BOPOLPODDEN | Att många av årets hyresförhandlingar har gått till Hyresmarknadskommittén; beror det på att trepartsöverenskommelsen lanserades under ett skitår eller är det ett bevis på en mindre lyckad överenskommelse? Och hur skulle ett bättre system se ut? Det finns ett konkret förslag.
Möt två erfarna vd:ar för allmännyttiga bolag – Stångåstadens Fredrik Törnqvist och Örebrobostäders Ulf Rohlén – i ett samtal om årets hyresförhandlingar och konsekvenserna av dem.
Samtalet kommenteras av Kent Persson. Programledare: Anna Bellman.

Kommunala Örebrobostäders hyresförhandlingar ledde till en ökning om 4,95 procent. Parterna klarade inte av att komma överens utan fick gå till Hyresmarknadskommittén.
Ulf Rohlén:
– Vi såg inledningsvis positivt på årets förhandlingar och trepartsöverenskommelsen. Vi tyckte att det var en bra modell att det skulle bli en trestegsraket där man skulle ta hänsyn till kostnadsökningar utslaget på tre år. Men under hösten sprack det rätt rejält, vi stod alldeles för långt ifrån varandra och fick gå till HMK för första gången under mina 14 år här.
– Vi hade behövt en hyreshöjning på 11,2 procent, vårt yrkande låg på 7,4. Som det ser ut nu, med 4,95 procents höjning, så saknas 100 miljoner kronor i budgeten för att täcka våra kostnader. Sedan får vi 20 miljoner i elstöd, men det saknas ändå 80 miljoner. Det här innebär att vi kommer att behöva sälja en del lägenheter och det känns ju naturligtvis inte bra att sälja av det här skälet.
Fredrik Törnqvists och Stångåstaden gick inte till HMK – förhandlingarna med Hyresgästföreningen landade på en höjning på 3,95 procent.
– Det är viktigt att nu resonera om hur systemet ska fungera framåt. Vi måste få täckning för kostnadsökningarna annars urholkas ekonomin. Med en höjning på 4,5 procent tappar vi sex, sju procent jämfört med inflationen – hur ska vi ta igen det? Ska vi kunna leverera bra kvalitet måste vi få täckning för kostnadsökningarna, säger Fredrik Törnqvist.
Påverkat att det varit ett skitår
De båda var överraskade att trepartsöverenskommelsen tolkades så olika av parterna.
Ulf Rohlén:
– Sveriges Allmännytta skickade ut en bra vägledning men Hyresgästföreningen centralt gjorde inte det. Vi har haft väldigt olika syn på hur trepartsöverenskommelsen ska tolkas, så det har varit förhandlingar fullt ut trots överenskommelsen. Sedan tror jag att det spelar in att det har varit ett sådant skitår, med hög inflation. Det har påverkat situationen.
De tre parterna ska nu utvärdera trepartsöverenskommelsen, det arbetet ska förhoppningsvis vara klart i maj.
Ulf Rohlén:
– De behöver bli överens om vad det är de är överens om. Ska överenskommelsen bli en framgång måste det bli mycket tydligare.
Positiv respons på blogginlägg
I ett uppmärksammat blogginlägg för några veckor sedan lanserade Fredrik Törnqvist förslaget att indexreglera bostadshyrorna, på ungefär samma sätt som man gör med kommersiella lokaler i dag.
– Om vi tittar på de 25 senaste åren ackumulerat så har vi haft nästan exakt samma hyresutveckling som konsumentprisindex. Med KPI som utgångspunkt hade vi landat på samma nivåer. Samtidigt har vi ägnat de här 25 åren åt tids- och energikrävande förhandlingar. All den tiden hade vi kunnat lägga på att utveckla hyresrätten.
– Man ska inte heller glömma att förhandlingssystemet kostar mycket pengar. Hyresgästerna betalar många miljoner i förhandlingsersättningar varje år, säger Fredrik Törnqvist, som har fått mycket positiv respons på sitt blogginlägg.
– Ja, otroligt mycket. Det här är en stor fråga ute i landet. Och om man når samma resultat samtidigt som man sparar tid och pengar är det inte svårt att inse att ett index vore bättre, och mer förutsägbart, både för fastighetsägarna och hyresgästerna.
Ulf Rohlén om Törnqvists förslag:
– Vi inte gjort den analysen hos oss, men jag litar på det Fredrik säger. Hittar vi ett rimligt bra index kunde det vara klokt att testa det. I den här situationen behöver vi tänka i nya mönster och det är ju som Fredrik säger; att det här kostar mycket tid, kraft och engagemang.
När allmännyttiga bolag inte kommer överens med Hyresgästföreningen kan de ta ärendet till Hyresmarknadskommittén, som Örebrobostäder gjorde. Men Ulf Rohlén hade hoppats på mer från HMK.
– De var så oense inom HMK att de inte ens kunde komma med ett medlingsbud. Vi hade också förväntat oss, detta speciella år, att vi skulle få en motivering på hur HMK tolkade trepartsöverenskommelsen, men det fick vi inte. Det blev återupptagna förhandlingar med Hyresgästföreningen.
De båda är överens om att det behövs tydliga klargöranden för att trepartsöverenskommelsen ska fungera.
Fredrik Törnqvist:
– Nästa år blir verkligen ett sanningens ögonblick. Nu ska överenskommelsen utvärderas och eftersom överenskommelsen ska gälla över tre år så behöver det bli högre höjningar nästa gång även om inflationen sjunker tillbaka
Ulf Rohlén:
– De behöver sitta ner och komma fram till vad som gick fel. Jag hoppas på en gemensam vägledning så att Hyresgästföreningen och vi tolkar överenskommelsen på samma sätt.

Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Till att börja med: Det här är två mycket erfarna vd:ar för två framgångsrika bolag. De uttrycker sig inte på det här sättet i onödan; deras oro är befogad.
– Det är delvis rätt att trepartsöverenskommelsen har haft sämre förutsättningar på grund av att det har varit ett ”skitår” med hög inflation och rusande räntor. Men ett besvärande faktum är att trepartsöverenskommelsen presenterades, inte minst av Hyresgästföreningen, som något historiskt stort – men när den sedan skulle implementeras i lokala förhandlingar så ville Hyresgästföreningen inte tillämpa den. Den problematiken tror jag att vi hade haft även om det hade varit ett bättre år.
– Det vill till stora justeringar för att trepartsöverenskommelsen ska överleva. Och risken är att det även fortsatt bara blir en skrivbordsprodukt som de tre parterna är överens om men att den inte kommer att tillämpas i de lokala förhandlingarna, som det har varit nu.
Angående att hyresgästerna är vinnarna i årets förhandlingar säger Kent Persson:
– Kortsiktigt har hyresgästerna klarat sig bra, mycket bättre än alla som bor i ägt boende. Men långsiktigt är problemet att de låga höjningarna riskerar att försämra kvaliteten i förvaltningen. Och än värre är att det här urholkar värdet av att äga och förvalta fastigheter. Det går inte att locka investerare om man inte ens får hyreshöjningar som täcker kostnadsökningarna. Och de som drabbas av det på sikt är hyresgästerna – och det drabbar bostadsförsörjningen, inte minst i tillväxtregioner. Det här behöver politiken inse, det här är ett samhällsproblem som politiken måste lösa innan det har vuxit sig för stort.