LEDARE | Genom att sänka bankernas kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) öppnas dörren för fler unga och andra kapitalsvaga grupper att köpa en bostad. Ännu smidigare blir det om man inför en amorteringstrappa, skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke.
Under den senaste veckan har tre banker, Länsförsäkringar bank, Skandiabanken och Handelsbanken meddelat att man avser att sänka den kalkylränta som en ny bolåneansökan baseras på. Bankernas sänkningar ligger på 0,5–1,0 procentenhet och innebär att man lägger sig på 6 procents kalkylränta mot tidigare 7 eller 8 procent. Sänkningarna förfaller vare en direkt följd av SBAB:s rapport Unga och bolån som presenterades för en dryg vecka sedan och som argumenterade för att kalkylräntorna i bankernas kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) i dagens lågräntemiljö borde kunna sänkas till 5 procent.
Justeringen kan uppfattas som blygsam, i all synnerhet som räntan för ett obundet tremånaderslån (efter förhandling) idag ligger på en dryg procent och på cirka 2 procent för ett tioårigt lån. Ändå ska inte bankernas sänkningar underskattas. Rent kalkylmässigt innebär en ränta på 6 procent att ett ensamhushåll kan låna 2,3 miljoner och hamna på samma månadskostnad för lånet som med 2 miljoner till 7 procent.
Sänkningen skickar också en signal till regeringen att det vore hög tid att man gav Finansinspektionen instruktioner att justera sina riktlinjer för bankernas kalkylräntor. I realiteten är det nämligen Finansinspektionen, inte bankerna, inte heller Bankföreningen, som sätter ramarna för bankernas kreditgivning. Skulle en bank avvika för mycket knackar nämligen strax Erik Thedéen på dörren. På byråkratspråk kallas det för ”administrativ tillsyn”. Det är detta som förklarar varför bankerna förflyttar sig i små steg, trots att alla mellan skål och vägg menar att dagens kalkylräntor är helt orimliga och snarare borde ligga på 4, max 5 procent.
Skulle en bank avvika för mycket knackar nämligen strax Erik Thedéen på dörren.
För alla som följer bostadsdebatten är det uppenbart att kalkylräntorna spelar väl så stor roll för dagens generationsklyfta som bolånetaket och amorteringskraven i kombination med skuldkvotstaket. Summan av dessa tre regleringar förklarar också varför priserna på små lägenheter utvecklas långsammare än för stora. Unga är helt enkelt köpkraftsbegränsade och tvingas till små lägenheter medan äldre, med stabil ekonomi och utflugna barn, kan bo stort och rymligt.
I en internationell jämförelse sticker Sverige ut i detta avseende. Medan andra länder ofta erbjuder amorteringsfrihet de första fem åren, har högre bolånetak för förstagångsköpare, i vissa fall kompletterat med startlån, med syfte att ge de unga en smidig start i livet, gör Sverige precis tvärtom. Påhejat av firma Thedéen och Ingves har Sverige lagt sten på sten som innebär att Sveriges ungdomar tvingas klämma in sig i ettor när det är dags att bilda familj, alternativt bosätta sig på andrahandsmarknaden till mycket höga hyror. Denna helt snurriga logik motiveras med konsumentskyddsargument. Det skulle alltså vara till gagn för de ungas privatekonomi att bo dyrt eller att hänvisas till skokartonger.
Påhejat av firma Thedéen och Ingves har Sverige lagt sten på sten som innebär att Sveriges ungdomar tvingas klämma in sig i ettor när det är dags att bilda familj.
Men det är inte bara SBAB som visar att det finns en annan väg. Något i skymundan presenterade Skandiabanken den 17 maj en rapport med titeln ”Amorteringstrappa – en lösning för unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden.” Med utgångspunkt från fem olika yrkeskategorier visar Skandiabanken hur en amorteringstrappa, där man amorterar mindre i etableringsfasen och sedan mer när man blivit äldre och hushållsekonomin stabiliserats, skulle kunna ge dagens unga en smidigare start in på bostadsmarknaden.
Skandias modell följer tillvägagångssättet i andra länder och visar att det svenska systemet vilar på ett tankefel. Till skillnad från vad Finansinspektionen påstår handlar det inte alls om huruvida man är för eller mot amorteringar. Vad det handlar om är när och hur man amorterar. I Skandias pressmeddelande skriver Johanna Cerwall, VD för Skandiabanken: ”Att unga ska behöva betala som mest i en fas i livet där de har som lägst inkomst och som högst boendeutgifter är en paradox som behöver ses över. En amorteringstrappa förflyttar amorteringsbördan från unga år till senare i livet då inkomsterna generellt är högre och privatekonomin är i större balans.” Cerwall sammanfattar med att skriva: ”En amorteringstrappa skulle kunna sänka tröskeln för många unga att etablera sig på bostadsmarknaden i attraktiva storstäder och där jobben finns.” Precis så. Precis så.
Med SBAB:s och Skandiabankens tunga och väl underbyggda rapporter finns nu två enastående inspel för de bostadspolitiska talespersonerna att agera på, eller vad säger Johan Löfstrand (S), Emma Hult (MP), Robert Hannah (L), Ola Johansson (C), Larry Söder (KD), Carl-Oskar Bohlin (M), Momodou Malcolm Jallow (V), och Roger Hedlund (SD)? Finns det några rationella skäl att inte följa SBAB:s och Skandiabankens råd?