DEBATT | Kommunerna behöver ta sitt ansvar i markfrågan – men byggherrarna behöver också ta sitt ansvar; tänka mer på byggkostnader och flytta fokus från säljmaterial till projektering, skriver Ola Andersson.
Stockholm lider brist på bostäder, som bekant. Vi behöver bygga fler. Ett antal kommuner i Storstockholm har också höga mål för bostadsbyggandet.
Stockholms stad ska bygga 140 000 bostäder mellan 2010 och 2035. Enligt Sverige- och Stockholmsförhandlingen skall Järfälla, Täby, Solna och Nacka tillsammans bygga nästan 43 500 bostäder mellan 2014 och 2035 och Vallentuna, Österåker och Huddinge drygt 30 000 mellan 2017 och 2035 i utbyte mot statliga investeringar i spårbunden kollektivtrafik.
Ändå faller bostadsbyggandet. Jämför vi fjärde kvartalet 2021 och 2023 sjönk antalet påbörjade lägenheter från 5 500 till 1 265, en minskning med 75 procent.
Kapitalet som forsade in i bostadsbyggandet när det var svårt att få avkastning på annat sätt förräntar sig nu bättre på banken än i bostadsbyggandet
Vad det beror på är ingen hemlighet. Räntan är inte längre noll utan fyra procent. De som köper bostäder kan inte längre betala lika höga priser. Kapitalet som forsade in i bostadsbyggandet när det var svårt att få avkastning på annat sätt förräntar sig nu bättre på banken än i bostadsbyggandet.
Dessutom har reallönerna i Sverige, efter att ha stigit stadigt sedan 1995, sjunkit. 2022 minskade reallönerna med sex procent, den största minskningen på ett år sedan 1960.
Befolkningstillväxten i länet har också avtagit. De senaste fem åren har fler flyttat ut till andra län än som flyttat in. Stockholm har blivit en utflyttningsort. Födelseöverskottet minskar på grund av pandemi och sjunkande födelsetal – restriktiv migrationspolitik har gjort resten.
Samtidigt ökade priserna på byggnadsmaterial nästan 20 procent mellan 2020 och 2022 på grund av störningar i världshandeln under pandemin och kriget i Ukraina.
Går det inte att bygga här, borde det inte gå att bygga någon annanstans i Sverige överhuvudtaget
Men bostadspriserna i Stockholm är ändå högst i landet, med god marginal. Det gäller även hyrorna. Är det någonstans det fortfarande borde löna sig att bygga bostäder är det i Stockholm. Går det inte att bygga här, borde det inte gå att bygga någon annanstans i Sverige överhuvudtaget. Vad beror egentligen raset i bostadsbyggandet i Stockholm på?
Efter valet 2018 fick invånarna i Danderyd ett bistert budskap av det nya kommunalrådet, Hanna Bocander: Om de fortsatte att motsätta sig alla byggprojekt i kommunen skulle kommunalskatten behöva höjas. När kommunens intäkter för försäljning av mark till nya byggprojekt uteblev på grund av invånarnas motstånd gick inte kommunens ekonomi längre ihop.
Det är ovanligt att kommunledningen berättar att den kommunala ekonomin bygger på markförsäljning, men så är fallet på många håll. Kommuner med stort markägande har använt markförsäljningen för att hålla kommunalskatten nere.
Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjning och ingångna avtal. De kan inte vänta på bättre tider och högre markpriser
Men sjunker bostadspriserna faller också priset på mark. Att 2024 sälja mark till samma pris som 2021 är lika omöjligt som att sälja mark i utkanten till samma pris som i stadskärnan. Ökade finansierings- och byggkostnader bidrar till att pressa ned priset. Men kommunerna har inte velat sänka sina markpriser.
Att en privat markägare inte vill sälja när priset är lågt utan väntar tills priset stiger, är varken konstigt eller mycket att göra någonting åt. Men kommunerna har ansvar för bostadsförsörjning och ingångna avtal. De kan inte vänta på bättre tider och högre markpriser.
Det går inte att sälja mark över marknadspris om byggandet av bostadsrätter och hus skall hållas uppe. Färre kommer att köpa, kommunernas intäkter kommer att minska, och byggandet av bostadsrätter och äganderätter falla.
Det enda sättet att hålla både bostadsbyggande och kommunala intäkter på planerad nivå är att sälja till marknadspris, men öka försäljningen
Om kommunerna sänker priset till marknadspris, det vill säga den nivå där köpare och säljare möts, kommer intäkterna att bli lägre än planerat. Men byggandet av bostadsrätter och äganderätter kommer att hållas uppe.
Det enda sättet att hålla både bostadsbyggande och kommunala intäkter på planerad nivå är att sälja till marknadspris, men öka försäljningen.
Men om kommunen inte vill sälja till det pris marknaden är beredd att betala har de ett alternativ som privata markägare saknar. De kan upplåta marken med tomträtt till hyresrätter. Det innebär att kommunen får både en stadig inkomst, i form av tomträttsavgälder i all överskådlig framtid, och fler hyresrätter.
Att upplåta mer mark för hyresrätter är inte bara fördelaktigt för den kommunala ekonomin. Det är nödvändigt. När bostadspriserna steg år efter år var det enkelt att sälja bostadsrätter på ritning, innan huset ens börjat byggas. Förväntade framtida värden var förutsättningen för affären.
Tomma hyresrätter är sällsynt i länet, och så länge det finns hyresgäster ger det avkastning på satsat kapital
Så är det inte längre. Bostadsproducenterna kan inte sälja bostadsrätter som inte finns och låta köparna stå för finansieringen av bygget. De måste finansiera större delen av byggandet själva, och sälja bostadsrätterna när de är inflyttningsklara.
Det innebär att bostadsrätter kommer att byggas där betalningsviljan är störst. I de bästa lägena, nära spårbunden kollektivtrafik och i anslutning till stadskärnorna.
Hyresrätter ställer inte samma krav på läget. Tomma hyresrätter är sällsynt i länet, och så länge det finns hyresgäster ger det avkastning på satsat kapital.
Men inte bara priset på mark måste sänkas. Även byggherrarna har ett ansvar: Byggkostnaderna.
Att byggherrarna visat mer intresse för säljmaterial än projektering har gjort att entreprenörerna kunnat prioritera anbud på förhastade och slarviga handlingar
Under de goda tiderna på bostadsmarknaden har byggherrarna fokuserat på att skaffa mark och ta fram säljmaterial. Att byggherrarna visat mer intresse för säljmaterial än projektering har gjort att entreprenörerna kunnat prioritera anbud på förhastade och slarviga handlingar. Där har det funnits alla möjligheter att ta extra betalt under genomförandet. Den som försökt genomföra en samvetsgrann upphandling i konkurrens har haft svårt att få in anbud.
Nu måste byggherrarna flytta fokus från säljmaterial till projektering, upphandling och entreprenadformer. De måste anlita arkitekter som förstår sig på byggnadsteknik och kan producera korrekta handlingar, istället för de som fokuserar på bildskapande och spektakulär arkitektur.
Kommer lägre byggkostnader att innebära sämre arkitektur? Låt oss vända på frågan: Ledde högre byggkostnader till bättre arkitektur under lågränteepoken?
Jag tror de flesta skulle svara nej på den frågan.
Ola Andersson
Arkitekt och delägare i Andersson Arfwedson arkitekter som ritar bostäder i Stockholm