Del 1. Den stora förskjutningen – bostadsrättens genombrott

När bostadsrättspriserna släpptes fria och de kraftiga subventionerna till hyresrätter upphörde fick bostadsrätten sitt stora genombrott. Sedan 90-talet har hushållen i allt större utsträckning föredragit att äga sitt boende framför att hyra, ett rationellt konsumentval. Det skriver Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, i den första av tre artiklar i hans serie om bostadsrättsmarknaden utveckling.

I tre avsnitt kommer den här serien att belysa varför bostadsrättsformen de senaste tre decennierna kommit att framstå som den mest efterfrågade bostadsformen. I serien lyfter jag fram fakta som på ett tydligt sätt visar att den här preferensen är resultatet av ett rationellt konsumentval och att de senaste 8–9 årens tilltagande regleringar kring den saknar förutsättningar att lyckas. Tvärtom har fördelarna med bostadsrättsformen jämfört med hyresrätten ökat under det senaste decenniet.

Det förändrade konsumentbeteendet är tydligt i det material som Hyresgästföreningen presenterade förra året. I figur 1 syns hur svensk bostadsmarknad sett ut de sista fyra decennierna, definierad från fem inkomstkvintiler. Vi ser då att kvintil 1 och 5 i början av 1980-talet inte alls skilde sig åt i efterfrågan på hyresrätter. Det sambandet var stabilt fram till början av 1990-talet, när plötsligt de båda starkaste inkomstgrupperna började lämna det hyrda boendet. Preferenserna för de tre lägsta inkomstgrupperna är särskilt intressanta, för även de grupperna förefaller vara på väg mot ägt boende, innan den utvecklingen bryts kring 2010. Som helhet ser man dock en mycket starkare segmentering och social skiktning av svensk bostadsmarknad från och med 1990-talets början.

Ett grundläggande problem är att alla kapitalmarknadsregleringar och politiska målsättningar de senaste åren går emot dessa konsumentpreferenser. Att man politiskt på ett så tydligt sätt agerar stick i stäv mot väljarnas preferenser är ovanligt. I realiteten förefaller den politiskt prioriterade nybyggda och därmed dyra hyresrätten ha ett svagt stöd. Eftersom de politiska målen saknar verklighetsförankring finns inga förutsättningar att lyckas. Men misslyckandet stannar inte där, för en sådan inriktning kommer att fortsätta vara kontraproduktiv. Därför kommer den oavbrutet att driva fram ytterligare regleringar, höjda skatter och subventioner samtidigt som bostadskonsumenterna trängs ihop på allt mindre ytor parallellt med att deras sparkvoter ökar när de ändå försöker röra sig emot det ekonomiskt mer attraktiva ägda boendet.

För det är bostadsrättssektorns oavbrutet stegrade kostnadsfördelar som förklarar tillväxten i marknadssegmentet. De privatekonomiska fördelarna av bostadsrättsboende är idag så stora att det enda sättet att hindra dem att få genomslag är att höja transaktionskostnaderna, det vill säga att med olika regleringar öka svårigheten att använda marknaden. Fortsätter utvecklingen, med ständigt större ”ad-hoc”-mässigt genomförda marknadsbegränsningar kommer inte bara bostadsmarknaden att påverkas allt mer negativt, efterhand kommer den allmänna politiska och ekonomiska bilden att störas på allt värre och mer oförutsägbara sätt. Regleringsvägen kommer aldrig att kunna skapa ens kortsiktigt hållbara lösningar.

En än värre effekt är dock att denna politik är starkt socialt regressiv. Som syns av figur 1 är det de rikaste hushållen som i allt högre grad fått tillgång till de ekonomiskt fördelaktiga bostadsrätterna. De svagare inkomstkvintilerna har däremot allt hårdare förankrats i hyresrätter. För de tredje, fjärde och femte grupperna syns det till och med hur den gamla trenden mot ägt boende har vänt. Det allvarliga med den utvecklingen är att de svagaste hushållen alltmer låses in i den dyraste bostadsformen. Det riskerar både att skapa ett mycket stark socialt och politiskt missnöje och alienation, samtidigt som den social rörligheten minskar.

