SOMMARKRÖNIKA | Bostadsbyggandet har inte matchat befolkningsökningen och allmännyttans andel av bostadsbeståndet har minskat. Det skriver Martin Grander, bostads- och urbanforskare vid Malmö Universitet i en krönika om resultaten i hans senaste rapport: Segmentering i bostadsbeståndet 2013–2017.
Den svenska hyresmarknaden brukar inom bostadsforskningen kategoriseras som en integrerad hyresmarknad, där privata och allmännyttiga hyresvärdar konkurrerar på lika villkor om samma hyresgäster. Idealtypiskt innebär detta att privat och allmännyttig hyresrätt torde ha ungefär samma socioekonomiska sammansättning.
Vi har också sedan 1974 haft en målsättning om neutralitet mellan upplåtelseformerna, det vill säga en tanke om lika ekonomiska villkor mellan det det hyrda och det ägda boendet (inkl bostadsrätt). Neutralitetsmålet har syftat till att ge alla hushåll reell möjlighet att välja mellan upplåtelseformer. Idealtypiskt torde ett sådant mål också innebära att skillnader i den socioekonomiska sammansättningen mellan hyrt och ägt boende inte borde vara allt för stora.
I praktiken har emellertid såväl den integrerade hyresmarknaden som neutraliteten mellan det ägda och det hyrda boendet visat sig vara just idealbilder. Detta visar sig inte minst i socioekomiska skillnader bland hushållen i de olika upplåtelseformerna. I rapporten Segmentering i bostadsbeståndet 2013-2017 belyser jag hur dessa skillnader faller ut på senare år. Rapporten är en genomlysning av förändringar i bostadsbeståndet och i befolkningens socioekonomiska sammansättning, med fördjupningar i storstäderna.
Bostadsbyggandet har inte riktigt matchat befolkningsökningen.
Tidsperioden 2013–2017 är förstås väldigt spännande att studera. Befolkningsökningen har varit kraftig och bostadsbyggandet har varit det högsta på decennier. Bostadsbyggandet har emellertid inte riktigt matchat befolkningsökningen. Runt 225 000 bostäder har tillkommit medan befolkningsökningen har varit cirka 475 000. Detta ger 0,47 bostäder per invånare, vilket är något under den genomsnittliga siffran för riket de senaste 20 åren. Här ser vi stora lokala skillnader. Exempelvis har både Göteborg och Malmö växt med cirka 6 700 bostäder, men befolkningsökningen i Göteborg har varit betydligt större: 31 000 jämfört med 21 000 i Malmö.
Bostadsbyggandet har föga förvånande dominerats av bostadsrätter, som ökar sin andel av totalbeståndet. Vi ser också en ökning av privata hyresrätter, vilket till stor del går att koppla till förvärv av allmännyttigt bestånd. Den privata hyresrätten är idag större än den allmännyttiga, både sett till antal bostäder och andel av befolkningen som bor i upplåtelseformen.
Den privata hyresrätten är idag större än den allmännyttiga.
Allmännyttans andel av beståndet minskar, trots ett bostadsbyggande i volymer som vi inte har sett på decennier. Här finner vi emellertid något märkligt: befolkningen i allmännyttan ökar oproportionerligt mycket. Under perioden har nettoförändringen (nybyggnation och förvärv minus avyttringar och rivningar) i allmännyttan varit runt 1 300 bostäder. Samtidigt uppgår befolkningsökningen till runt 57 000 personer. För varje allmännyttig bostad som har tillkommit har det alltså tillkommit 44 personer. Befolkningen i allmännyttan tränger således ihop sig mer än tidigare, och mer än i privat hyresrätt. I allmännyttan bor vi idag 1,8 personer per bostad, vilket kan jämföras med 1,7 personer 2013. I privat hyresrätt bor 1,6 personer per bostad.
Vad händer då med bostadsbeståndets socioekonomiska karaktär under en sådan omdanande period? Högkonjunkturen har lett till en generellt god utveckling av levnadsvillkoren. Däremot ser vi en ökande segmentering mellan de olika upplåtelseformerna, det vill säga att skillnaderna i levnadsvillkor blir större.
Allmännyttan får en allt större andel hushåll med låg köpkraft. Nästan vartannat hushåll i allmännyttan har låg köpkraft. Det går ungefär 5,5 låginkomsttagare på varje höginkomsttagare, jämfört med 5,4 år 2013 och 4,5 år 1998. Detta kallas inom forskningen för residualisering av allmännyttan. I privat hyresrätt är utvecklingen den omvända, även om det också här bor fler med låg inkomst än med hög inkomst. Här går det 2,6 låginkomsttagare på varje höginkomsttagare, jämfört med 3,5 år 1998. I bostadsrätten sker en mycket kraftig koncentration av hushåll med hög köpkraft.
60 procent av de som har fått uppehållstillstånd är folkbokförda på hyresrätt.
En mycket stor del av befolkningsökningen under perioden kan kopplas till invandring från länder utanför EU. Vi ser att 60 procent av de som har fått uppehållstillstånd är folkbokförda på hyresrätt. Dessa har fördelats jämt mellan privat och allmännyttig hyresrätt. I allmännyttan ser vi ett visst samband mellan ökad andel utrikesfödda och ökad andel med lägre inkomst. Men i den privata hyresrätten finns inte detta samband – den ökade andelen utlandsfödda i privat hyresrätt har inte bidragit till att upplåtelseformen blir residualiserad.
Det går således inte göra direkta paralleller mellan ökad invandring och ökad andel låginkomsthushåll. Även här ser vi stora skillnader mellan städerna. Göteborgs allmännytta har den kraftigaste ökningen av andelen utlandsfödda av de tre storstäderna, men detta verkar inte påverka förvärvsfrekvensen eller inkomsterna i upplåtelseformen i negativ riktning, vilket det gör i Stockholm och Malmö.
Vad säger då oss allt detta? Rapporten ger förmodligen upphov till fler frågor än vad den ger svar. Den visar hur lokalt fragmenterad den svenska bostadsmarknaden är och visar på behovet av fördjupade analyser av hur bostads-, arbetsmarknads-, migrations- och integrationspolitik hänger samman.
De allmännyttiga företagen sitter i en moment 22-liknande situation.
Det står emellertid helt klart att privata och allmännyttiga hyresvärdar i praktiken knappast konkurrerar om samma hyresgäster. Den residualisering som sker av allmännyttan gör att beståndet i allt högre grad påminner om socialbostäder, även om det är långt till de låga inkomstnivåerna i socialbostäderna i de flesta andra länder.
Här sitter de allmännyttiga företagen i en moment 22-liknande situation där de förväntas ha låga inkomstkrav på nya hyresgäster, samtidigt som de ofta har ett stigma som riskeras att förstärkas när fler och fler låginkomsttagare bor i företagets bestånd. Ett sådant stigma kan förstås påverka attraktiviteten hos företagets nybyggda bostäder, inte sällan lägenheter i det högre kostnadssegmentet byggda i förhoppningen att konkurrera med nybyggda privata hyresrätter och bostadsrätter. Frågan om inkomstkrav i allmännyttan är således inte svartvit. Det är dessutom av största vikt att vi har en parallell diskussion om inkomstkraven bland privata hyresvärdar, förutsatt att vi vill undvika att tudelningen mellan privat och allmännyttig hyresrätt fortgår.
Läs hela rapporten här: Segmentering i bostadsbeståndet 2013–2017.