Del 2. Bostadsrätten – från genombrott till dominans

När bostadsrättspriserna släpptes fria tog ombildningarna fart men också byggandet av nya bostadsrätter. Antalet bostadsrätter i Stockholm ökade från 83 000 1995 till 205 000 2010. Andelen bostadsrätter fördubblades, från ca 30 till 64 procent. Skriver Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.

Som jag beskrev i den första delen av denna serie vad det först under 90-talet som bostadsrättsmarknaden fick sitt genombrott. Förklaringen till det finns i figur 1, vilket visar hur hyrorna i det äldre fastighetsbeståndet i innerstäderna under hela 1970- och 80-talen fortsatte att vara betydligt lägre än månadsavgifterna i det nyproducerade beståndet. Eftersom det nyinförda bruksvärdet användes för att minska hyressplittringen bestod det fenomenet: hyreshöjningarna i centrum begränsades vilket fick till effekt att någon verklig attraktivitet inte skapades på bostadsrättsmarknaden.

Figur 1. Månadsavgifter nyproducerade bostadsrätter i förhållande till hyror i beståndet byggt före 1940. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm.

Subventionssystemet som gällde fram till 1992/93 verkade på samma sätt vilket också fördröjde uppkomsten av en effektiv och konkurrenskraftig marknad för bostadsrätter. Som ses av figur 1 och 2 är produktens uppträdande fundamentalt olikartat före och efter den tidpunkten. Fram till dess finns ingen nämnvärd avvikelse mellan nyproduktionshyror och månadsavgifter för bostadsrätterna – efteråt blir avvikelsen oavbrutet större. Orsakerna fanns i subventionerna som såg likadana ut och eftersom hyres- och bostadsrätter fick samma stöd uppstod inga skillnader vad gällde tillgång till olika lägen eller prissättning. Subventionerna skapade konkurrensneutralitet och bostadsrättshavarens insats var topplånet men inget mer, vilket syns tydligt i äldre statistik. Bostadsrättsföreningar från tiden före 1990 var därför artskilda från de som skulle visa sig senare, vilket är centralt för dagens förståelse för både den enskilda produkten och föreningarna.

Figur 2​. Månadsavgifter för nyproducerade i förhållande till hyror i nyproducerade hyreslägenheter. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm.

Det innebar också att den åsikt privata byggmästare hade under 1970-talet att det var omöjligt att bygga bostadsrätter i någon nämnvärd utsträckning var realistisk. Alla delar i den logiska kedjan syns i figur 1 och 2: nyproduktionshyror och -avgifter är lika höga, och dessutom finns ett betydande bestånd av äldre hyresrätter med låga hyror som gjorde det irrationellt att köpa en ny bostadsrätt, som både hade högre avgifter än äldre hyror och skulle belasta innehavaren med egna topplån. Att dessa var attraktiva framgick inte minst i figur 1 i den första delen av den här serien, där det är uppenbart att den högsta och lägsta kvintilen av inkomstklasser har en lika stor andel i det hyrda beståndet.

Embryot till en ny marknad
Dock fanns det undantag i denna marknad av homogen nyproduktion. Historiska data pekar på att bostadsrätter redan tidigt uppvisade en annorlunda utveckling för sina avgifter, jämfört med hyrorna i beståndet. Redan data från det sena 1960-talet visar att äldre bostadsrätter efterhand karaktäriserades av lägre avgifter än motsvarande hyreslägenheter. Det här beståndet av äldre bostadsrätter kom under 1970- och 80-talet att utökas när en ny faktor komplicerade marknadsbilden.

Den potentiella marknaden för äldre bostadsrätter vidgades när en första våg av bostadsrättsombildningar fick fart framförallt i Stockholm, se figur 3. Betydelsen av den demonstrerades av att den fick en oproportionell uppmärksamhet och provocerade fram en våg av lagstiftning. Det var också här som den olyckliga politiseringen av den nya utvecklingen inleddes. Men orsakerna till ombildningarna var annorlunda än den som skulle dominera efter 1995.

Figur 3. Ombildningar från hyresrätt till bostäder. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm.

Bakgrunden till den första vågen fanns istället i den spekulation som utlöstes av de subventionerade rot-renoveringarna. Även om hyreshöjningarna efter dessa höll sig inom bruksvärdet och begränsades till nyproduktionspriserna i förorterna var de avsevärt högre jämfört med de låga hyror som rått innan. En spontan omvandling startade därför under 1970-talet för att undvika framtvingade renoveringar. Följden blev att det skapades en ring av bostadsrättsfastigheter med förhållandevis låga avgifter under den här tiden. För Stockholm finns det tillfredsställande statistik för utvecklingen i det här segmentet mellan 1985–2002, se figur 4. Turligt nog var det både med avseende på hyrornas och månadsavgifternas utveckling den avgörande perioden när dagens bostadsrättsmarknad skapades. Det är därför möjligt att följa den embryonala utvecklingen av den nya marknad som på en förvånansvärt kort tid skulle komma att dominera både boendepreferenser och den politiska debatten.

