DEBATT | Nancy Mattsson, Martin Lindvall och Anna Broman ger Alarik von Hofsten svar på tal i frågan om Nationellt ledtidsindex och von Hofstens förslag att även mäta bolagens produktivitet och effektivitet.
Alarik von Hofsten menar i en debattartikel på Bostadspolitik.se (6/9) att vårt Nationellt Ledtidsindex, som syftar till att fånga kommunernas förmåga att snabbt och effektivt bedriva detaljplane- och bygglovsprocesser, är otillräckligt. Han vill att någon ska ta fram ett ”byggrättsindex” över vilka aktörer som är bäst på att omvandla byggrätter till inflyttningsbara bostäder.
Nationellt Ledtidsindex mäter effektivitet i offentlig sektor som är politiskt styrd och som finansieras av medborgare som borde kunna förvänta sig en effektiv förvaltning och någorlunda likvärdiga villkor över landet
Vi välkomnar om von Hofsten vill göra en sådan kartläggning. Det finns dock en viktig principiell skillnad. Nationellt Ledtidsindex mäter effektivitet i offentlig sektor som är politiskt styrd och som finansieras av medborgare som borde kunna förvänta sig en effektiv förvaltning och någorlunda likvärdiga villkor över landet. Det är en annan sak att mäta hur huvudsakligen privata investeringar allokeras geografiskt och över konjunkturen.
Innan von Hofsten inleder sin mätning vill vi passa på att reda ut några missuppfattningar. För det första skulle varje seriöst företag helst köpa marken, sälja bostäderna och bygga allt färdigt på samma dag. Det skulle innebära den bästa avkastningen med minst risk, med tanke på att mark är en dyr lagervara som binder kapital. Tid är pengar, och pengar har blivit dyrt. Det finns inget intresse av att ”öka sina lager av byggrätter”. Tvärtom, och då inte bara i dagens situation, är effektivisering, klok resursanvändning och förmåga att kapa onödiga kostnader i ständigt fokus för seriösa byggaktörer.
De faktiska byggrätter som byggbolagen eller bostadsutvecklarna har i detaljplaner räcker normalt sett bara till att täcka innevarande års bostadsproduktion
För det andra blandar von Hofsten ihop bokförda byggrätter med byggbara byggrätter. I verkligheten är det stor skillnad mellan å ena sidan inköpt råmark som bokförs, det vill säga uppskattat antal framtida bostadsbyggrätter, och å andra sidan mark som utgörs av byggrätter med bindande detaljplan. De faktiska byggrätter som byggbolagen eller bostadsutvecklarna har i detaljplaner räcker normalt sett bara till att täcka innevarande års bostadsproduktion.
För det tredje måste det finnas en köpkraftig efterfrågan på platsen där det finns en färdig byggrätt för att den ska kunna bebyggas. En detaljplanelagd byggrätt betyder inte att byggnation per automatik kan komma igång – om ingen vill eller har råd att bo där. Bankerna kräver ofta att mellan 50 och 70 procent av bostäderna ska vara sålda innan de ger lån för att bygga och just nu har hushållen dessutom drabbats av stora reallöneminskningar och möter helt andra bolåneräntor. Utöver detta krävs inte sällan att nödvändig kommunal infrastruktur och service finns på plats innan byggstart får och kan ske.
Här är det viktigt att påpeka att kommunen via taxa tar ut en plankostnadsavgift för att ta ut ersättning för sitt detaljplanearbete och att bristen på byggbar mark är en central förklaring till varför det inte byggts mer de senaste åren trots att alla stjärnor stod rätt
Von Hofsten frågar sig om det är rimligt att kommuner lägger tid och resurser på att öka takt och volym när det gäller att planlägga mer mark. Här är det viktigt att påpeka att kommunen via taxa tar ut en plankostnadsavgift för att ta ut ersättning för sitt detaljplanearbete och att bristen på byggbar mark är en central förklaring till varför det inte byggts mer de senaste åren trots att alla stjärnor stod rätt.
De mest framgångsrika kommunerna lyfter fram några viktiga framgångsfaktorer. De präglas av en levande effektiviseringsstrategi, där god service och snabb handläggning för att främja byggande och tillväxtarbete är en prioriterad fråga. Berörda förvaltningar har ett tydligt uppdrag att leverera på detta och har tillgång till de resurser som krävs för uppdraget. Detta bidrar till en attraktiv arbetsmiljö som gör det lättare att behålla senior kompetens. Oavsett stora ärendemängder, komplexitet och uppenbara otydligheter i lagstiftningen lyckas de skapa förutsättningar för en god och nödvändig samhällsutveckling samtidigt som de hushållar med resurser och tid. Nationellt ledtidsindex kommer fortsätta att mäta – för att fler ska kunna inspireras av dessa föregångskommuner.
Nancy Mattsson, Styrelseordförande, Bygg i tid
Anna Broman, Bostadspolitisk expert, Byggföretagen
Martin Lindvall, Samhällspolitisk chef, Fastighetsägarna