Krönika

Bostadsbubblan som snart ska brista – en vald sanning

Lennart Weiss

Gång på gång målar media upp en bild av Sverige i en bostadsbubbla. Utan granskning används dåliga analyser som faktaunderlag för nyheter om bubblan som snart ska spricka. Det menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke. I veckans krönika bemöter han de dåligt underbyggda argumenten och reder ut de vanliga missförstånden.

Så är vi där igen. Utan större kritisk granskning basunerar media ut att Sverige har en bostadsbubbla. Senast var det SVT (Aktuellt måndag den 22/5) som menade att vi är nära en bopriskollaps. Trots att EU:s beskrivning bara är en upprepning av kända ståndpunkter från Riksbanken får ”nyheten” stort utrymme. Ändå innehåller den flera fel och uppenbara svagheter. Några exempel:

Med hänvisning till EU:s analys menade SVT att bopriserna i Sverige är onormala eftersom vi inte haft den typ av korrigering som andra länder haft. Svar: Sverige klarade sig bättre än de flesta andra länder efter finanskrisen. Det är orsaken. Ska vi beklaga det?

Enligt SVT menar EU att andra länder haft stora korrigeringar vilket visar att något är fel i Sverige. Svar: det finns gott om länder som inte haft en stor korrigering, t ex Norge, Tyskland, Frankrike, Belgien, Finland m fl. Har alla dessa länder en bostadsbubbla?

För att bekräfta sanningshalten i EU:s studie valde man att hänvisa till investmentbanken Goldman Sachs som bara för några dagar sedan var ute i samma ärende. Svar: vid närmare granskning sa Goldman Sachs att det ”föreligger 35 procents chans för ett prisfall på 5 procent inom 2 år.” Hade SVT berättat det hade ”dramat” fått andra dimensioner.

Den gemensamma röda tråden i alla dessa larm är påståendet att ”bopriserna länge ökat snabbare än reallönerna och KPI.” Svar: illa analyserat på två plan. Det är förvisso sant att det låga utbudet av bostäder, som i sig beror på den låga rörligheten i såväl det hyrda som ägda beståndet, pressar bopriser uppåt. Men trots detta har bostadspriserna ändå fullt stöd i det vi kallar för ”fundamenta”.

Det fel många gör, senast Goldman Sachs men även svenska myndigheter, är att man jämför priserna mot endast en eller ytterst få variabler, oftast löneutvecklingen och Konsumentprisindex. Det ger dock en för smal bas för analysen.

Hushållens disponibla tillgångar byggs upp av löner men också av hur låneräntor, skatter och hushållens förmögenhet utvecklas. I Sverige har räntorna (ivrigt påeldat av Riksbanken) och skatterna fallit relativt kraftigt under 10 års tid. I tillägg har börsen utvecklats starkt. Unga hushåll med god utbildning har dessutom en mycket snabbare ökning av löneinkomsterna än vad lönestatistiken antyder. Det gäller särskilt de som arbetar i den stekheta tjänstesektorn i Stockholm eller Göteborg. Mer i plånboken ger mer att köpa för.

Rader av analyser från Sveriges Byggindustrier, se t ex Argument för och emot ytterligare kreditrestriktioner, och Veidekke, Den bedrägliga skuldkvoten, visar att det är så kallade fundamentala faktorer som driver priserna. Om priserna stiger i linje med fundamenta har vi alltså en fundamentadriven prisutveckling, snarare än en bubbla.

Men kan då inte bopriser falla? Jo självklart. Likväl som vi har en fundamentadriven uppgång kan vi få en fundamentadriven nedgång. Det är dock något annat än en bubbla som inte kan förklaras på annat sätt än som spekulation, eller en kreditdriven efterfrågan som inte har stöd i den allmänna ekonomiska tillväxten, vilket var fallet i Danmark.

De analyser som media regelmässigt kablar ut, ytterst drivna av Sveriges Riksbank och mekaniskt upprepade av EU, OECD m fl. innehåller således mycket stora brister.

Och det gör också beskrivningen av alternativen. Riksbanken och Finansinspektionen tycks tro att marknadshyror skulle lösa problemet. Men är det så?

Nyproducerade hyresrätter är i praktiken det enda alternativet till ägda bostäder. Dessa bostäder ligger redan nära ”marknadspriset” och är cirka 30 – 50 procent dyrare än motsvarande ägda bostäder.

Om man skulle tvinga in ekonomiskt svaga hushåll i den boendeformen får man inte bara en effektiv fattigdomsfälla. I tillägg utlöser man i förskott det man säger sig vilja förebygga, det vill säga ett stort fall i hushållens konsumtionsutrymme. Ökade boendekostnader skulle ju urholka hushållskassan och därmed tära på konsumtionsutrymmet.

På något märkligt sätt förs den allt hetare bostadsdebatten ständigt i parallella universum. Riksbanken och Finansinspektionen stirrar sig blinda på hushållens utlåning utan att verka förstå att bostäder, på ena eller andra sättet, måste finansieras. Politikerna önskar fler bostäder utan att riktigt vilja inse att det är skillnad på behov och efterfrågan.

Det är dags för alla parter att greppa helheten. Finansiering, risker bostadsbyggande och sociala behov måste lösas i ett sammanhang. En korrekt analys är alltid en bra början.

Lennart Weiss,

Kommersiell direktör på Veidekke

 

Texten publicerades också i Expressen 24 maj 2017

Dela på sociala medier
 
 
 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Krönikor"

Krönika

Det händer om det vänder

Ulf Perbo

I maj förutspådde Ulf Perbo i en krönika här på bostadspolitik.se att bostadspriserna skulle sjunka. På Stockholms bostadsmarknad är det nu ett faktum. Under hösten har priserna stagnerat eller sjunkit något. Bostadsmarknaden håller andan. Vad skulle egentligen ske om det på allvar vänder? I Veckans krönika beskriver Ulf Perbo, näringspolitisk chef på Transportföretagen, konsekvenserna.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så bygger vi det nya klassamhället

Lennart Weiss

De kreditrestriktioner som redan införts och de som skymtar vid horisonten drabbar de unga och ekonomiskt svaga absolut hårdast. Dessutom ställs krav på amortering i en takt som saknar rationella argument, lån är till för att möjliggöra för individer och företag att sprida kostnaderna över en livscykel. Genom restriktionerna ”växer ett nytt klassamhälle fram med boendet och tillgången till ”gamla pengar” som ett av dess viktigaste kännetecken.” skriver Lennart Weiss, Kommersiell direktör på Veidekke.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vad är bostadspolitik i vår tid?

Håkan Bengtsson

”Ett viktigt skäl till att bostaden också måste vara en politisk fråga är att de ekonomiska teorierna om jämvikt på marknaden inte håller streck i verkligheten. Samtidigt som bostadssektorn förstås är infogad i marknadsekonomin krävs politiska insatser för att en maximalt stor andel av befolkningen ska kunna bo och leva i en bra bostad”, skriver veckans krönikör Håkan Bengtsson. Håkan är grundare och VD för tankesmedjan Arenagruppen och räknas som en av socialdemokraternas mest inflytelserika idédebattörer.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Har vi råd att göra om samma misstag?

Jan Jörnmark

De regleringar av både hyres- och bostadsrättsmarknaden som präglade Stockholms bostadsmarknad under efterkrigstiden fram till 70-talet skapade, tillsammans med de stora subventionerna för att bygga ut staden, ohållbara kostnader för infrastruktur samtidigt som politiken hämmade Sveriges tillväxt. ”När Peter Eriksson nu åter väckt frågan om att bygga nya städer i skogarna mellan Stockholm, Uppsala och Nynäshamn finns det goda skäl att fundera över varför samma strategi avbröts i början av 1970-talet”, skriver veckans krönikör Jan Jörnmark.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Vem har makten i bostadsköpet?

Emma Persson

Kvinnor är inte sämre på att ta ansvar för bostaden och dess finansiering, de är inte heller sämre på att hantera en borrmaskin. Det handlar bara om erfarenhet, kultur och gamla hjulspår. ”Ett jämställt ägande och att kräva att stå på lagfarten för det hus man köper och bor i borde vara självklart”, skriver Emma Persson, boendeekonom på SBAB, i veckans krönika.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Kommer det vi bygger idag snart att stå tomt?

Maria Pleiborn

Just nu jublar politikerna över att vi bygger mer än på länge i Sverige. Det har nämligen blivit en etablerad sanning att vi behöver 710 000 nya bostäder. Men vad kommer politikerna att säga när Boverkets nya prognoser visar att de bostäder vi bygger idag snart kommer att stå tomma? Veckans krönikör Maria Pleiborn, demograf på WSP, skriver om hur politiken försvårar de demografiska prognoserna och riskerna det leder till.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Så kan vi bygga 40 % fler lägenheter

Matilda Bäcklund och Mårten Lindström

I en rykande färsk studie framgår att det går att bygga upp till 40 % fler lägenheter i ett redan planerat bostadsområde med bibehållen god standard om bland annat kraven på ljus, buller och tillgänglighet ses över. I veckans krönika beskriver studiens författare, Mårten Lindström och Matilda Bäcklund, vad som har gått snett och hur det går att åtgärda!

