#183 Stefan Ränk om vräkningar och det egna hyressättningssystemet

BOPOLPODDEN | Einar Mattsson är urtypen för det långsiktiga försiktiga familjeföretaget. Samtidigt ligger bolaget i framkant när det kommer till nya lösningar – som bolagets unika hyressättning som verkar ”utanför” det vanliga systemet. Möt Einars dotterson, koncernchefen Stefan Ränk, i ett samtal om kontraproduktiva hyressättningssystem, uppmärksammade vräkningsfall och konsten att styra ett 90 år gammalt bolag in i framtiden. Anna Bellman programleder och Kent Persson kommenterar.

Stefan Ränk är sedan 2002 koncernchef för familjebolaget som startades av Ränks morfar Einar Mattsson 1935.

Koncernen, som startades av en bondson med fyraårig folkskola som utbildning, är i dag Stockholms stads största privatägda bostadsbolag. De har 350 anställda och omsätter 1,5–3 miljarder och arbetar med hela värdekedjan – från inköp av mark, via byggnation till förvaltning och renovering av bostadshus de själva låtit uppföra.

Stefan Ränks syskon är inte operativa i bolaget, men sitter i styrelsen, liksom tre externa ledamöter.
– De externas främsta uppgift är att utvärdera mig, att skicka iväg mig om jag inte gör mitt jobb. Mina syskon har svårt för att sparka mig, säger Stefan Ränk i podden.

Till skillnad från många andra i branschen just nu ger Stefan Ränk ett påfallande lugnt intryck och Einar Mattsson är ett av få bolag som även i dessa tider påbörjar nya projekt.
– Vi är såklart inte opåverkade av konjunkturen men vi har varit försiktiga och inte gjort några större förvärv under senare år, vi har inte fått ihop kalkylerna.
– Under våra 90 år har vi upplevt många kriser och tagit oss igenom allihop, det har vi gjort för att vi oftast har haft en buffert vi har kunnat arbeta med i svåra tider.

Har kalkylerat med betydligt högre räntenivåer

Stefan Ränk tror att Einar Mattsson också framöver kommer att kunna leverera på bolagets mål, att producera 400 nya bostäder om året. Och kalkylerna går ihop även nu, för båda hyres- och bostadsrätter.
– Vi har kalkylerat med mycket högre räntenivåer än vi har haft de senaste åren.

Samtidigt medger han att Einar Mattsson har behövt sänka priserna för att kunna sälja bostadsrätter. Och när det handlar om bostadsrätter som redan är sålda har man ”arbetat med att anpassa lånen i föreningen så att avgifterna fortfarande är desamma som när vi sålde”.

Einar Mattsson har historiskt kunnat ta över projekt från andra aktörer under kriser och Ränk nämner att man ligger efter när det gäller byggrätter. Så Einar Mattsson kan mycket väl vara en aktör som kommer att växa i de rådande tiderna.

Angående Veidekkes rapport och Lennart Weiss spådom om sju svåra år säger han:
– Den förutsätter att man behöver sälja på samma nivåer som tidigare, och då är det en korrekt analys. Det är svårt för hushållen att få ihop ekonomin, men jag menar att dynamiken på marknaden leder till att priserna kommer att gå ner. Det blir smärtsamt för många, men det gäller att anpassa sin kostym till människors nya betalningsförmåga.

Presumtionsmodellen är kontraproduktiv

Einar Mattsson har sedan 2016 utvecklat ett eget hyressättningssystem med egensatta hyror som räknas upp på ett förutsägbart sätt under en tioårsperiod. Sedan förhandlas hyran om – vilket alltså inte har skett i något fall än, eftersom man bara har använt systemet i sju år.
– Vi tycker inte att presumtionsmodellen passar oss. Den bygger på att kostnaderna ska styra vad hyran ska vara. Det blir kontraproduktivt. Vi, liksom andra, har blivit duktigare på att hantera kostnader i projekt. Att det skulle leda till lägre hyror i attraktiva projekt – det går inte ihop.

En risk är att en hyresgäst tar det hela till hyresnämnden – men det har inte hänt, än i alla fall.
– Vi har 600 hyresgäster som har den här modellen, och de är nöjda. De vet exakt hur mycket de ska betala i hyra framöver.

Samtidigt – i år när kostnadsökningarna varit mycket högre än annars får Einar Mattsson fortfarande bara ut den höjning de kom överens om från början.
– Det gäller att ha satt en tillräckligt hög hyra från början. Sedan finns det en naturlig omflyttning i beståndet och när någon flyttar och en ny hyresgäst flyttar in, då kommer vi överens om en ny hyra. Så vi är intresserade av att hyrorna ska ligga så rätt som möjligt.

Stefan Ränk menar att fler och fler fastighetsägare sneglar på den här modellen och tar efter.
– Särskilt sedan i somras, efter presumtionshyresdomen. Den visar tydligt att systemet är kontraproduktivt.

Besittningsskyddet har varit för starkt

Stefan Ränk tror att Einar Mattssons modell kommer att växa – men för att bli stor måste lagstiftningen ändras.

Stefan Ränk kommenterar även fallet där sonen i en familj med hyreskontrakt hos bolaget sköt ihjäl en annan person från loftgången utanför lägenheten. Familjen blev vräkt – efter en lång kamp från Einar Mattssons sida.

– Svårigheterna sätter ljuset på att vi haft en del obalanser, besittningsskyddet har varit väl starkt. Det är lättare för oss att skydda omgivningen från någon som festar, skränar och stör, än att skydda dem från kriminella.
– Det är för svårt att vräka kriminella, men den största utmaningen är den tid det tar för processen att rulla igenom, från störningen tills det kommer ett domslut som tydliggör att personen brutit kontraktet och inte har rätt att bo kvar. Den tidsperioden är för lång och det är en period då omgivningen är väldigt utsatt.

Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:

– Ett intressant samtal. När det görs undersökningar i den privata fastighetssektorn om vem man vill se som bostadsminister så brukar Stefan Ränks namn komma högt upp. Hittills har han inte engagerat sig men han har mycket erfarenhet och är tydlig med var han står.

Om Einar Mattssons egna hyressättningssystem:
– Han har rätt i att presumtionshyressystemet är kontraproduktivt, det har överlevt sig självt och det hade behövts en ny modell. Hans modell är lik den som föreslogs i en statlig utredning om fri hyressättning i nyproduktion, men som inte politiken klarade av att hantera, tyvärr.
– Många av oss hade gärna tillämpat den här modellen och det vore även bra för Sverige.

Men frågan är vad Hyresgästföreningen gör om det här växer sig större…
– Det vet jag inte. I dag låter de Einar Mattson vara, kanske för att det här omfattar en liten del av nyproduktionen. Skulle fler använda det här tror jag att de hade blivit stressade och opponerat sig mot det.