BOPOLPODDEN | Alltför låga hyror på förstahandsmarknaden för hyresrätter skapar en inlåsningseffekt som bidrar till alltför höga hyror på andrahandsmarknaden. Stockholms handelskammare har nyligen presenterat en ny rapport om andrahandsmarknaden i Stockholm. Möt Stefan Westerberg, chefekonom, i ett samtal om de negativa samhällskonsekvenser denna dysfunktionella bostadsmarknad får, där personer inte får någon bostad och företag inte kan rekrytera, samtidigt som de politiska lösningarna lyser med sin frånvaro. Samtalet kommenteras av Kent Persson, som förklarar och lyfter perspektiven ytterligare.
Anna Bellman är som vanligt programledare för Bopolpodden.
Den genomsnittliga kötiden för att få en hyreslägenhet i Stockholms län är nio år, i Stockholms stad tolv år – och i Stockholms innerstad 18 år.
– Det är ett tufft läge och ett resultat av en dysfunktionell bostadspolitik och en dysfunktionell bostadsmarknad. Och trots att det är väldigt höga hyresnivåer på andrahandsmarknaden är söktrycket högt. Det går 50 annonssökningar på varje lägenhet i staden och 30 i länet, säger Stefan Westerberg i podden.
– En tvåa i Stockholms stad har i dag en hyra på 7 000 kronor i månaden på förstahandsmarknaden – och 17 000 på andrahandsmarknaden. I länet är samma siffror 6 500 och 13 000 kronor. Det är en underprissättning på förstahandsmarknaden och det leder till en överprissättning på andrahandsmarknaden. Vi har räknat ut en fiktiv marknadshyra och den ligger mitt emellan de här båda hyrorna.
– De som hyr i andra hand är en heterogen grupp av människor som inte vill eller kan ta sig in på den ägda marknaden och inte har kötid för att få ett förstahandskontrakt – unga som inte hunnit eller kunnat spara ihop till en kontantinsats, par som vill testa att bo tillsammans eller kvalificerad utländsk arbetskraft. Men ska man säga något generellt så är det svagare hushållsgrupper som egentligen inte har ekonomiska möjligheter att betala de höga hyrorna.
Vill se ett ökat marknadsinslag
Stefan Westerberg vill se ett ökat marknadsinslag i hyressättningen.
– Hyresnivån beaktar inte att vissa stadsdelar är mer attraktiva än andra stadsdelar, vilket innebär att det blir en systematisk underprissättning på förstahandskontrakten, vilket leder till låsningar – man sitter kvar för länge på kontrakten och dynamiken uteblir.
– Samtidigt som det vore önskvärt med mer marknadsinslag hade det då varit nödvändigt att stärka upp den sociala dimensionen för att människor med lägre inkomster skulle klara hyran, till exempel ett breddat och fördjupat bostadsbidrag.
Handelskammaren hänvisar i rapporten till Finland, som på 90-talet genomförde en avreglering.
– Man införde fria hyror i tre steg på fem år, och stärkte samtidigt upp bostadsbidraget och införde ett slags kommunalt subventionerad bostadsmarknad där lägenheter tilldelas utifrån behov.
– Det har lett till mycket bättre balans mellan utbud och efterfrågan, det har byggts mycket mer. Finland har en tydligare udd i bostadspolitiken och gjort bostadsmarknaden till en fungerande marknad.
– I Finland får mellan 30 och 40 procent av de boende bostadsbidrag – i Sverige är motsvarande siffra åtta procent.
Bostadspolitik.se:s expert Kent Persson kommenterar avsnittet:
– Den enda möjligheten för många som vill bo i Stockholm är att hyra en bostadsrätt på andrahandsmarknaden till en hög penning. Det här försämrar Stockholms möjligheter som tillväxtort och försvårar för människor att förverkliga sina drömmar och flytta hit. Det försvårar för både offentlig och privat sektor rekrytera arbetskraft – jag skulle säga att det är ännu svårare för den offentliga sektorn som inte kan hjälpa till med bostad eller erbjuda en hög lön. Det är djupt olyckligt.
Möjligt med en avgränsad lagstiftning för Stockholm
– Stockholm skiljer ut sig från andra svenska bostadsmarknader och jag hade kunnat tänka mig en avgränsad lagstiftning för Stockholm. Det här borde ses som en regeringsfråga eftersom Stockholm är landets tillväxtmotor – om den inte kan fortsätta växa blir tillväxten i hela Sverige mindre.
– Om man tillåter fri hyressättning i nyproduktion skulle det ge snabbt genomslag i Stockholm. Det hade ökat byggandet eftersom investeringen hade känts tryggare. Kortsiktigt hade vi fått relativt höga hyror, men eftersom det hade fått fart på byggandet hade vi kunnat nå en bättre jämvikt mellan utbud och efterfrågan, så på sikt hade det kunnat sänka priserna på boende i Stockholm.
I rapporten jämförs förstahandshyresrätter med andrahandshyror på bostadsrätter, vilket Kent Persson menar både är rätt och fel.
– Man ska nog vara lite försiktig i att jämföra olika boendeformer. Hyresrättsmarknaden är reglerad, även andrahandsmarknaden – man får ta ut 15 procent över hyran om man hyr ut möblerat – medan bostadsrättssidan tillåter en friare hyressättning, som ändå inte får vara ocker. Men den här rapporten visar vad ett marknadspris är för att komma över en bostad i Stockholm, det här är den gällande kostnadsnivån.
Och vi vet att det finns en omfattande svart hyresmarknad i Stockholm.
– Vi vet inte hur stor den är men det här är rent kriminell verksamhet och de tar ut stora summor på hyresrättssidan, mycket mer än de här 15-procentiga påslagen. Det här gör att de kriminella gängen biter sig fast i bostadsområden och lagstiftningen är inte modern här, den har inte gått i takt med samhällsutvecklingen.
– Den behöver bli mycket skarpare och ge fastighetsägarna större rättigheter när det gäller att komma åt det här, tillsammans med myndigheterna.