”Borde vara olagligt att inte ta delägarboende i beaktande”

DEBATT | Bruno Isaksson går igenom ekonomin bakom delägarboende och menar att vinsterna med upplåtelseformen är så stora att det i princip borde vara olagligt för kommunala bolagsstyrelser att inte ta alternativet i beaktande.

Delägarboende/andelsägarmetoden är en metod där man låter en viss del av de boende vara med och äga fastigheterna tillsammans med bostadsbolaget.

Fastigheten benämns då andelsfastighet och ursprunglig fastighetsägare benämns grundandelsägare. Boende köper en så kallad numrerad ägarandel och får dispositionsrätt till en andelslägenhet och blir lagfaren delägare i andelsfastigheten.

Andelsägare betalar månadsvis en förvaltningskostnad till grundandelsägare.

Delägarboendets basekonomi – exempel

Vid renovering med delägarboende av en miljonprogramsfastighet med 100 lägenheter varav 40 blir andelsägarlägenheter och amortering är på 30 år samt hyreshöjning på 100 kr/kvadratmeter så förbättras den årliga intjäningen med cirka 720 000 kronor.

Pris till hyresgäst är då 2 000 kr och till extern köpare 8 000 kr/kvadratmeter med en förvaltningskostnad på runt 900 kr/kvadratmeter.

Renoveringskostnaden i själva fastigheten uppgår till 2 500 per kvadratmeter lägenhetsyta och i hyreslägenheter till 3 500 kr/kvadratmeter samt därutöver självfinansierade energiinvesteringar.

Försäljning bör som i Botkyrka göras långt innan renovering ska utföras.

Hyreshöjning med 100 kr/kvadratmeter ger vid normal renovering av 100 miljonprogramslägenheter en årlig förlust på cirka 100 000 kr och kräver dubbelt så stor ”investering”.

Detta innebär bland annat:

  • Tillämpas delägarboende på resterande/återstående renoveringsmogna kommunala hyreslägenheter (gissningsvis cirka 150 000 lägenheter) ökar intjäningen för de kommunala bostadsbolagen med minst 1 000 miljoner kr per år eller omräknat till nuvärde minst 25 miljarder kronor.
  • Delägarboende ger möjlighet till låga hyreshöjningar efter renovering som kan stanna runt 100 kr/kvadratmeter eller betydligt lägre om politiker så vill och ger då en möjlighet för kvarboende i utsatta områden för hyresgäster med ”tunn plånbok” och även möjlighet till andelsägande (ungefär 40 % av hyresgäster brukar ange att man vill äga sin bostad).
  • Kraftigt reducerade skattemässigt avdragsgilla räntekostnader med delägarboende i jämförelse med bostadsrätt. Detta beror på att delägarboende skapar ett ”andelshus” där en uppskattad hyra för lägenheten alltid måste tas upp som intjäning/inkomst innan ränteavdrag får göras Se rättslig vägledning från Skatteverket här.
  • Avsatta investeringsmedel för kommunala bostadsbolag räcker till fler renoveringar (kravet på eget insatt kapital från kommunala bostadsbolag minskar mycket med delägarboende)
  • Att omgående öppna för ägarinslag genom försäljning av numrerade ägarandelar som då dels ger ekonomi för snabba nödvändiga åtgärder i utsatta områden, dels genom social kontroll från andelsägare (hyresgäster som blivit delägare i andelsfastigheten) som med all säkerhet också förbättrar möjligheter att inom rimlig tid återvinna utsatta områden.
  • Delägarboende skapar också den absolut billigaste nyproduktionen genom våningspåbyggnad på i miljonprogrammet väldigt många 2 – 3 våningar höga fastigheter utan hiss som då även ger en åldrande befolkning tillgänglighet genom att delägarboendets ekonomi kan bära hissinstallation
  • Mot bakgrund av ovanstående är det en självklarhet att delägarboende som under åtta år tillämpats i Botkyrka utan problem kan användas – samarbetet förnyades dessutom för cirka ett år sedan.
  • Finansdepartementet blir en av de stora vinnarna på Delägarboende genom mer intjäning (skatter, moms m.m.) och mindre utgifter. Delägarboende förbättrar normalt de kommunala bostadsbolagens intjäning samtligt som en bestående integration skapas.

Att inte göra jämförelser mellan tänkt utförande och delägarboende och därmed förlora intjäning är naturligtvis ett stort svek från ledningens/styrelsens sida gentemot bolagens verkliga ägare, kommuninnevånarna och troligen även lagbrott; när det handlar som ovanstående mycket stora ”förlustbelopp” kan naturligtvis inte någon form av ”straff” för försumlig vd och styrelsemedlemmar i kommunala bostadsbolag heller uteslutas – se här.

Även om brott mot Allbolagen saknar straff bör självfallet inte kommunala styrelseledamöter medvetet bryta mot den och skapa prejudikat

Bruno Isaksson 
Grundare och delägare i Andelsägarbolaget, upphovsman till delägarboende/andelsägarmetoden

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.