LEDARE | En ny lag som kraftigt försämrar förutsättningarna för hyresrätten är det sista vi behöver just nu.
Regeringen måste förpassa utredningen om en ny hyresförvärvslag till papperskorgen.
Som bekant står svensk bostadsmarknad i allmänhet och hyresrättsmarknaden i synnerhet inför stora utmaningar framåt. Redan nu kan vi se hur bostadsbyggandet kraschat. Det som krävs för att vända detta framåt är att underlätta och undanröja svårigheter för byggandet. Dessvärre finns det utredningar vars konsekvenser – om de blir genomförda – får direkt motsatt effekt. På fredag är det sista dagen att lämna remissyttrande över utredningen ”Vem äger fastigheten” som föreslår ett återinförande av en långtgående förvärvslag. Det är ett förslag som leder till kraftigt försämrade förutsättningar för nyproduktionen, ägandet och förvaltandet av hyresrätter.
Lagstiftningen fanns tidigare men avskaffades på goda grunder av Alliansregeringen 2010
Utredningen föreslår sammanfattat att kommunerna ska pröva alla köpare av hyresfastigheter. Lagstiftningen fanns tidigare men avskaffades på goda grunder av Alliansregeringen 2010. Utgångspunkten i lagen är egentligen bra: Att skydda bostadshyresgäster, det står hela branschen bakom. Men: Vi är en bransch som genomsyras av seriösa fastighetsägare, det finns därför inget behov av en bred kontroll vid överlåtelser av fastigheter.
Jag befarar att det som föreslås kommer få oönskade effekter på bostadsbyggandet och minimal effekt på den brottslighet som utredningen lägger stor vikt vid. Det befintliga beståndet av hyresrätter står också inför en period av omfattande återinvesteringar, och för att finansiera dessa åtaganden krävs en fungerande och transparent transaktionsmarknad som ger banker och andra låneinstitut en ökad trygghet. Den föreslagna lagstiftningen är ett grundskott mot hela beståndet och kommer kraftigt försämra möjligheterna att nyproducera, förvalta och äga hyresrätter i Sverige.
Skapas det i onödan större osäkerhet runt transaktioner kommer det minska investeringsviljan och möjligheten att finansiera fastigheter och projekt
Främst kommer förslagen få stora negativa effekter för den framtida investeringsviljan för såväl inhemskt som utländskt kapital. Det är av stor vikt att transaktionsmarknaden fungerar på ett långsiktigt, förutsägbart och tryggt sätt. Skapas det i onödan större osäkerhet runt transaktioner kommer det minska investeringsviljan och möjligheten att finansiera fastigheter och projekt.
Låt mig konstatera att den nuvarande transparensen och förutsägbarheten vid transaktioner har varit starkt bidragande till att den svenska fastighetsmarknaden varit så likvid, vilket varit viktigt för såväl nationella som internationella investerare. Likviditeten är också avgörande för banker och andra kapitalinstituts vilja att låna ut pengar till sektorn – inte bara för förvärv utan också investeringar kopplade till klimatomställningen. Stora delar av dagens bestånd är uppfört under miljonprogramsåren och står därmed inför omfattande renoveringar. Tillgång till finansiering är vital för att lyckas med detta.
Tar man då in hela processen och inkluderar att ärendet överklagas till hovrätten kan försäljningsprocessen i värsta fall ta flera år
En negativ förändring av dessa förutsättningar riskerar att leda till en högre risk för kreditinstitut vilket leder till högre påslag på finansiering som i sin tur leder till en negativ press på fastighetsvärderingarna.
Utredningens författningsförslag skulle leda till stora svårigheter i samband med förvärv av hyresfastigheter. Risken är uppenbar att handläggningstiden hos kommunerna kan bli flera månader lång. Skulle dessutom kommunen skicka vidare ärendet till hyresnämnden så drar tiden ut ytterligare. Tar man då in hela processen och inkluderar att ärendet överklagas till hovrätten kan försäljningsprocessen i värsta fall ta flera år.
Sammanfattningsvis så kommer förslaget om det genomförs få stora negativa effekter för den svenska hyresrättsmarknaden
Att införa lagstiftning som potentiellt innebär längre ledtider och ökade kostnader, försämrar villkoren för fastighetstransaktioner och därmed kapitaltillförsel till bostadsmarknaden och att dessutom göra det i en pågående bygg- och bostadskris vore i det närmaste ansvarslöst. Redan idag är riskerna för att nyproducera hyresrätter sammantaget för stora. Det leder till att avkastningen på att nyproducera hyresrätter är negativ.
Sammanfattningsvis så kommer förslaget om det genomförs få stora negativa effekter för den svenska hyresrättsmarknaden.
# Det är uppenbara risker att tidsåtgången i de föreslagna processerna kommer försena transaktionsprocesser vilket riskerar leda till en sämre fungerande marknad.
# Det är uppenbara risker att finansieringsmöjligheterna försämras och som i sin tur påverkar fastighetsvärderingarna negativt.
# Det är uppenbara risker att förslagen negativt påverkar investeringsviljan i svenska hyresfastigheter och därmed negativt påverkar både befintliga bestånd och nyproduktionen av hyresrätter.
# Det är uppenbara risker att kommunerna kommer hantera processer olika och att besluten blir godtyckliga.
På kort sikt kommer nyproduktionen att drabbas hårt om förslaget införs. På lång sikt kommer ägandet och förvaltandet av hyresrätter påverkas negativt om förslaget införs. Ett återinförande av hyresförvärvslag vore djupt olyckligt och därför behöver regeringen göra det enda rätta, att förpassa utredningen till papperskorgen.
Kent Persson
Vd för Bopol AB som driver Bostadspolitik.se
Samhällspolitisk chef, Heimstaden