DEBATT | Det nya ledtidsindexet borde kompletteras med ett index som visar vilka byggaktörer som är bäst på att skapa inflyttningsbara bostäder av byggrätterna. ”Det är ju ändå det slutresultatet alla vill nå, inte bara snabba planprocesser”, skriver stadsutvecklaren Alarik von Hofsten.
Bygg i Tid har tillsammans med branschorganisationerna Byggföretagen och Fastighetsägarna skapat ett ledtidsindex för att mäta hur långsamma kommunernas plan- och bygglovsprocesser är. Tesen som ska ledas i bevis är att byggaktörer skulle kunna bygga snabbare och bygga fler bostäder om kommunerna vore effektivare. Tyvärr fångar indexet bara 50 procent av tidsperioden fram till inflyttningsklar bostad. De 50 procent som byggaktörerna själva påverkar behöver också ett index.
Nationellt ledtidsindex är ett lovvärt initiativ när det gäller att skaffa fram ett bra faktaunderlag om kommunala plan- och bygglovsprocesser. Det är välbehövligt. På många håll finns alldeles för låg förståelse och respekt för de kostnader som långa ledtider ger upphov till.
Vilka byggaktörer är bäst på att omvandla byggrätter till inflyttningsbara bostäder? Det är ju ändå det slutresultatet alla vill nå, inte bara snabba planprocesser
Nästa index som vore värdefullt för både kommuner och byggaktörer att få fram vore någon typ av byggrättsindex. Vilka byggaktörer är bäst på att omvandla byggrätter till inflyttningsbara bostäder? Det är ju ändå det slutresultatet alla vill nå, inte bara snabba planprocesser.
När kommunens planarbete är slutfört uppstår en byggrätt för fastighetsägaren. Byggrätten har ett kommersiellt värde eftersom det som kan byggas normalt kan säljas eller hyras ut med förtjänst. Det är därför lätt att tro att fastighetsägare eller bostadsutvecklare vill börja bygga så snart en detaljplan vunnit laga kraft. Men så är det inte alls. Det är mycket vanligt att den som har byggrätter avvaktar med att bygga, ofta flera år. Dagens Nyheter genomförde 2016 en analys av tidsåtgången från start på planprocessen fram till inflyttningsklar bostad. Baserat på 25 000 bostäder färdigställda i Stockholms län 2015 blev svaret: Tio år! Inget tyder på att situationen ändrats påtagligt sedan dess.
Resterande fem år fram till att det går att flytta in ligger alltså på fastighetsägarna och byggaktörerna
Nationella ledtidsindexet visar att plan- och bygglovsprocessen tar knappt fem år i snitt. Resterande fem år fram till att det går att flytta in ligger alltså på fastighetsägarna och byggaktörerna. Även om kommunerna blir effektivare kommer fastighetsägarna och byggaktörerna troligen ändå inte bygga mer eller färdigställa snabbare. Däremot kommer de som grupp öka sina lager av byggrätter.
Tvärt emot vad många utanför branschen tror finns det gott om outnyttjade byggrätter. Här ett litet axplock: Fastighetsvärlden rapporterar att Areim och Nrep nyligen köpt Magnolia respektive Klövern med totalt 50 000 bostadsbyggrätter. I sin årsredovisning för 2022 uppger byggbolaget JM att man har outnyttjade byggrätter för 39 500 bostäder. Det räcker för 10 års JM-produktion. Peab uppger sig ha 35 400. Matematiskt innebär det att de här fyra bolagens byggrättsportföljer motsvarar hela rikets behov av bostäder under två år. Och de här aktörerna är inte på något sätt unika. Tvärtom.
I rättvisans namn ska sägas att det finns rationella skäl till att enskilda aktörer avvaktar med att använda sina byggrätter. Ur ett helhetsperspektiv blir det dock problematiskt
I kommunal planering kallas byggrätter för planberedskap. Flera kommuner i Stockholms län har stor planberedskap, det vill säga att man har slutfört planarbetet men faktiskt byggande har ännu inte påbörjats. Enligt kommundatabasen Kolada fanns enbart i Stockholms län en planberedskap om 85 000 bostäder 2021.
I rättvisans namn ska sägas att det finns rationella skäl till att enskilda aktörer avvaktar med att använda sina byggrätter. Ur ett helhetsperspektiv blir det dock problematiskt. Kärnfrågan blir om det är rimligt att kommuner lägger tid och resurser på att öka både takt och volym när det gäller att planlägga mer mark för bostäder om det som redan är planlagt inte bebyggs i samma takt?
Hur snabbt omvandlar aktörerna byggrätter till bostäder? Hur snabbt bygger man? Vem kan ta fram ett sådant index?
För kommuner och lokalpolitiker som vill få till bostadsbyggande i verkligheten och inte bara på pappret är det intressant att få ett mått på vilka fastighetsägare och byggaktörer som är effektivast på att omvandla byggrätter till inflyttningsklara bostäder. Hur snabbt omvandlar aktörerna byggrätter till bostäder? Hur snabbt bygger man? Vem kan ta fram ett sådant index? Initiativet Bygg i Tid som tillsammans med Fastighetsägarna och Byggföretagen har gjort Ledtidsindexet ligger förstås nära till hands. Känslan är dock att varken byggföretag eller fastighetsägare är så intresserade av att offentligt mäta sina egna prestationer utan hellre belyser andras (läs kommunernas) tillkortakommanden.
Alarik von Hofsten
Frilansande stadsutvecklare och rådgivare till kommuner