Tankar om hyra för bostäder

 

DEBATT | Nu har direktiven till utredningen om fri hyressättning i nyproduktion av bostäder presenterats av regeringen. Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi, efterlyser en bredare ansats och menar att direktiven snarare förefaller leda utredningen till en återvändsgränd.

Regeringspartierna har presenterat direktiven (2020:42) till en utredning om fri hyressättning vid nyproduktion av bostäder. Januariavtalets punkt 44 ska klaras av. Vi kan till en början konstatera att former för fri hyressättning i nyproduktion redan finns via systemen för presumtionshyra och möjligheten för fastighetsägaren att sluta direkta avtal med hyresgästen. Alternativet hade varit att anlägga ett bredare perspektiv där målet är en väl fungerande bostadsmarknad för alla hushåll. Att nu utreda hyra vid nyproduktion förefaller vara en återvändsgränd med de givna direktiven. En bredare ansats presenteras i det följande.

De grundläggande institutionella systemen för hyressättning av bostäder bygger på kollektiva förhandlingar och en bruksvärdesprincip vid tvist och jämförelseprövning. Här kan de kollektiva förhandlingarna utgöra ett problem för de hyresfastighetsägare som vill utveckla hyresrätten som en kundanpassad tjänst då de kollektiva förhandlingarna ofta ger en platt hyresstruktur. Alternativet är att lägga alla former av kundanpassad service vid sidan om hyresavtalet. Vi är då nära ett affärsupplägg som förekommer för kommersiella fastigheter i form av Facility management. Ett företag kan då samordna alla former av service inklusive drift och underhåll för fastigheten.

I viss bemärkelse försöker vi upplåta de dyraste lägenheterna till de hushåll som har svagast ekonomi.

Det reella problemet vid hyressättning av nyproducerade lägenheter är ett begränsat djup på efterfrågan. Antalet hushåll som med en rimlig hushållsbudget kan efterfråga nybyggda bostäder upplåtna med hyresrätt, är begränsat. I viss bemärkelse försöker vi upplåta de dyraste lägenheterna till de hushåll som har svagast ekonomi.

De privata hyresfastighetsägarna har inte klagat alltför högljutt över principerna för hyressättning. Det visar sig att bostadshyresfastigheter – exklusive nyproduktion – de senaste 20 åren är den fastighetstyp som gett den högsta avkastningen till den lägsta risken. Ett resultat som kan härledas till en säkerställd hyresutveckling. Sänkta hyror förekommer inte ens på grund av Coronapandemin?! Därtill ger kollektiva förhandlingar låga transaktionskostnader. Det finns också en potential till omvandling av hyresrätterna till bostadsrätt.

Villapriserna har sedan 1980 stigit i nominella termer med 800 procent till dags datum. Det innebär en enorm förmögenhetsomfördelning till ägarkollektivet. Villaägare och bostadsrättshavare har i storstadsområdena betalt för att bo. Den politiskt omhuldade hyresrätten har medverkat till en social och ekonomisk snedfördelning som få politiker tar till sig.

Det ägda boendet har relativt hyresboendet medverkat till en kraftig ekonomisk omfördelning.

Den rådande och i direktiven föreslagna ordningen med olika hyressättningsprinciper för nyproduktion och bestånd innebär en acceptans av rådande ordning. Vilka åtgärder bör då prioriteras? Uppenbart är att boende i hyresrätt under lång tid är de ekonomiska förlorarna som också i förekommande fall hamnat i en sämre socioekonomisk miljö. Det ägda boendet har relativt hyresboendet medverkat till en kraftig ekonomisk omfördelning. Åtgärderna för att skapa en i flera avseenden bättre fungerande bostadsmarknad måste ses i ett sammanhang. Fler hushåll bör erbjudas ett ägt boende samtidigt som en fastighetsskatt återinförs som en form av broms på marknaden för det ägda boendet.

På villa- och bostadsrättsmarknaderna sluts individuella avtal om överlåtelse av fastighet och bostadsrätt. En omfattande marknad för mäklartjänster ger service till säljare och köpare. Ett rimligt antagande är att vid ett system för hyressättning med individuella kontrakt kommer det att växa fram en omfattande konsultmarknad som ger stöd vid tecknande av hyreskontrakt. Vi ska inte tro att hyresgäster som part på hyresmarknaden har mindre kompetens jämfört med parterna på villa- och bostadsrättsmarknaderna.

Fråga hushållen om hur de vill bo.

Ett befriande drag i direktiven hade varit om man börjat i en annan ända och kallat det hela för ”nyproduktionens roll på en väl fungerande hyresmarknad”. Då börjar man med att fråga hushållen om hur de vill bo, valet av upplåtelseform och hur mycket pengar de vill lägga på boendet. Man får då en indikation om vem man bygger för! I det sammanhanget är det naturligt att ställa sig frågan hur den sociala bostadspolitiken bör utformas, bland annat med olika system för ”affordable housing” som utgör ett första steg i en bostadskarriär.

Tyvärr tror jag att den ansats som framgår av utredningsdirektiven slutar i att man som resultat bockat av punkt 44.

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.