Vem tar kampen för hyresrätten när Hyresgästföreningen blir en kamporganisation

 

SOMMARKRÖNIKA | Hyresgästföreningen har historiskt sett varit en lösningsorienterad part för en inkluderande hyresmarknad. Idag har låga hyror och ambitiösa medlemsmål blivit viktigare än att agera ansvarfullt som part på hyresmarknaden. Det skriver Christina Heikel, näringspolitiskt ansvarig på Fastighetsägarna Göteborg.

Vi befinner oss i en avgörande tid för hyresrätten. Regeringen har tillsatt en hyreskommission för ett bättre nyttjande av det befintliga hyresrättsbeståndet och utredningar pågår om såväl de kollektiva årshyresförhandlingarna som fri hyressättning i nyproduktion. Hyresgästföreningen gör samtidigt alla rätt för att motivera en översyn av lagstiftningen. Flera av dessa exempel finns i Göteborg.

Förhoppningarna om reformer var skyhöga under Alliansens regeringsår och många minns Centerpartiet höja rösten mot den moderata statsministern. Vid den tiden var jag politiskt sakkunnig vid riksdagen och kunde aldrig förutspått det gehör som centern senare skulle få under en socialdemokratiskt ledd regering. Mandatperioden har redan renderat i lagstiftning mot hyresregleringens symptom med svartkontrakt och ockerhyror, som följer av att lägenheters läge, kvalitet eller betalvilja inte tillräckligt speglas i hyressättningen.

Hyresgästföreningen har historiskt sett varit en lösningsorienterad part för en inkluderande hyresmarknad. Banden till den socialdemokratiska arbetarrörelsen har varit starka. Idag möter vi istället en allt mer aktivistisk och radikal organisation. Låga hyror har blivit överordnat att värna hyresrätten som en attraktiv och tillgänglig boendeform. Ambitiösa medlemsmål har blivit viktigare än att agera ansvarfullt som starkaste part på hyresmarknaden.

Socialdemokratins grepp om Hyresgästföreningen tycks stegvis luckras upp.

Den kampvillige Kristoffer Lundberg, medlem i Rättvisepartiet Socialisterna och tidigare ordförande för Hyresgästföreningen Västra Sverige, är inget isolerat exempel på den förändring vi ser. Allt fler kompromisslösa frontfigurer kliver fram, med band till den yttre vänstern och bakgrund inom alternativa hyresgästföreningar mot bruksvärdeshyror vid nödvändiga renoveringar. Socialdemokratins grepp om Hyresgästföreningen tycks stegvis luckras upp och finansminister Magdalena Andersson är numer en av organisationens huvudmotståndare.

Vi vet väldigt lite om Hyresgästföreningen idéer för en bättre fungerande hyresmarknad men vi vet vad de är emot. Just nu mobiliserar de över landet mot ”marknadshyror ” och ”regeringens hyreschock”, trots att mycket indikerar att hyresnivån i direkt förhandling med hyresgästen i nyproduktion inte kommer kunna bli märkbart högre än vid gällande hyressättning.

Fri hyressättning i nyproduktion är nödvändig för att säkerställa fortsatt intresse att investera i nya hyresrätter. Idag förhandlas hyror vanligtvis i så kallad presumtion utifrån produktionskostnad och läge. Hyresgästföreningen kan dock neka en uppgörelse om de tycker att hyran ska knytas till intilliggande lägenheter med bruksvärdeshyra, som i regel är så låga att investeringen inte går ihop. Alternativet blir så kallad egensatt hyra, med den medföljande risken att hyran prövas i Hyresnämnden och sänks i efterhand. Så skedde i ett uppmärksammat mål Hyresgästföreningen drev mot Uppsalahem 2019, som fick till följd att investeringsläget för nya hyresrätter i hela landet skakades om. Samtidigt som 5 000 bostäder per år behöver byggas bara i Göteborg och efterfrågan på hyresrätter är stor. Hyresgästföreningens glädje över domen blir då obegriplig eftersom osäkerheten i hyran kommer att hämma byggtakten och förvärra bostadsbristen.

Fri hyressättning i nyproduktion är nödvändig för att säkerställa fortsatt intresse att investera i nya hyresrätter.

Hyran för en lägenhet i nyproduktionen är högre än för en lägenhet i befintligt bestånd med exakt samma boendekvaliteter, eftersom de sätts utifrån olika system. Det splittrar marknaden och ger i Göteborgs fall en komplicerad bild över marknadsdjupet för nya bostäder. Efterfrågan för nyproducerade hyresrätter blir svårtolkad medan orörligheten som hyresregleringen skapar i det befintliga beståndet blir synbar. Bilden vi ser lokalt är att hyrorna i det äldre beståndet ligger långt under bruksvärdesnivå och att skillnaden är ännu större i det kommunägda beståndet än i det privata, även om bostäderna allt annat lika är jämförbara. Läges- som kvalitetsfaktorn måste få betydligt större genomslag, för en sund hyressättning i förhållande till betalningsviljan och för en naturlig rörlighet inom hela hyresmarknaden.

Hyresgästföreningens agerande förvånar även i de ortsvisa kollektiva årshyresförhandlingarna och allra mest i Göteborg. Det är som om de är mindre vaksamma för den politiska makten bland hamnkranarnas siluetter än i huvudstaden.

Samtidigt som en utredning om hyresförhandlingar pågår visar Hyresgästföreningen alla exempel på varför skarpare lagstiftning behövs. Fastighetsägarna, som förhandlingspart för de privata hyresvärdarna, tvingades efter sex månaders utdragen förhandling till en uppgörelse som återigen blev väsentligt lägre än allmännyttans och långt under kostnadsutvecklingen för fastighetsförvaltningen, vilket är långsiktigt ohållbart. Hyresgästföreningen utnyttjade sitt veto genom att ensidigt och nyckfullt ange vad årsförhandlingen skulle grunda sig på. Sedan lät de tiden gå med vetskap om att alternativet till att inte gå med på deras bud var en oförändrad hyra. Behovet av lagstiftade gemensamma grunder för årshyresförhandlingarna, tidsramar för densamma samt en oberoende tvistelösning för när parterna inte är överens, är med det sagt akut.

Finns det frivilliga vägar för parterna att utveckla hyressättningen? I början av 2000-talet arbetade Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i Göteborg frivilligt fram en lokal hyressättningsmodell kallad kvalitetshyra. Det gemensamma syftet var att rätta till obalanser i hyresstrukturen genom att bruksvärdesparametrar så som läge och standard på lägenheter fick ett tydligare genomslag. Men trots gemensamma målsättningar har parterna inte lyckats uppnå mer än 20–30 procents skillnad i hyra mellan bästa och sämsta läge. Det kan sättas i relation till bostadsrättsmarknaden. Där kan läget, som är en av de främsta kvalitetsparametrarna för bostadskonsumenter, ge prisskillnader på flera hundra procent mellan citylägen och ytterområden. Den misslyckade prissättningen av hyresrätter återspeglas därför i decennielånga köer. Att sätta tilltron till att lösningen heter ”systematisk hyressättning”, är ett blåögt strutsbeteende för att slippa ta tag i det svenska hyressättningssystemets grundläggande problem.

Hyresgästföreningen har på egen hand exemplifierat varför reformer av hyressättningssystemet behövs men också varför hyresmarknadens parter behöver bli mer jämbördiga. Bostadsbristen och köerna men också den strukturella hemlösheten talar sitt tydliga språk. Ge oss förutsättningar att utveckla hyresrätten som boendeform och ge parterna spelregler som är hållbara över tid.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.