Bruksvärdessystemet har blivit elefanten i rummet

 

KRÖNIKA | Jan Jörnmark efterlyser en genomgående analys av bruksvärdessystemet och dess konsekvenser. 

Jag hade under julhelgen det annorlunda nöjet att ta del av fyra SOU:er från åren mellan 2015 och 2019, tillsammans med bostadsbyggnadsprognoser och rapporter om ”bostadsbrist” från Boverket och länsstyrelserna.

Det gemensamma för hela materialet är att det behandlade den nya bostadssituation som uppkom under flyktingkrisen. Det som hände var att det hade gått cirka 20 år sedan avsubventioneringen i mitten av 1990-talet, och det visade sig att det nygamla fenomenet ”bostadsbrist” återuppstod, inte minst när befolkningen ökade mycket snabbare än förväntat.

Det innebär också att de lösningar som förs fram för att lösa dagens problem på bostadsmarknaden nästan alltid fastnar i den omöjliga slutsatsen att bostadsbristen ska ”byggas bort”. Vilket definitionsmässigt är en omöjlighet

Hela det material på cirka 3 000 sidor jag tog del av hade det gemensamt att det gav en i det närmaste obefintlig ledning i hur landets kommuner borde hantera situationen. Snarare är det en ledsam sammanställning över att vi i hög grad vare sig kunskapsmässigt eller i den allmänna diskussionen har avlägsnat oss från den blockerade situation som rådde i slutet av 1960-talet. Det innebär också att de lösningar som förs fram för att lösa dagens problem på bostadsmarknaden nästan alltid fastnar i den omöjliga slutsatsen att bostadsbristen ska ”byggas bort”. Vilket definitionsmässigt är en omöjlighet.

Går man till samlingen av SOU:er och rapporterna från Boverket och länsstyrelserna saknar de både en historieskrivning och en redogörelse för marknaden. Helt felaktigt påstår man att det som genomfördes i mitten av 1990-talet var en ”avreglering”, där sedan den nya marknaden av någon okänd anledning inte förmådde skapa ett nytt jämviktsläge. Länsstyrelsernas rapport från 2018 är typisk för den verklighetsbeskrivningen: Det saknas ett ”normalläge” där bostadsmarknaden haft tillfälle att fungera i mötet mellan utbud och efterfrågan. Bostadsmarknaden har under lång tid varit reglerad och efter avregleringen har inte ett normalläge uppstått. Under en längre tid har det saknats en statlig bostadspolitik vilket har lett till att det formats ”bostadspolitik” inom alla delar av systemet… (Här är utredningen, citaten från sid 53.

Bruksvärdessystemet har blivit elefanten i rummet, som alla vet finns men som absolut inte får nämnas

Men det som gjordes i början av 1990-talet var inte alls en avreglering. Liberaliseringen av småhus- och bostadsrättsmarknaden hade genomförts redan 1969-1970, och det som genomfördes i början av 1990-talet var att subventionerna till nyproduktion togs bort. Det medförde att byggande bara kunde ske där marknadspriserna tillät det. Det innebar i sin tur att ett resursslösande byggande som ledde till förluster på hundratals miljarder för staten kunde avslutas. (Se till exempel Klas Rönnberg: ”Staten fick Svarte Petter – en ESO rapport om bostadsfinansieringen 1985–1999.)

Viktigast är att hela det offentliga material jag gick igenom saknar en redogörelse och en analys av bruksvärdessystemet. På totalt 3 000 sidor nämns ordet bruksvärde inte mer än tio gånger, och då enbart på helt förbigående sätt. Bruksvärdessystemet har blivit elefanten i rummet, som alla vet finns men som absolut inte får nämnas. Men vad det leder till är som att hela den ofantliga mängden utredningar och prognoser ägnar sig åt att analysera simning, utan att nämna förekomsten av vatten.

Gemensamt för samtliga varianter är dock att de äldre hyrorna, som oftast har sitt ursprung i hyresutjämningen under 1970-talet kommit att hamna allt längre under nyproduktionshyrorna

I verkligheten är självfallet bruksvärdet helt centralt för att förstå utvecklingen på bostadsmarknaden. Avsubventioneringen i början av 1990-talet följdes ju på inget sätt upp med reformer som liberaliserade hyresmarknaden. Där blev det förhandlade och reglerade bruksvärdessystemet kvar, vilket sedan ledde till gradvisa spontana liberaliseringsförsök i form av presumtionshyror och senare egensatta hyror. Gemensamt för dessa är att de skapat en hierarki av hyror mellan äldre bruksvärdesprissatta lägenheter och senare hyror som satts genom det vanliga förhandlingssystemet eller någon av de nyutvecklade varianterna. Gemensamt för samtliga varianter är dock att de äldre hyrorna, som oftast har sitt ursprung i hyresutjämningen under 1970-talet kommit att hamna allt längre under nyproduktionshyrorna.

