KRÖNIKA | Professor Hans Lind efterlyser stöd för att hålla igång bostadsbyggandet. Här ger han sin syn på vilka projekt som bör stödjas, hur de bör stödjas och vilka villkor som bör ställas.
Idag behöver bostadspolitiken både ta itu med långsiktiga frågor om hur vi ska planera och bygga och kortsiktiga frågor om vad som behöver göras i dagens kris för bostadsbyggandet. Ambitionen bör rimligen vara att de kortsiktiga åtgärderna är i linje med den långsiktiga politiken så jag börjar med det långsiktiga.
Långsiktigt
Regeringen betonar att det behöver planeras för fler småhus. Målet är dock rimligen att det planeras för alla sorters byggande – både småhus och flerfamiljshus, både hyrda och ägda bostäder, och både för de med tjockare och de med tunnare plånböcker. Vi får inte glömma bort att det offentligas särskilda ansvar för bostadsförsörjningen betonas i grundlagen – och då är rimligen det viktiga en planering som ökar möjligheten för alla grupper att hitta en bostad.
Även om staten delegerat ansvar för ett visst område till kommunerna så är det självklart så att staten bör ge mer eller mindre detaljerade anvisningar om staten bedömer att det behövs. Ingen tycker att det är kontroversiellt att staten bestämmer både över utbildningens allmänna struktur och det konkreta innehållet trots att kommunerna är ansvarig för skolan. På motsvarande sätt borde det vara okontroversiellt att staten i bostadsförsörjningslagen förtydligar just att en kommun ska planera för alla grupper och så långt som möjligt ska det planeras för ett blandat byggande i de olika dimensioner som nämndes ovan.
Tanken är dock enbart att staten ska ge övergripande direktiv och det tycker jag är det minsta en regering bör göra!
När jag framfört förslag som detta har det ibland tolkats som att staten ska styra kommunerna i detalj. Tanken är dock enbart att staten ska ge övergripande direktiv och det tycker jag är det minsta en regering bör göra! Har regeringen en åsikt om att det planläggs för lite mark för en viss typ av byggande så bör de väl i bostadsförsörjningslagen peka ut den riktning som man förespråkar.
Har riksdagen lagt fram en sådan allmän inriktning är nästa steg att länsstyrelsen har årliga avstämningar med kommunerna i länet för att följa upp detta mål, men också för att kartlägga vilka hinder som staten är ansvarig för och som kan behöva åtgärdas.
Det kan behövas ekonomiska morötter ifall det finns särskilda hinder för att skapa mer blandade områden
Det kan behövas ekonomiska morötter ifall det finns särskilda hinder för att skapa mer blandade områden. Det kan till exempel vara trösklar i infrastrukturen eller att kollektivtrafiken behöver byggas ut. Vad som är stora hinder kan som sagt kartläggas i de årliga mötena med länsstyrelsen. Boverket bör få en påse pengar som kommuner kan ansöka om för att kunna planera för ett mer blandat byggande. Ansökan sker lämpligen tillsammans med länsstyrelsen som i ett första steg kan bedöma åtgärdernas lämplighet och att kommunen planerar utifrån de övergripande målen.
Längre än så behöver man enligt min mening inte gå för närvarande. Om några år får man se om det behövs ytterligare morötter eller piskor, till exempel att statliga infrastrukturinvesteringar i första hand ska gå till kommuner som planerar i enlighet med de övergripande direktiven.
Kortsiktigt
Idag finns ett antal pausade projekt där det finns mer eller mindre färdiga stadsplaner. På kort sikt handlar det om att få i gång ett antal av dessa pausade projekt. Tre frågor behöver besvaras och nedan finns mina förslag till svar.
Det är kanske inte lägre ränta som behövs men mindre krav på företaget/projektet än de bankerna ställer upp
Fråga 1: Vilka projekt ska stödjas? Enligt min mening bör projekt som bidrar till mer blandade bostadsområden och projekt som vänder sig till grupper med normala inkomster stödjas. I praktiken innebär detta att ”förortsprojekt” ska stödjas.
Fråga 2: Hur ska projekten stödjas? Här krävs en dialog med markägare och fastighetsutvecklarna men jag kan för det första tänka mig lån under byggtiden om bankerna inte ställer upp. Det är kanske inte lägre ränta som behövs men mindre krav på företaget/projektet än de bankerna ställer upp. För att minska riskerna på inkomstsidan kan jag tänka mig garantier av olika slag, till exempel att staten täcker en stor del av vakanskostnader under säg tre år om inte allt kan hyras ut till en förbestämd hyresnivå. En tillfällig lag kan införas som gör att bostadsrättsbyggare kan behålla vissa lägenheter och hyra ut dem under säg fem år utan att det uppstår något besittningsskydd. Tanken är att byggaren kan vänta med att sälja tills marknaden normaliserats något. För dessa lägenheter kan hyresgarantier som de ovan också gälla.
Om det byggs hyreslägenheter ska de inte enbart fördelas efter kötid
Fråga 3: Vilka villkor ska ställas? Här är ett par förslag: (1) Om det byggs hyreslägenheter ska de inte enbart fördelas efter kötid. En del av lägenheterna kan till exempel fördelas genom följande två steg: I ett första steg sorterar man bort dem med högre inkomst eller som har en ganska bra bostad. I ett andra steg sker en lottning mellan dem som är kvar efter denna gallring. (2) Med tanke på de produktivitets- och kostnadsproblem som finns i byggsektorn kan man också diskutera om företag som får stöd ska visa att de systematiskt arbetar för att öka produktiviteten i sektorn. I dessa sammanhang kan man även tänka sig att ta diskussioner med markägare om att de bör vara beredda att sänka markpriset för att projektet ska få stöd. På sikt bör väl regeringen också ta en diskussion med Byggnads vars kollektivavtal och lönesystem pekats ut som en faktor som försvårat produktivitetshöjningar. Socialdemokraterna har ju länge ignorerat detta.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH.