KRÖNIKA | Genom att bygga den typ av bostäder som flest vill ha, det vill säga villor och radhus, frigörs lägenheter i det befintliga beståndet åt de grupper som föredrar eller behöver lägenheter. Lösningen på småhusbristen är således en nyckel till en större låsning på bostadsmarknaden, skriver Lars Anders Johansson, författare och journalist.
Under pandemin har villapriserna i Stockholm ökat med 30 procent. Underskottet på småhus i kombination med låga räntor har medfört att människor är beredda att betala nästan vad som helst för att kunna förverkliga drömmen om villaboendet.
Redan innan corona hade nettoutflyttningen från Stockholm börjat överskrida nettoinflyttningen. Samtidigt syntes indikationer på att bostadsrättsmarknaden i huvudstaden börjat mättas. Det fanns alltså ett överskott på lägenheter som människor inte ville betala för, men ett underskott på småhus som människor efterfrågar, vilket gjorde att människor mitt i arbetslivet började söka sig bort från huvudstaden för att ha råd med den typ av boende som de efterfrågar. De samhällsekonomiska konsekvenserna av att högutbildade och högproduktiva lägger allt större del av sin tid på jobbpendlande är svåröverskådliga.
Andelen som vill bo i småhus har varit konstant över tid sedan sådant började mätas för ungefär ett sekel sedan. Mellan tre fjärdedelar och fyra femtedelar av svenskarna vill bo i ett eget hus. Även dagens unga vill i framtiden ha möjlighet att bo i ett eget hus. Ändå är andelen småhus bland de nyproducerade bostäderna lägre idag än den var under miljonprogrammets dagar.
En tredjedel av de bostäder som byggdes under miljonprogrammets dagar utgjordes av småhus.
Miljonprogrammet var den svenska statens försök att på planekonomisk väg komma till rätta med de problem som hopat sig på den svenska bostadsmarknaden till följd av den hyresreglering som införts några decennier tidigare. Genom att bygga en miljon nya bostäder på tio år skulle man komma till rätta med bostadsbristen, åtminstone för en tid framöver, tänkte man sig.
Miljonprogrammet förknippas kanske framför allt med de storskaliga förortsområden med flerfamiljshus som under senare tid dominerat nyhetssändningarna med rapporter om gängkriminalitet och dödsskjutningar. Men faktum är att en tredjedel av de bostäder som byggdes under miljonprogrammets dagar utgjordes av småhus. Dessa villaområden präglas inte av samma sociala problematik som hyreshusområdena från samma tid.
Social, etnisk och ekonomisk segregation uppstår när man bygger bostadsområden av en typ som få efterfrågar. De som har ekonomiska förutsättningar att välja var de vill bo kommer att välja bort denna typ av områden. Kvar blir då de som inte har möjlighet att välja. Att bygga fler stadsdelar av den typ som flest människor efterfrågar är således ett effektivt sätt att förebygga den typ av problem som många miljonprogramsförorter förknippas med. Likväl tycks inte våra beslutsfattare ha dragit lärdom av miljonprogrammets misstag. Istället fortsätter man att bygga den typ av bostäder som färst efterfrågar och cementerar därmed underskottet på den typ av bostäder flest vill ha. Samtidigt är nyproducerade lägenheter per definition dyra, vilket gör att dessa ofta hamnar utom räckhåll för de tänkta målgrupperna i alla fall.
I dag sitter många familjer i lägenheter som de upplever som för trånga, helt enkelt för att de inte har råd att bo på det sätt som de skulle önska.
Ett grundläggande felslut handlar om att man inte tar hela flyttkedjan i beaktande. I sin strävan att skapa boende åt resurssvaga grupper på bostadsmarknaden – unga, studenter och invandrare – förespråkas byggande av små lägenheter och hyresrätter. Hade man istället valt att fokusera på den andra änden av bostadsmarknaden skulle situationen förbättras för samtliga grupper. I dag sitter många familjer i lägenheter som de upplever som för trånga, helt enkelt för att de inte har råd att bo på det sätt som de skulle önska.
Om fler gavs möjlighet att bo i eget hus, skulle fler stora lägenheter frigöras för familjer som i dag tränger ihop sig i allt för trånga bostäder. Många års ensidiga fokus på små lägenheter har skapat ett underskott även på större lägenheter vilket gjort att kvadratmeterpriserna ibland är större på stora lägenheter. Skulle dessa familjer flytta ut från de små lägenheterna bli tillgängliga för de som efterfrågar sådana. Genom att bygga den typ av bostäder som flest vill ha, det vill säga villor och radhus, frigörs lägenheter i det befintliga beståndet åt de grupper som föredrar eller behöver lägenheter. Lösningen på småhusbristen är således en nyckel till en större låsning på bostadsmarknaden.