Det sänker självklart också rörligheten i beståndet, så att man idag kan få vänta decennier på en gammal fin central bruksvärdesreglerad lägenhet, medan man däremot kan få en ny dyr lägenhet i ytterområden i stort sett omedelbart. Att bygga bort ”bristen” är inget annat än en omöjlighet innan man hittar ett sätt att med tvång förflytta hyresgäster som har ”för stora och billiga lägenheter” till en annan plats. Och även om det gjordes skulle man med det nuvarande systemet bara fördela de åtråvärda billiga lägenheterna helt slumpmässigt genom fördelning efter kötid.

Den förändringen har lett till att underhållet av sådana trevåningslängor från 1950- och 1960-talet nu är eftersatt i sådana delar av landet

Men den nya marknaden stannar absolut inte där, för den egenägda marknaden har genomgått ännu större förändringar. I motsats till situationen på den blockerade hyresmarknaden har de förändringarna dessutom vidgat marknaderna och därmed underlättat situationen för många hushåll. När prisbildningen inte längre stördes av generella subventioner slog läget igenom, vilket kraftigt höjde priserna på centrala bostäder. Den utvecklingen ser man främst i de oerhörda stegringarna på priser för bostadsrätter, vilket också drev fram tiotusentals ombildningar från prisreglerade hyresrätter till fritt prissatta bostadsrätter. Men det syns också i en mer differentierad prissättning på småhus, där skillnaderna mellan större och mindre kommuner vidgats från en faktor på 50 procent till 150–200 procent och uppåt.

De förändrade priserna har i stort sett alltid diskuterats i termer av de problem som uppstått i samband med de stigande priserna på bostadsrätter i de centrala städerna. Mer sällan har den andra sidan av utvecklingen lyfts – att avsubventioneringen ledde till sjunkande priser på framför allt småhus i stora delar av Sverige. I bruks- och glesbygderna har de förhållandevis låga priserna har sedan dess gjort villaboende möjligt för en bred grupp av människor som tidigare bodde i allmännyttiga standardiserade hyreslägenheter. Den förändringen har lett till att underhållet av sådana trevåningslängor från 1950- och 1960-talet nu är eftersatt i sådana delar av landet.

Att efterfrågan är mindre homogen än någonsin och utbudet större än någonsin försvinner däremot i de förenklade analyserna

En annan förändring som är ännu mindre uppmärksammad är att begagnade småhusmarknader utanför mellanstora kommuner som Borlänge, Söderhamn, Tibro eller Hultsfred återigen levt upp under de senaste tio-tolv åren. Exakt vad som hänt är oklart – inte minst därför att inga utredningar ägnat sig åt att skärskåda förändringen – men tendensen syns överallt när man analyserar lokala marknader. Gissningsvis beror den på att internet gjort det möjligt för yngre hushåll att få bredare överblick av marknaden, och att det stora utbudet av relativt billiga egenägda bostäder någon mil utanför centralorter därför blivit mer attraktivt.

En ännu större risk är att det som ändå byggs i princip omedelbart visar sig vara felinvesteringar som undergräver de redan svaga kommunernas ekonomi ännu mer

Men om de här beteendena vet vi föga. De prognoser eller utredningar som ständigt pågår analyserar istället ett enkelt ”behov” baserat på befolkningsutveckling och antal hushåll. Att efterfrågan är mindre homogen än någonsin och utbudet större än någonsin försvinner däremot i de förenklade analyserna. När de standardiserade prognoserna sedan når ut till landets 290 kommuner leder det i många fall till överskattningar av både befolkningsutvecklingen och nybyggnadsbehovet. I andra fall får kommunerna ingen hjälp med att hantera det svagt efterfrågade och illa underhållna utbudet av hyreslägenheter. Följden av detta blir inte bara att samhällsbyggnaden stagnerar i de flesta av Sveriges kommuner. En ännu större risk är att det som ändå byggs i princip omedelbart visar sig vara felinvesteringar som undergräver de redan svaga kommunernas ekonomi ännu mer.

Jan Jörnmark
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.