Krönika

Det händer om det vänder

Ulf Perbo

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.


Här på bostadspolitik.se beskrev jag den inbromsning vi nu ser i bostadspriserna och dess orsak för ett halvår sedan. Det finns några aspekter på det som nu händer som kan vara intressanta att diskutera. Jag utgår här från att vi står inför en signifikant nedgång i bostadspriserna (framförallt i Stockholm) eftersom marknaden förutom en hög utbudsökning i kombination med svag tillväxt av ekonomiskt starka hushåll troligen kommer att börja diskontera högre lånekostnader i större utsträckning än tidigare.

Några aspekter på detta är följande:
• Sveriges ekonomi påverkas kraftigt. De direkta följderna på bostadsmarknaden i form av vinnare och förlorare bland hushållen, förändrade marknadsförutsättningar för företagen i bransch och så vidare diskuteras just nu i stor utsträckning till exempel i DN, SvD och DI. Den riktiga rysaren är dock effekterna för svensk ekonomi. Konsumtionsnedgången till följd av ökade amorteringar när värdet på bostäder sjunker kommer att ge ett bortfall av BNP med ungefär en procentenhet. Med en eftersläpning kommer en markant nedgång i bostadsinvesteringarna som motsvarar en sänkning av BNP med ungefär två procentenheter. Under 2019 borde denna process ha påbörjats. En sänkning av BNP:s nivå med ca tre procentenheter jämfört med ett ”normalt” konjunkturförlopp ger en rejäl ökning av arbetslösheten och kraftigt försämrad statsbudget, bland annat utplånat reformutrymme något år. Konjunkturinstitutets prognos är en tillväxt kring 1,5 procent per år. Beroende på hur nedgångsfasen fördelar sig kalendermässigt kommer BNP-tillväxten istället att hamna kring noll något eller några år kring år 2020.

• Utbudssidan får revansch. Under mycket lång tid har vissa bedömare förutspått en nedgång (Stellan Lundström och Bengt Hansson är bland de mer framträdande). Skälet att de haft fel hela tiden är att de bara bedömt efterfrågan och inte utbudssituationen. Implicit förefaller många anta ett slags permanent ”normaltillstånd” på utbudssidan och därför fokuseras bara på efterfrågesidan i diskussionerna. Då har prisutvecklingen under lång tid varit orimligt hög (åtminstone utifrån ett antagande att marknaden borde beakta att amorteringsfria lån med en ränta under två procent inte är ett permanent tillstånd). Men när jag i många år hävdat att de har fel har ett viktigt argument varit att utbudssituationen inte varit normal. En extremt låg nyproduktion under lång tid i kombination med en hyresreglering som tvingar all efterfrågeökning i Stockholm att ta sig uttryck i prisökningar på bostadsrätter och villor har gett kraftigare prisökningar än vad som förefaller rimligt utifrån makroekonomiska efterfrågevariabler. Skälet till att höstens prisnedgång gick att förutse var att bolånetak och amorteringskrav gjorde att man kunde anta att marknaden skulle börja diskontera framtida högre bolånekostnader, men främst att den höga nyproduktionstakten i framförallt Stockholm skulle skapa ett överutbud av dyra lägenheter eftersom ingen motsvarande tillväxt av hushåll med relevant ekonomi finns.

• Villor klarar sig bättre. Utbudstillväxten av småhus har varit låg och är fortsatt låg. Den är anmärkningsvärd låg i relation till de studier av hushållens preferenser som finns, vilket förefaller bero på ett planläggningsmode hos kommunala tjänstemän. Troligen kommer därför villapriserna att klara sig bättre än bostadsrättspriserna.

• Bankerna gör inga kreditförluster av betydelse.

• Akademikerna skärper sig. Flera ledande akademiker har vilselett marknaden genom att inte göra sina uttalanden avseende ”bostadsbubblor” begripliga. Den akademiska definitionen är en prisutveckling som inte kan förklaras av fundamenta (räntor, demografi, inkomstutveckling, utbudsförändringar osv). Marknadens och allmänhetens definition är ett pris som är avsevärt högre än vad det kommer att vara i framtiden. Akademikernas uttalanden om att prisnivån inte är en bubbla eftersom den kan förklaras av låga kostnader för att låna, lågt utbud osv är därför desinformation. Problemet har ju hela tiden varit att marknaden inte diskonterar framtida lånekostnader på ett rimligt sätt och inte heller att utbudssituationen varit på väg att markant förändras. Akademikerna har rätt i att vi inte har en bubbla. Prisnedgången är fundamentadriven. Men när någon säger att vi inte har en bostadsbubbla låter det som att personen menar att priserna inte kommer att sjunka. Den akademiska finurligheten har vilselett marknaden.