Varför byggs då inte fler villor och radhus i Sverige idag? Ungefär en femtedel av de nyproducerade bostäderna utgörs av villor och radhus. För kommunerna borde det vara ett prioriterat mål att öka denna andel. Villaområden och trädgårdsstäder är så gott som alltid en ekonomisk vinst för en kommun. Förutom att förebygga den sociala problematik som följer av att bygga ogästvänliga stadsdelar som människor lämnar så fort de har chansen, tenderar småhus att bidra till ett stabilt skatteunderlag.
Markvärdesökningarna har gjort kommunerna ovilliga att släppa ifrån sig mer än en bråkdel av den byggbara marken i taget.
De flesta kommuner i storstadsområdena tenderar dock att ha ett kortsiktigare perspektiv i sin stadsplanering. Markvärdesökningarna har gjort kommunerna ovilliga att släppa ifrån sig mer än en bråkdel av den byggbara marken i taget. Detta skapar ett underskott på byggbar mark, vilket i sin tur bidrar till att markpriserna skjuter i höjden. I denna självförstärkande spiral är det lönsammare att låta bygga flerfamiljshus på de få tomterna, än att planera för nya villaområden, även om dessa skulle löna sig på lång sikt.
Dessutom är det bekvämare för kommunernas planerare att samarbeta med en större exploatör som motpart. Ska många bostäder byggas på kort tid finns effektivitetsvinster i att låta ett stort byggbolag bygga flerfamiljshus. För att skapa nya villaområden behöver kommunerna själva ta initiativet.
Det finns också ett ideologiskt motstånd mot villaområden och trädgårdsstäder eftersom dessa boendeformer kommit att förknippas med bostäder för de välbärgade. Men småhus har blivit så exklusiva just på grund av det politiskt skapade underskottet på sådana bostäder. När stadsdelar som Gamla Enskede byggdes för hundra år sedan var det som bostäder åt arbetarklassen. Det är möjligt att bygga på samma sätt även idag. Trädgårdsstäder tar inte mer yta i anspråk än miljonprogrammets betongförorter. Trädgårdsstäder är miljövänligare och tenderar att förebygga sociala problem.
I början av förra seklet stod två stadsplaneringsideal mot varandra: trädgårdsstaden och funktionalismen. Det förra betraktade medborgaren som ett självändamål, vars önskningar och drömmar skulle vara utgångspunkt för städernas utformning. Det senare utgick från visionen om en ny människa, massmänniskan, som skulle fungera som en kugge i ett samhällsmaskineri. Efter att ha prövat funktionalismens stadsplaneringsideal i ett sekel kan vi konstatera att de hade fel. Människor idag drömmer om samma saker som människor för hundra år sedan. Det är dags att ge trädgårdsstaden en chans.
Visst är det viktigt att bostadsbehoven tillgodoses. Vad författaren glömmer är att svaret på blir annorlunda när man frågar vilken typ av bostad som för närvarande passar de egna behoven bäst. Andelen som då vill ha villa sjunker väsentligt. Man kan också konstatera att äganderätten redan är den mest subventionerade upplåtelseformen. Trots det klarar inte marknaden att tillgodose det behov Lars Anders Johansson menar finns. Ska subventionerna öka ännu mer?
På den andra punkten – blandad bebyggelse – håller jag helt och hållet med. Tyvärr gör många kommuner motstånd när en byggherre vill bygga hyreshus och för ett antal kommuner i storstadsområdena är affärsidén nimbyism genom att hålla uppe bostadssegregationen och stänga ute låg- och medelinkomsttagare. Det får förödande konsekvenser eftersom det bidrar till de problem vi har i skolan och med kriminalitet. Det är möjligt eftersom Sveriges samhällsplanering i ett europeiskt perspektiv på ett unikt sätt är utlejd till kommunerna som gör lite som de vill utan hänsyn till vare sig regionala eller nationella intressen.
Sen vill jag slå ett slag för en tynande boendeform – hyresradhuset! Det gör det möjligt för barnfamiljer att förverkliga villadrömmen och bo marknära. Boendeformen skulle också kunna motverka segregationen både i villakommunen och i flerbostadsförorten.