Hyror och månadsavgifter
Prisnivån är den avgörande faktorn för möjligheten att skapa attraktivitet för de hyresrätter som nu prioriteras. Här finns den överlägset svagaste länken i dagens politiska inriktning, för det är grundläggande förskjutningar i prissättningen i flerfamiljshusen som de senaste decennierna lett till den starka tillväxten för bostadsrätterna. De stora förändringarna har visat sig både inom gruppen hyresrätter som sådan, med kraftigt vidgade prisskillnaderna mellan olika åldersgrupper av lägenheter. De hyresskillnaderna är ett gammalt fenomen som nu gjort comeback.

Men till skillnad mot tidigare har ytterligare en stor förändring uppträtt, månadsavgifterna för nyproducerade bostadsrätter har fallit kraftigt relativt mot hyresnivåerna, se figur 2. Det är bristen på förståelse för den här tredelningen av marknaden som provocerat fram den nya vågen av regleringar – men som vi ser på figuren har faktiskt skillnaderna mellan de olika bostadstyperna ökat sedan 2010 när de första regleringarna genomfördes.

Trots att den i liten grad uppmärksammats i den ekonomisk-politiska debatten om bostadsrätter och uppkomsten av en eventuell ”bostadsbubbla” är utvecklingen mycket betydelsefull. Man ser omedelbart från figuren att nyproduktionskostnaderna för olika former av bostäder i flerfamiljshus är väl samlade när statistiken inleds i mitten av 1970-talet. Nyproduktionshyrorna är ända fram till 1990 i stort sett desamma som månadsavgifterna i nyproducerade bostadsrätter. Som också syns av figuren är hyrorna i det gamla beståndet lägre än nyproduktionen, men de olika årgångarna av äldre hyror ligger i utgångspunkten väl samlade nära priset för nyproduktionen av bostadsrätter.

Utvecklingen efter 1990 är väsensskild. Därefter börjar månadsavgifterna i de nyproducerade bostadsrätterna stabiliseras och till och med falla i nominella termer. Realt sett är de idag i stort sett halverade jämfört med för trettio år sedan. Det hyrda beståndet uppvisar en helt annorlunda utveckling. Där stiger hyrorna oavbrutet, i det äldre hyrda beståndet ungefär i takt med konsumentprisindex och i nyproduktionen i takt med byggkostnadsindex. Redan vid millennieskiftet är tre tydligt olika prisnivåer på flerfamiljshusmarknaden tydligt skönjbara.

I den här utvecklingen förklaras också de konsumentbeteenden som syns i figur 1. Någon tydlig och självklar ekonomisk orsak att efterfråga bostadsrätter fanns inte före 1990-talets ingång. Efterfrågans struktur såg på den tiden helt annorlunda ut. Om de var tillgängliga var i stället äldre hyresrätter att föredra. Sedan två decennier är det förhållandet helt omkastat. Idag är nyproducerade bostadsrätter alltid billigare än hyresrätter, vilket förklarar den enorma popularitet de har hos bostadskonsumenterna. Bostadsrättens genombrott är en effekt av gediget ekonomiska och rationella beteenden.

Men de växande skillnaderna i hyror och månadsavgifter har en effekt som kan tolkas som en ”bubbla”. Prisskillnaden mellan hyror och avgifter kapitaliseras i priset på bostadsrätter. Det priset varierar sedan med avståndet mellan hyrorna och avgifterna samt räntornas höjd. Det innebär att två faktorer direkt påverkar bostadsrättspriserna: fallande räntor och stigande hyror höjer båda priserna på bostadsrätter. Förklaringen till de senaste decenniernas stigande bostadsrättspriser kommer alltså inte bara från de fallande räntorna. De påverkas i minst lika hög grad av de oavbrutet stigande hyrorna.

”Förklaringen till de senaste decenniernas stigande bostadsrättspriser kommer alltså inte bara från de fallande räntorna. De påverkas i minst lika hög grad av de oavbrutet stigande hyrorna.”

Splittrade marknader – den historiska erfarenheten
Den skilda prisutveckling på olika typer av bostäder som karaktäriserat den svenska bostadsmarknaden de sista decennierna är inget nytt fenomen, vilket gör att man kan dra säkrare slutsatser om de problem som kommer att bli än värre i förlängningen av dagens situation. Ser man historiskt var det snarare den hoptryckta prisstrukturen under 1980-talet som var abnormiteten i utvecklingen.

Tvärtom hade de olika priserna på det som uppfattades som kvalitetsmässigt jämbördiga bostäder varit ett centralt problem från och med mitten av 1940-talet när den tidens våg av starka regleringar på bostadsmarknaden inleddes. När problemet växte blev det känt under namnet hyressplittring och analyserades i termer av att pariteten på bostadsmarknaden ständigt försämrades. I skiftet av 1960- och 70-talet hade hyressplittringen gått så långt att nyproduktionen var mer än dubbelt så dyr som de något äldre men fortfarande helt tillfredsställande utrustade lägenheterna.

Samtidigt var tillträdet till den ägda marknaden omgärdat med regleringar: marknaden för villor med statliga lån reglerades av de långivande myndigheterna och bostadsrättsmarknaden av Bostadsrättskontrollagen från 1942. Den tidens kontroller bestod både av a) en i det närmaste total prisreglering och b) en kontroll av denna reglering som skapade en ogenomtränglig transaktionskostnadsstruktur. Följden blev en oavbrutet stigande nyproduktion vilket tvingade fram omfattande regleringar av kapitalmarknaden vilket i sin tur ledde till stora makroekonomiska störningar under 1960-talet. Likheterna med dagens situation finns redan.

Den tidens hyressplittring syns i figur 3. Som syns av figuren kulminerade skillnaderna mellan hyrorna i det gamla och nya beståndet kring 1970, när nyproduktionshyrorna var dubbelt så höga som i det gamla beståndet. Problemet hade då sett likadant ut i två decennier: köerna växte stabilt på bostadsmarknaden vilket gjorde att det ofta var svårt att hyra ut nyproduktionen eftersom det egentligen var äldre lägenheter som efterfrågades. Skillnaden i den sättning av marknaden som kom kring 1970 blev dock mycket mer fundamental, när en samtidig stark minskning av arbetskraftsinvandringen och eliminering av kontrollen av överlåtelsepriserna på statligt belånade villor samtidigt förändrade hela produktionens inriktning.

Det var regleringarna av både villor och bostadsrätter som eliminerades under 1969. Resultatet av det blev att marknaden för villor vidgades mycket snabbt, vilket under 1971–1975 ledde till att hela bostadskön försvann samtidigt som produktionen i den allt övervägande delen sköts över till småhus. Mekanismerna bakom den tidens snabba förändring är viktiga att förstå när vi snart kan stå inför en liknande situation.

Den reformvåg som initierats av finansdepartementet och som genomfördes 1969 vidgade den icke-reglerade delen av bostadsmarknaden. Sedan skapades efterhand de två alltmer effektiva marknader för villor och bostadsrätter som numera existerar i bostadssektorn. Alla data som presenteras i den här serien antyder att vi idag behöver återföra regleringarna och transaktionskostnaderna till samma höga nivå för att göra hyressektorn till den mest attraktiva för större delar av befolkningen. I allt väsentligt är den tidens problembild likartad mot dagens – förutom att den som idag försöker reglera marknaden konfronteras med en i utgångsläget mycket mer stark och heterogen marknad. Det antyder den närmast oöverskådliga vidden av regleringsåtgärder som kommer att behövas de närmsta decennierna om det är den vägen politiken väljer att följa.

Stora skatteökningar för att minska det ägda boendets fördelar framstår som en självklar del av sådana ingripanden, men det är inte ens uteslutet att en sådan regleringscykel skulle sluta med att begränsningar av överlåtelserätten för bostadsrätter och villor kom tillbaka på agendan. De politiska konsekvenserna av en sådan utveckling ter sig svåröverskådliga.