Ulf Perbo, näringspolitisk chef Transportföretagarna

Dela på sociala medier
 
 
 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Klimatförändringarna och byggandet – dags att ta ansvar!

Johnny Kellner

Klimatförändringarna kan komma att drabba kommunerna hårt. Det är inte bara så att planerade och befintliga bostäder riskerar att stå i vatten när sjö- och havsvattennivån höjs utan också dricksvattenförsörjningen riskerar att slås ut. Därför måste både kommunerna och byggbranschen ta sitt ansvar för att förhindra förödande konsekvenser av de klimatförändringar som inte går att undvika och se till att klimatpåverkan framöver minskar dramatiskt. Det skriver Energi- och klimatstrategen Johnny Kellner.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så bygger vi Sverige attraktivt, sunt och säkert

Catharina Elmsäter-Svärd

Byggtakten är fortfarande inte i nivå med befolkningsökningen. Fler måste få möjlighet att känna det framtidshopp vi människor gör när vi har ett jobb att gå till, en bostad att bo i och goda möjligheter att resa däremellan. Det skriver Catharina Elmsäter-Svärd, vd för Sveriges Byggindustrier.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Markfrågan: Dags att ta grundlagen på allvar!

Hans Lind

Kommunernas sätt att hantera planläggningen av mark strider mot grundlagen, i vilken det står att det allmänna ska trygga rätten till bostad. En liten småhustomt i utkanten av en större stad kostar 2-3 miljoner. Kostnaden för infrastruktur och att ta jord- eller skogsbruksmark i anspråk borde inte vara högre än att slutpris till kund skulle kunna vara 500 000 kr.  Skillnaden däremellan är en konsekvens av den utbudsbrist som kommunerna genom sitt markmonopol skapar, skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så bygger vi det nya klassamhället

Lennart Weiss

De kreditrestriktioner som redan införts och de som skymtar vid horisonten drabbar de unga och ekonomiskt svaga absolut hårdast. Dessutom ställs krav på amortering i en takt som saknar rationella argument, lån är till för att möjliggöra för individer och företag att sprida kostnaderna över en livscykel. Genom restriktionerna ”växer ett nytt klassamhälle fram med boendet och tillgången till ”gamla pengar” som ett av dess viktigaste kännetecken.” skriver Lennart Weiss, Kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vad är bostadspolitik i vår tid?

Håkan Bengtsson

”Ett viktigt skäl till att bostaden också måste vara en politisk fråga är att de ekonomiska teorierna om jämvikt på marknaden inte håller streck i verkligheten. Samtidigt som bostadssektorn förstås är infogad i marknadsekonomin krävs politiska insatser för att en maximalt stor andel av befolkningen ska kunna bo och leva i en bra bostad”, skriver veckans krönikör Håkan Bengtsson. Håkan är grundare och VD för tankesmedjan Arenagruppen och räknas som en av socialdemokraternas mest inflytelserika idédebattörer.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Har vi råd att göra om samma misstag?

Jan Jörnmark

De regleringar av både hyres- och bostadsrättsmarknaden som präglade Stockholms bostadsmarknad under efterkrigstiden fram till 70-talet skapade, tillsammans med de stora subventionerna för att bygga ut staden, ohållbara kostnader för infrastruktur samtidigt som politiken hämmade Sveriges tillväxt. ”När Peter Eriksson nu åter väckt frågan om att bygga nya städer i skogarna mellan Stockholm, Uppsala och Nynäshamn finns det goda skäl att fundera över varför samma strategi avbröts i början av 1970-talet”, skriver veckans krönikör Jan Jörnmark.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vem har makten i bostadsköpet?

Emma Persson

Kvinnor är inte sämre på att ta ansvar för bostaden och dess finansiering, de är inte heller sämre på att hantera en borrmaskin. Det handlar bara om erfarenhet, kultur och gamla hjulspår. ”Ett jämställt ägande och att kräva att stå på lagfarten för det hus man köper och bor i borde vara självklart”, skriver Emma Persson, boendeekonom på SBAB, i veckans krönika.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Lennart Weiss

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attefall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier