Bristen på större bostäder är mer än bara en Corona-effekt

DEBATT | Villa, vovve och Volvo. Det som tidigare var något man skämtade om, har idag blivit en ouppnåelig dröm för en allt större del av befolkningen. Underutbud, prisökningar och kreditrestriktioner har gjort villadrömmen mer avlägsen, skriver Björn Wellhagen, vd och André Nilsson, näringspolitisk expert, Mäklarsamfundet.

I måndags (10/5) publicerade SCB nyproduktionssiffror för 2020 som visar att nyproduktionen av större bostäder minskat med 15 procent från 2019. Fredagen innan noterade Svensk Mäklarstatistik den högsta årliga prisökningen på villor sedan vi började mäta. Om inte rörligheten på bostadsmarknaden förbättras och utbudet på större bostäder ökar, riskerar vår mest folkrika generation att låsas in i trångboddhet.

Drömmen om familjelivet inkluderar ofta villa eller en större lägenhet där varje barn kan få ett eget rum. Tyvärr har Svensson-livet med villa, vovve och Volvo gått från något som man skämtade om till en ouppnåelig dröm för en snabbt växande andel av befolkningen.

Prisökningar i kombination med allt fler kreditrestriktioner har gjort det svårare för en familj att köpa en bostad där den inte bor trångt.

Mäklarsamfundets medlemmar, 86 procent av landets fastighetsmäklare, rapporterar att genomsnittsåldern blir allt högre på småhus- och radhusvisningarna. Prisökningar i kombination med allt fler kreditrestriktioner har gjort det svårare för en familj att köpa en bostad där den inte bor trångt. På 80-talet var andelen yngre och äldre som bodde i småhus ungefär lika stor. Idag bor knappt 30 procent av unga 25 till 34 år i småhus medan 61 procent i gruppen 65 till 74 år bor i småhus. Detta är inte ett utslag av förändrade preferenser eller Corona-effekter. Underutbud, prisökningar och kreditrestriktioner har gjort villadrömmen allt mer avlägsen för allt fler.

Det råder en allvarlig brist på villor och större bostäder. Befintliga villor omsätts i för låg grad och det produceras för få större bostäder. Nya siffror visar att nyproduktionen av småhus fortfarande inte återhämtat sig från 90-talskrisen. Den nu sjunkande nyproduktionen domineras av tvåor och mindre bostäder, som samlat står för 61 procent av nyproducerade lägenheter (SCB 2021). Bristen på större bostäder är också tydlig i det befintliga beståndet. Endast 13,6 procent av rikets lägenheter är 4:or eller större (SCB 2021). Bristen är också kännbar på Hemnet. Under de senaste fem åren har utbudet av ettor på Hemnet dubblerats samtidigt som utbudet av fyror eller större i princip stått stilla. Utbudet av hus har minskat under samma period (Hemnet 2021).

Under den här utbudsbristen går villapriserna på högvarv och fortsätter att öka i ett tempo som saknar motstycke i modern tid. Större lägenheter har också ökat i pris. Fyror i Vasastaden i Stockholm har gått om ettorna i kvadratmeterpris (Svensk Mäklarstatistik 2021). Samtidigt har bostäder kontinuerligt krympt i storlek. En genomsnittlig trea har krympt från genomsnittsstorlekar på över 80 kvadratmeter till 75 kvadratmeter (DI 2021).

Parallellt med den här utvecklingen är våra två mest folkrika åldersskullar i familjebildande ålder med behov av att flytta till större boenden. På 2010-talet föddes fler barn än vad som fötts sedan 40-talet, och räknat i tjugotal år är 2000-talet den mest barnrika perioden på hundra år (SCB 2021).

Kombinationen av den stora bristen på, och det ökande behovet av, större bostäder gör att många barnfamiljer i stora delar av landet riskerar att fastna i trångboddhet. En trångboddhet som får sociala konsekvenser och som drabbar ekonomiskt svaga hushåll hårdast. I ett trångt hem är det svårt att fokusera på läxorna och under pandemin har trångboddhet inneburit livsfara för många. Den familj som bor trångt blir också lätt fastlåst i sitt boende eftersom en större bostad i samma område i regel är dyrare.

Tyvärr är vår bostadspolitik illa lämpad att möta dessa problem. Plan och bygglagen kom till för att reglera nybyggnation, inte att främja den. Det är en av orsakerna till att plan- och byggprocesser tar många år och att produktionskostnaderna är höga i Sverige. Ytterligare hinder finns i incitamenten hos de kommunala beslutsfattarna. Kommunerna har planmonopol och deras bostadspolitiska mål fokuserar ofta på antal bostäder. Det gör att mindre bostäder lätt premieras.

Ökad produktion räcker samtidigt inte för att åtgärda bristen på större bostäder. Bara någon procent av bostadsutbudet varje år består av nyproduktion, medan merparten av utbudet består av sålda bostäder från det befintliga beståndet. Med en bättre rörlighet, där den som vill flytta också väljer att göra det, skulle hundratusentals bostäder frigöras.

Ökad produktion räcker samtidigt inte för att åtgärda bristen på större bostäder.

Det handlar om cirka 250 000 villor som skulle frigöras om äldre flyttade i den utsträckningen som de i olika enkätundersökningar uppger att de vill göra. Detta enligt beräkningar som Mäklarsamfundet låtit WSP göra.

Skatteregler hindrar tyvärr många som vill flytta. Skattekostnaden för bostadsaffärer slår först när någon flyttar till något billigare. Den som flyttar till större och dyrare kan få uppskov på reavinstskatten medan den som flyttar till något mindre och billigare måste betala för ett helt liv av uppskjutna reavinstskatter. Effekterna av dessa flyttskatter blir en dåligt matchad bostadsmarknad där människor inte kan eller tycker att det är värt kostnaden att flytta.

Det behövs ett åtgärdsprogram för att öka utbudet av större bostäder och underlätta för familjebildare i alla delar av landet att skaffa en bostad där familjen får plats. Det krävs både ett skattesystem som inte hindrar rörligheten på bostadsmarknaden och åtgärder för att möjliggöra en snabbare planering och nyproduktion av bostäder.

Det är hög tid att agera för att göra bostadsmarknaden mer rörlig, så fler kan förverkliga sina bostadsdrömmar. Annars riskerar vi att låsa in vår största generation sedan 40-talet i trångboddhet med brustna bostadsdrömmar.