Hans Lind: Måste hyrorna i nyproduktionen vara så höga?

KRÖNIKA | Professor Hans Lind resonerar om nyproduktionshyror och affärsmässighet.

För ett antal år sedan fick jag ett informellt uppdrag av ett kommunalt bostadsföretag. De ville att jag skulle räkna ut lägsta möjliga hyra i nyproduktion som var förenligt med kravet på affärsmässighet. Jag kom att tänka på en diskussion på en kafferast i den Kochska utredningen som ledde fram till kravet på att allmännyttan ska vara affärsmässig. Vi skojade om att med en skicklig ekonom och en skicklig jurist kan man argumentera för att vilken hyra som helst är affärsmässig.

Ett första steg när hyran ska räknas ut är att bestämma ett affärsmässigt avkastningskrav. Görs det rimliga antagandet att hyran följer inflationen så ska det vara ett realt avkastningskrav. Vissa har menat att realräntan för säkra placeringar under senare decennier varit 0. I ett tomträttsmål kom rätten nyligen fram till att avgäldsräntan skulle vara 1,75 procent. Antar vi att domstolen inte ville ändra så mycket från de gamla tomträttsmålen borde realräntan idag vara lägre än det. Ett rimligt antagande kan ge ett realt riskfritt avkastningskrav på 1 procent.

Nästa steg är risktillägg och det finns alltid tekniska risker, det vill säga att olika delar av huset inte håller så länge som förväntat. Jag känner inte till några studier av detta men ska vi lägga oss lite lågt så kanske 0,25 procent i tillägg är rimligt.

Problemet här är att denna risk beror på hyresnivån och risken ökar därmed om vi gör ett risktillägg.

Förutom tekniska risker finns marknadsrisker, det vill säga att lägenheterna blir svåra att hyra ut till förväntad hyra. Problemet här är att denna risk beror på hyresnivån och risken ökar därmed om vi gör ett risktillägg. Det logiska borde därför vara att inte lägga på något marknadsrelaterat risktillägg för att därmed hålla nere risken.

Självklart ska hyran täcka drift och de mindre reparationer som behövs löpande, men en knepigare fråga är hur man ska se på större underhållsinsatser. En tanke är följande: Anta att det nya huset helt finansieras med lån. Detta lån amorteras i takt med komponent-avskrivningar. När en komponent behöver bytas, eller om flera komponenter återställs i ursprungligt skick i samband med en renovering, så tas det upp ett nytt lån. Någon särskild avsättning för framtida underhåll behövs därmed inte givet att avskrivningar läggs på hyran.

Jag vet inte vad som är mest relevanta kostnadsnivåer idag, men det är lätt att räkna om siffrorna nedan till andra kostnadsnivåer. Låt mig emellertid presentera ett räkneexempel för ett standardhus i en förort. Alla siffror är per kvadratmeter bostadsyta.

Antaganden: Markkostnad 5 000 kr, byggkostnad 35 000 kr och driftskostnad 300 kr. Detta ger en räntekostnad år 1 på 500 kr (0,0125x40000) och en avskrivning, givet 60 års avskrivningstid, på 585 kr/kvm (35000/60). Totalt ger detta 1385 kr/kvm.

I detta räkneexempel skulle alltså en liten trerummare på 80 kvadrat kosta 1385x80/12= 9 230 kr per månad.

Tillspetsat var slutsatsen att företagen var duktiga på att hitta antaganden som gjorde att den framräknade självkostnadshyran låg nära ”marknadshyran”, där utbud och efterfrågan för det aktuella projektet var ungefär lika stora

I början av 2000-talet skrev jag och några KTH-kollegor rapporten ”Hur tar företagen steget från produktionskostnad till hyra?”. Rapporten handlade om hur allmännyttan satte sina hyror i nyproduktion. Tillspetsat var slutsatsen att företagen var duktiga på att hitta antaganden som gjorde att den framräknade självkostnadshyran låg nära ”marknadshyran”, där utbud och efterfrågan för det aktuella projektet var ungefär lika stora.

Avslutningsvis vill jag lyfta fram det nationalekonomiska begreppet sunk cost. De pengar som redan är nedlagda är borta och beslut idag om till exempel prissättning ska styras av framtida konsekvenser. De redan nedlagda kostnaderna är ju desamma i alla alternativ och påverkar därmed inte rangordningen mellan olika alternativen, till exempel olika hyresnivåer.  Om vi förenklar och antar att alla kostnader är oberoende av hyresnivån så ska hyran i ett färdigt hus sättas utifrån vad som maximerar intäkterna. Man kan dock förstå att det låter bättre i media att säga att företaget ”måste” ta ut en mycket hög hyra i ett nytt hus för det kostade så mycket att bygga, än att säga sanningen – givet att företaget är någorlunda rationellt – nämligen att den höga hyran maximerar intäkterna även om den leder till vissa vakanser.

Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH