kapitalet själva. Vi har 37,5 procent av kapitalet. Samtidigt innebär aktiestrukturen att vi har mer av de riskfyllda aktierna medan institutionerna har ett säkrare aktieslag. Dagens Industri gör en missvisande story av det här. Det blir en dålig jämförelse och det finns givetvis inget gåvoelement kopplat till detta, utan det måste ses i sammanhanget med de andra aktieklasserna.
Ni skriver i debattartikeln att de institutionella ägarna har fått 13,5 procents årlig avkastning sedan 2013, fram till Q2 2023. Men i de siffrorna ligger rimligen en högre avkastning i början, som nu blivit allt mindre?
– Vi skriver det för att nyansera mediabilden.Att ”Alecta förlorat tre miljarder” måste ses utifrån hur den generella marknadsutvecklingen varit i ett givet kvartal,och det har inte varit många tillgångsslag som inte upplevt en värdeminskning de senaste 12 månaderna.
– Men visst har avkastningen sjunkit det senaste året. Siffran som nu är 13,5 procent låg på cirka 16 procent för ett år sedan, som vara högt. Kan vi leverera 10-12 procents årlig avkastning så anser vi att vi gjort ett väldigt bra jobb med riskprofil som vi har.
Det senaste året har Heimstaden Bostads fastighetsvärde skrivits ner med tolv procent. I Q2-rapporten var fastighetsvärdet 340 miljarder kronor.
Fotnot: Heimstaden är en av Bostadspolitik.se:s fyra ägare.