LEDARE | ”Fastighetskrisens första offer” lyder rubriken i Dagens Industri. Det är Rutger Arnhults akuta försäljning av en stor del av sitt innehav i Castellum till Akelius. Arnhults bolag M2 har problem och försäljningen ”bedöms säkerställa bolagets förmåga att fullfölja samtliga framtida finansiella åtaganden”, för att citera deras eget pressmeddelande.
Uppenbarligen tvingades försäljningen av Castellum fram av långivande banker mot bakgrund av Arnhults allt för höga belåning och stigande räntor.
Nu väcks frågorna: Räcker detta för att rädda Arnhults fastighetsimperium, där Corem, Sagax och Wästbygg också ingår? Vilka andra fastighetsbolag tvingas till liknande åtgärder? Finns det konkurser i sikte? Vilka problem kan bankerna få om det börjar rasa i en ände i systemet? Problem i ett företag förstärks ofta av att ett fastighetsföretag som har en hög men inte alltför hög skuldsättning jämfört med marknadsvärdet av sitt fastighetsinnehav, i sin tur ägs av företag och privatpersoner som i flera led också har en hög belåningsgrad. När räntorna stiger och marknadsvärdena börjar falla och något led får problem på allvar så kan det skapa följdeffekter som blir oöverskådliga. Detta är ett starkt skäl till att fastighetsaktier gått betydligt sämre än aktiemarknaden i övrigt. Det finns en stor oro för vad som ligger bakom hörnet.
Erfarenheterna från 1990-talskrisen talar INTE för att det är i hushållens ekonomi som finanskriser startar, utan i den kommersiella fastighetssektorn
Paralleller dras till fastighetskrisen i början av 1990-talet. Den finanskrisen startade i den kommersiella fastighetssektorn med konkurser och därmed följande problem i banksektorn. Finansinspektionen, Riksbanken och politiken har haft stort fokus på hushållens skuldsättning, men erfarenheterna från 1990-talskrisen talar INTE för att det är i hushållens ekonomi som finanskriser startar, utan i den kommersiella fastighetssektorn. Hushållen har nämligen inte några val, de tvingas betala sina skulder och avvaktar därför.
Håller då jämförelsen vi nu ser med 1990-talskrisen? Likheten är att vi har inflation och höga räntor samtidigt. Då liksom nu blåstes de höga fastighetsvärdena upp av en mycket expansiv penningpolitik. Men där slutar också likheterna. Inflationen är förhoppningsvis av mer tillfällig karaktär. Räntenivåerna på lägre nivåer. Belåningsgraderna betydligt lägre. Då förstärktes krisen av dåliga statsfinanser och en illa utformad och felaktigt tajmad skattereform, som sänkte skatten på arbete och höjde på byggande och boende vilket förstärkte krisen och bidrog till den massarbetslöshet som följde.
Beredskapen är helt annorlunda än för 30 år sedan
Fastighetssektorn går igenom en tuff period nu. Fler ”tvångsförsäljningar” kan bli aktuella, och även konkurser. Men mycket tyder på att det stannar där. Beredskapen är helt annorlunda än för 30 år sedan. Nu gäller det att Riksbanken och den nya regeringen agerar klokt och inte förstärker problemen utan hanterar den kommande lågkonjunkturen väl avvägt. En alltför expansiv finanspolitik ihop med en alltför aggressiv penningpolitik och en lönerörelse som sticker i väg kan bli den dödscocktail som vi inte behöver. Men undviks sådant blir det förhoppningsvis en mer normal lågkonjunktur.
Stefan Attefall
Chefredaktör, bostadspolitik.se