DEBATT | Många vill bo i småhus – men det byggs allt färre. Egnahemskommissionär Stefan Attefall lämnar sin första delredovisning till regeringen senare i dag. Här redogör han för en del av de många orsaker som han menar ligger bakom att vi i dag har det lägsta småhusbyggandet på 100 år.
Varför bygger vi så få småhus i Sverige? Jämfört med tidigare, men också jämfört med andra europeiska länder? Detta har jag fått regeringens uppdrag att analysera. Idag överlämnar jag, i min roll som egnahemskommissionär, en delredovisning till bostadsministern.
Jag ska fram till januari 2027 verka för ökat småhusbyggande, en ny egnahemsrörelse och anläggande av nya trädgårdsstäder. Jag har kunnat konstatera att det föreligger ett särskilt svenskt problem när det gäller småhusbyggandet. Ungefär 40 procent av bostäderna i Sverige är småhus och där bor drygt hälften av befolkningen. Flera undersökningar visar samstämmigt att betydligt fler hushåll vill bo i småhus än vad som är möjligt idag.
I ett historiskt perspektiv är småhusbyggandet den senaste tiden det lägsta på 100 år trots att befolkningen och deras inkomster växt kraftigt under perioden
Byggandet av bostäder går dock i motsatt riktning. En ökande andel av bostadsproduktionen utgörs av flerbostadshus vilket tvingar allt fler att bo i små lägenheter i flerbostadshus. År 2023 färdigställdes cirka 35 000 ettor och tvåor men bara 12 000 småhus. Under första halvåret i år förvärrades situationen ytterligare och bara 2 500 småhus påbörjades, jämfört med över 14 000 lägenheter i flerbostadshus. I ett historiskt perspektiv är småhusbyggandet den senaste tiden det lägsta på 100 år trots att befolkningen och deras inkomster växt kraftigt under perioden.
Även i en internationell jämförelse sticker Sverige ut. Vi har den lägsta andelen småhus i nyproduktion jämfört med andra västeuropeiska länder, enligt Euroconstruct. Trots vår stora marktillgång per person bygger tätbefolkade länder som Danmark och Belgien fler småhus.
Detta indikerar att det finns hinder som inte är marknadsmässiga som blockerar småhusbyggandet
På ett forskarseminarium vi har genomfört lyfte flera forskare fram utvecklingen efter 2010 som särskilt anmärkningsvärd. Då steg efterfrågan på både småhus och lägenheter markant. Priserna ökade. Byggandet av lägenheter i flerbostadshus reagerade på förväntat sätt och ökade kraftigt – men nästan ingenting hände med småhusbyggandet. Detta indikerar att det finns hinder som inte är marknadsmässiga som blockerar småhusbyggandet. På efterfrågesidan bör effekterna av kreditrestriktionerna, såsom bolånetaket beaktas, eftersom dessa slår hårdare mot småhus. Det har det nyligen presenterade betänkandet ”Reglering av hushållens skulder (SOU 2024:71)” tydligt påvisat. Men forskarna riktade särskilt fokus mot utbudsbegränsande faktorer i det svenska systemet.
Jag har inledningsvis gjort en bred probleminventering. Jag har tagit del av tidigare utredningar och forskning samt haft en dialog med olika forskare, experter, myndigheter och branschföreträdare. I vårt fortsatta arbete kommer vi att studera dessa närmare, men vi vill redan nu lyfta fram några intressanta observationer.
Småhusbyggandet kan bromsas av att olika beslutsfattare – främst i kommunerna som har planmonopolet – inte vill att det ska byggas småhus. Det kan till exempel baseras på föreställningar om att det ur olika hållbarhetsperspektiv skulle vara fördelaktigare med en annan typ av bebyggelse. Det finns dock underlag som pekar på att det vad gäller såväl social som ekologisk hållbarhet snarast är önskvärt med en ökad andel småhus med trädgårdar. Att eventuella nackdelar skulle vara av den storleksordningen att det är rimligt att motverka att hushållens önskemål om ett ökat småhusboende tillgodoses förefaller inte troligt.
En omfattande kritik har framförts kring hur olika lagstiftningar är utformade eller kanske ännu mer hur de tillämpas
När det gäller utbudsbegränsande faktorer är en generell observation att det som lyfts fram inte har till avsikt att motverka småhusbyggande men ändå oavsiktligt kan få den effekten. Några exempel:
- Kommunalt och statligt bestämda byggherrekostnader och olika boenderelaterade taxor stiger på ett anmärkningsvärt sätt och belastar särskilt småhuskalkylerna. Skatter som stämpelskatt och pantbrevsavgifter förvärrar kalkylen ytterligare.
- Priset för att bygga ett nytt småhus drivs upp av flera faktorer. Markpriserna är höga. Lokala tekniska särkrav förekommer fortfarande. Handläggningstiderna är långa och driver upp kostnaderna. Konkurrensen på materialprisområdet förefaller otillräcklig. Kvantitativa politiska mål tillgodoses genom att bygga små bostäder istället för bostäder som ur ett bostadsbehovsperspektiv är relevant.
- En omfattande kritik har framförts kring hur olika lagstiftningar är utformade eller kanske ännu mer hur de tillämpas. Riksintressesystemet, PBL och Miljöbalken har pekats ut för att skapa onödiga hinder och kostnader för småhusbyggandet.
- Den komplicerade planeringsprocessen gör att resursstarka aktörer med ekonomiska intressen av att bygga lägenheter i flerbostadshus får ett starkt inflytande över kommunernas bostadsplanering samt att idétrender bland aktörer i processen snarare än bland konsumenterna fått för stort genomslag. Ett bristande intresse bland till exempel politiker och samhällsplanerare för att utveckla trädgårdsstäder har funnits.
Förutom att analysera hinder av den typ som beskrivs ovan kommer jag att lägga ett särskilt fokus på att verka för moderna koncept för trädgårdsstäder för såväl urbana miljöer som de miljöer som kännetecknar vanliga svenska större orter och kranskommuner kring stora städer. Småskalig bebyggelse av den typ som många medborgare uppskattar med olika hustyper, trädgårdar, gemensamma grönområden, häckar mot gatan, generöst med träd och smarta trafiklösningar för att ta några exempel på hur det kan utformas. Jag kommer även att utreda om det går att förstärka de värdefulla egenskaper som historiskt kännetecknat den framgångsrika egnahemsrörelsen. Ökad egenmakt genom eget ägande och större möjligheter för en konsument att själv vara byggherre eller på annat sätt styra bygget av sitt hus skulle sänka boendekostnaderna. Ett ökat eget ägande skulle kunna ha stor betydelse för ökad social hållbarhet i så kallade utsatta områden.
För att uppnå de bostadspolitiska målen måste småhusbyggandet komma upp på normal europeisk nivå. Vinsterna för samhället är mycket stora om vi lyckas med det!
Vad som står klart är att Sverige har en djup kris när det gäller småhusbyggandet som står i konflikt med hushållens värderingar. De möjliga förklaringarna och åtgärderna är många. För att uppnå de bostadspolitiska målen måste småhusbyggandet komma upp på normal europeisk nivå. Vinsterna för samhället är mycket stora om vi lyckas med det!
Stefan Attefall
Egnahemskommissionär