Figur 4. Avgiftsutveckling för bostadsrätter baserat på nyproduktionsår samt hyresutveckling i beståndet byggt före 1940. Källa: Statistisk Årsbok för Stockholm.

Effekterna av de avlägsna produktionssubventionerna: marknaderna splittras
Av figurerna 1, 2 och 4 framgår det tydligt att avsubventioneringen i början av 1990-talet efterhand fick en genomgripande effekt på svensk bostadsmarknad. Förklaringen till utvecklingen berodde på att nyproducerade hyresrätter och bostadsrätter med avsubventionerade priser efter den stora reformen kom att befinna sig på helt olika marknader – vilket de inte alls hade gjort innan produktionsstöden försvann. Marknadsförändringen var helt spontan, vilket förklarar att den aldrig analyserats fullt ut utan istället i ett allmänt konsensus kommit att ses som ett problem. Det kapitaliserade värdet av skillnaden mellan de ständigt stigande nyproduktionshyrorna och låga månadsavgifterna för bostadsrätter har istället kommit att tolkas som en ”bostadsbubbla”.

”Det kapitaliserade värdet av skillnaden mellan de ständigt stigande nyproduktionshyrorna och låga månadsavgifterna för bostadsrätter har istället kommit att tolkas som en ’bostadsbubbla’.”

Vad gällde hyrorna existerade det inget effektivt hyressättningssystem i landet efter avsubventioneringen. Bruksvärdet hade använts för att minska hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterområden, det vill säga att öka pariteten i beståndet. Men med marknadsfinansiering och därmed ett behov av marknadsprissättning av nyproduktionen var det ett helt otillfredsställande prissystem. Istället fick de nya producenter av bostadsrätter som omedelbart växte fram från och med 1994–1995 en stor fördel, i och med att de fick överlägset bäst förutsättningar att konkurrera om den mest attraktiva marken.

Det visade sig då omedelbart att det var i de centrala städerna den starkaste attraktiviteten fanns, vilket ledde till en konkurrens om mark och en stadsförtätning som ingen kunde föreställa sig. Situationen var oacceptabel för producenterna av hyresrätter, vilket förstås innebar att den förändrade attraktiviteten och de stigande produktionspriserna efter några år av tveksamhet fick slå igenom även i bruksvärdeshyressättningen och med presumtionshyrorna en bit in på 2000-talet. Den utvecklingen har sedan fortsatt, men på samma sätt som karaktäriserade situationen på 1950- och 60-talen har det starkt ökat attraktiviteten i de äldre och därmed relativt ”billigare” lägenheterna. Som framgår av figur 5 är vi idag tillbaka vid en hyressplittring som är i det närmaste identisk med den som rådde 1970. Efterfrågeöverskottet (”köerna”) är också lika långa och omöjliga att bygga bort, eftersom man idag inte kan bygga vare sig 1910, 1950 eller 1970-talets ”billiga bostäder”.

Figur 5. Nyproduktionshyra i förhållande till hyran i den billigaste delen av det gamla beståndet. Källa: Statistik Årsbok för Stockholm.

På bostadsrättsmarknaden såg situationen annorlunda ut. Där existerade hela tiden en andrahandsmarknad, med en fungerande prisstruktur och rörlighet i beståndet. Den marknaden påverkades i mycket liten grad av stigande byggpriser. Den enda påverkan där är det mindre bestånd som måste renoveras varje år. Som syns av figur 4 är dock den påverkan negligerbar. I den begagnade marknaden fanns alltså en produkt med en etablerad marknad. Den prissättningen blev på 1990-talet styrande för månadsavgifterna även i nyproduktionen.

Effekterna av de splittrade marknaderna: nyurbaniseringen och de stigande bostadspriserna
Med subventionerna borta slog de fria bostadsrättspriserna till sist igenom och för första gången sedan 1942 blev bostadskonsumenternas preferenser styrande för vad som byggdes och hur flyttmönster och prisbildning skulle ske. Effekterna fram till 2010 blev häpnadsväckande starka. Förklaringen till det låg i den tidigare extremt hoptryckta prisstrukturen på marknaden.

Den viktigaste effekten av utvecklingen var att befolkningstillväxten i de centrala städerna slog rekord. För att finna en lika stark tillväxt i Stockholms innerstad som mellan 1995–2010 får man söka sig tillbaka till 1925–1940, men utvecklingen är så stark att den påminner om det som pågick exakt hundra år tidigare, mellan 1895–1910. Samtidigt är just det här åren när Stockholm blir drivande i den ekonomiska återhämtningen, när sysselsättningen växer rekordstarkt. Men utvecklingen gick igen i samtliga större svenska städer och med en stark inflyttning ökade efterfrågan på den centralt belägna bostadsprodukten. Som vi ser av figurerna absorberas inget av de stigande priserna genom ökade månadsavgifter i nyproduktionen. Istället sker det genom stegrade marknadspriser på lägenheter. Det som gjorde det möjligt är naturligtvis de fallande räntorna.

Här öppnar sig efterhand ett enormt gap mot hyresmarknaden. Så länge räntorna är låga kan nyproduktionen finansieras genom stigande priser, vilket gör det möjligt att bibehålla månadsavgifterna på en stabil nivå. Men eftersom hyror och avgifter nu följer helt olika logik kommer dessa från början ganska homogena produkter därmed att hastigt avlägsna sig från varandra. Vi ser hela utvecklingen i figur 1, 2 och 5, där hyres- och avgiftsnivåerna rör sig åt helt olika håll. Efterhand innebar det att det uppstod det enorma värden i det existerande beståndet av äldre hyreslägenheter. Effekterna av det blev dramatiska under de kritiska åren mellan 1995 och 2010.

En av de kritiska punkterna nådde man 1995 när avgifterna i nyproduktionen passerar genom de lägsta hyrorna. Därmed fanns det allt färre orsaker att bo kvar ens i ”billiga” hyresrätter, eftersom dessa inte längre är billiga i förhållande till månadsavgifterna. Det som naturligtvis också inträffade vid den tidpunkten är att incitamenten att ombilda lägenheter ökade dramatiskt, se figur 3. De övervärden som uppstått för de boende i det äldre lågt prissatta beståndet gick länge i praktiken inte att realisera på annat sätt än att bo kvar i dem. En svart marknad existerade förstås och precis som idag växte värdena på den i takt med att hyressplittringen ökade. En sådan marknad är dock dominerad av risker och höga transaktionskostnader, vilket gör att den inte kan jämföras med den ombildningsmarknad som uppstod från och med 1995.

Drivkrafterna i ombildningsverksamheten efter mitten av 1990-talet var ojämförligt mycket starkare än i den tidigare fasen. Förklaringen ligger i hur det gamla bruksvärdessystemet tillämpats, vilket gjort att det inte alls fångade upp den attraktivitet som fanns i att bo i de centrala städerna. Med bostadsrättssektorns genombrott fanns det en objektiv mätare på attraktiviteten. Boende i äldre lägenheter kunde realisera de övervärden som låg dolda i bruksvärdessystemet, för att sedan efter ombildningar ha möjligheten att omedelbart realisera dessa vinster på en snabbt växande marknad.

Ombildningarna gjordes av både de privata och allmännyttiga bostadsföretagen och skilde sig mest åt genom att de i det kommunalt ägda beståndet skedde i klumpar, beroende på politisk majoritet. De privata fastighetsägarna sålde lika mycket men betydligt mer kontinuerligt. I normalfallet gick de även över till att nyproducera bostadsrätter, eftersom den marknaden växte snabbt. Sammantaget blev utvecklingen under de närmaste femton åren efter att kurvorna mellan hyrorna i det gamla beståndet och avgifterna i nyproduktionen brutits dramatisk. Antalet bostadsrätter i Stockholm, som är den överlägset viktigaste i Sverige, ökar mellan 1995 och 2010 från 83 000 till 205 000. Andelen på marknaden i innerstaden fördubblades från drygt 30 till 64 procent, men efterhand drog sig samma tendenser längre ut i hela stadslandskapet. Det är också under de här åren som den kraftfulla segmenteringen av bostadsmarknaden sker. I utgångsläget är skillnaderna små mellan olika inkomstgrupper. Men därefter blir skillnaderna dramatiska. Går vi till figurerna är utvecklingen logisk. Sett utifrån de lägre hyrorna i beståndet fanns det länge inte någon naturlig preferens för bostadsrätter.

Det innebär också att den marknad som fanns före 1990 såg annorlunda ut än den som etablerades senare. Exakt hur den tidigare marknaden såg ut vet vi inte, men vi kan sluta oss till att den inte bestod av äldre människor som redan bodde i lågt hyressatta lägenheter. Marknaden var sannolikt relativt ung och bestod av människor som flyttade till större städer. När de etablerade sig på arbetsmarknaden var det möjligt för dem att bosätta sig i de tidigare befolkningsmässigt helt orörliga innerstäderna. Det som händer efter 1995 ser annorlunda ut. Föryngringen av Stockholm är fortfarande påtaglig, men det är en starkt fördjupad marknad som skapas. Att bo kvar i en billig äldre hyreslägenhet är inte längre en självklarhet för något segment av befolkningen. Rörligheten och den tidigare befolkningstillväxten som hade startat under 1980-talet tog därför en mycket stark fart.

Från figurerna är kausaliteten i utvecklingen enkel att följa och förstå: hyrorna fortsätter under den här perioden att stiga med någon procent varje år. Gapet mot avgifterna på bostadsrättsmarknaden ökar lika kontinuerligt, vilket får värdet att öka, figur 1 och 2. Incitamenten att realisera dessa värden växer, vilket skapade förutsättningarna för en dynamisk marknadsutveckling och därmed en växande inflyttning till staden. Hur man än uppfattar den måste den i efterhand bedömas som starkt positiv, för landet präglas här av en kraftfull återhämtning efter den ekonomiska kraschlandningen i början av 1990-talet, med stark sysselsättningstillväxt, låg inflation och uthålliga överskott i bytesbalansen. Den makroekonomiska stabiliteten och de fallande räntorna är i grunden det som gör hela utvecklingen möjlig. Sett från dagens perspektiv finns det därför också anledning att påpeka att detta är år när kronan stärks betydligt.

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.