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Bostadspolitiken måste hantera elefanten i rummet

Jan Åman

Den 14:e juni presenteras Framtidslabbet på Politikerveckan Järva. Att lanseringen sker just där är allt annat än en slump. Det handlar om att uppdatera lösningar för de grundläggande mänskliga behoven, skriver veckans krönikör, Jan Åman, Creative Director i A Lab och A house och f.d. initiativtagare till ”Stockholm at large” och ”samtalslaboratoriet” Färgfabriken.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Fem skäl till att rata finansinspektionens förslag

Lennart Weiss

Finansinspektionens senaste förslag har oklara motiv och bidrar till att förstärka problemen på bostadsmarknaden, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, som i veckans krönika som ger en rykande färsk kommentar till förslaget om skärpta amorteringskrav.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Dags för en rejäl höjning av bostadsbidraget

Stefan Attefall

Bostadsbidraget är fördelningspolitiskt träffsäkert och fyller en viktig funktion för ekonomiskt svaga grupper. Bidraget har dock urholkats kraftigt under de senaste 20 åren och fungerar idag i praktiken som en förlängning av försörjningsstödet. Det finns starka motiv att ompröva synen på bostadsbidraget och göra det till en central del av en fungerande bostadspolitik, menar Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Ulf Perbo – ”Nu kommer nedgången”

Ulf Perbo

1989 förutspådde Ulf Perbo 90-talets bostadskrasch i SvD (se bild), nu förutspår han en ny nedgång. Enligt Perbo har vi ingen bostadsbubbla i formell bemärkelse, utan likt vid bostadskraschen på 90-talet är en nedgång driven av fundamenta att vänta. De samhällsekonomiska konsekvenserna är dock desamma, fallande byggpriser och en minskad konsumtion. I veckans krönika beskriver han de fundamentala problem som ger upphov till hans oro, han hade rätt 1991 har han det också 2017?

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Får vi en bättre fungerande bostadsmarknad om äldre flyttar ”hemifrån”?

Maria Pleiborn

Ett mål för vår äldrepolitik i Sverige har länge varit att äldre ska få möjlighet att bo kvar hemma så länge som möjligt. Det är önskvärt både för de själva och för samhället som helhet. Ålderdomshem har avvecklats och på senare år även äldrebostäder av annan form i en rasande takt. I stället har vi byggt ut hemtjänsten och gett möjlighet att bygga om äldres bostäder för bättre tillgänglighet. Är det en hållbar politik på sikt? Det undrar veckans krönikor Maria Pleiborn, demograf och senior rådgivare på WSP.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Därför misslyckades S-kongressen med att lösa bostadsfrågan

Kristina Alvendal

Kristina Alvendal, stadsbyggnadsexpert och fd moderat statsbyggnads- och fastighetsborgarråd, kritiserar socialdemokraterna för dess brist på självinsikt inför och under kongressen i april. Partiernas kongresser eller stämmor är tänkta att vara ett forum för medlemmarnas åsikter att komma fram men i praktiken är det partistyrelsen som bestämmer menar Alvendal. För att lösa bostadskrisen krävs nytänkande och mod att ifrågasättande gamla sanningar, bristen på det är enligt veckans krönikör orsaken till kongressens fruktlöshet.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Paketeringsutredningen kan leda till lägre bostadsbyggande

Bo Nordlund

Bo Nordlund, Tekn. dr samt Redovisnings- och värderingsspecialist på fastigheter, beskriver väntan på paketeringsutredningen som en nagelbitare för branschen. Trots att förslaget mött stor kritik kommer det att skickas ut på remiss. I veckans krönika delar Nordlund med sig av sina reflektioner och de tänkbara effekterna på transaktionsintensiteten och fastigheternas värde.

Läs vidare »

Dela på sociala medier
Krönika

Stuprörstänkande och brist på kunskap kan få oöverblickbara konsekvenser

Kunskapen om hur bostadsmarknaden är ofta låg bland de politiker och myndigheter som hanterar olika delfrågor inom bostadspolitiken. Det gör att man inte inser vilka oöverblickbara konsekvenser som inträffa, i all synnerhet om flera olyckliga åtgärder skulle råka vidtas samtidigt. Vad som krävs är fler ”hängrännor”, d v s ökad kunskap och en helhetssyn när det gäller bostadsmarknadens funktionssätt, skriver f d bostadsminister Stefan Attefall.

Läs vidare »

Dela på sociala medier